안녕하세요.
어려움을 함께 이겨나가고픈
이기는 투자입니다.
준비를 많이 못했는데
질문도 많이 생각못했는데..
그날은 왔습니다.
oo구의 칼바람 속에서
님이 먼 곳에서
오셨습니다.
얘기 소리도 잘 들리지 않을만큼
바람이 심해
와~ 오늘 진짜 날 제대로구나!! 싶었습니다.
하지만 곧 맑은 햇살과 탁트인 택지를 걸으며 유쾌하게
멘토님과의 튜터링데이를 시작 했습니다.
저는 첫번째 조로 파링멘토님과 함께 오엪씨님, 퓨어코코님, 감사의 열쇠 조장님과 함께 했습니다.
“oo지역 가격이 높은 ㅂㄹㄷㅇ단지와 oㅇㅍㅋㅅㅌ에는 다른 곳과 무엇이 다른지 생각해보세요.”
“택지 안에서도 세밀하게 전고점을 보세요. 타지역과 다른 그 지역만의 특징을 알아내세요.”
“ 단지들의 공통점은 커뮤니티입니다. 가장 좋아하는 것에 컴퍼스를 찍고 거리에 따른 단지들의 가격흐름과 그 이유에 대해 질문을 남겨보세요.”
:택지가 생기며 그 지역에서 조성된 부자들이 가는 곳의 수요의 여부이다. ㅂㄹㄷㅇ은 지하철도 가깝고 상권학원가가 훌륭하며, 학교가 바로 붙어있으며 대규모 택지이다. 공공분양들이 성공한 후 민간분양인 ㅇㅇㅍㅋ가 역대 최고가 분양가평당1500만 이상을 기록하며 들어왔고 시기가 좋지 않아 입주할 땐 어려움도 있었으나 비슷한 가격대 분양가지만 대형평형이 많은 2단지는 1단지에 비해 쾌적해 더 인기가 많았다.
-→ 비슷한 분양가로 출발해도 나중은 많이 달라질 수 있다. 전체를 건 투자이기에 꼼꼼하게 선호도에 대한 조사가 필요하다!!
-택시도 세밀하게 봐야한다. 전고가 얼마였는지. 특히 이지역 전고가는 탑층이 많았는데 다른 곳에서 기피하는 탑층이 전고를 찍는 경우는 복층구조가 많기 때문이었다.
“가성비단지들은 바로 옆 생활권과 함께 비교해보세요.”
-ㅇㅇㄴㅇㅇ, ㄱㅊ1블럭. 예전엔 ㅇ허허벌판에 ㅇㅇㄴㅇㅇ에 아무것도 없어서 혼자였다. 그 이후 분양한 물건들이 공공분양으로 인기를 달리며 가득 찼다. ㄷㅇ의 가성비 ㅅㅁㅌ와 이곳의 가성비 ㅇㅇㄴㅇㅇ를 비교해보라는 멘토님의 말씀으로 둘을 붙여 보았더니 의외의 결과가!! 생활권비교가 어려웠는데 하위권들끼리 붙이니 선명하게 또 입지의 우위에 대해 알게 되었다.
-퓨어코코님 " 전고가거의 다 찼을 때 재개발, 재건축이 없으면 더 이상 오를게 없다. 이런 상황에서 90년대식 단지를 어떻게 봐야할까요?
“너무 복잡하게 생각하면 투자결정이 어렵다. 기본적으로 수요가 있냐 없냐? 누가 찾을 것이냐에 집중하자.”
신축인ㅌㅂ ㅇㅍㅎ vs ㅋㅁ 자리에 새 아파트가 있을 때 어디를 선택할 것인가? 구축은 투자하면 안되는가? no!
:나 또한 구축, 수리, 이런 것에 대해 너무 공포가 앞서있었다. 멘토님의 말씀을 들으니 수요가 많다면 하면 되는 것이고 수리는 하면 되는 비용일 뿐이고 편익이 더 크다면 투자할 수 있지. 이성적으로 모든 걸 판단해야겠다!
-열쇠: 신규택지의 학원가가 계속 좋아진다면 학원 수요도 이곳으로 옮겨오지 않을까요?
“이곳이 완전한 최종적인 학원가일까? 학원에도 질이 있습니다. ”
:물론 구축을 기피하는건 모든 사람의 특징이다. 하지만 반드시 학원이 필요한 수요가 있고 이들이 교육이 끝날때까지 수요층으로 두는 요인이 될 것이다. ㄷㅅ에서 ㅇㅇ으로 학군때문에 가는 수요는 아마 없을 것이다. 학원가가 생기는 시간은 많이 걸린다.
“우리는 좋은 답지를 가지고 있습니다. 이미 이곳이 전체적으로 올랐던 시기가 있었슨니다. 결국 투자는 시기의 문제이고 다시 한번 그런 장이 오면 비슷한 순서로 상승할 것이다. 마지막 단지가 남았다면 저가치가 아니라 투자할 수 있는 단지가 되겠죠?. 선입견을 가지지 맙시다.”
:ㅇㅇㄴㅇㅇ와 ㅅㅁㅌ 또한 투자할 수 있다. 그런데 나는 돈만 생각해서 비싼 거, 좋은 거는 사실 잘 보려고 하지 않았다. 처음부터 내 예산에 그나마 갈 수 있다고 생각하는 하위 단지들만 보고 있었는데 앞으로 상승이든, 하락이든 환경이 변할 때 일부만 알고 있다는 것은 더 많이 벌 기회를 날려버리는 것이란걸 깨달았다. 사실 이런 생각에 강남도 앞마당을 만들지 않고 있었다.
:나를 언제나 힘들게 고민하게 비교평가는 ㅂ ㅅ ㅅㅌㄹㅈㅇ와 ㄱㅈㄷㅅ등 재개발 단지의 1000세대 넘는 대규모 신축과 적당한 위치의 택지의 비교였다. 아무래도 택지가 더 좋을 것이고 지방 사람들은 여기에 더 우선순위를 준다고 생각했다. 하지만 그 무엇도 하나의 답으로 단정 지을수 없다는 걸 깨달았다. 우리는 가설을 세우고 가격의 추이를 쌓아가는걸 보며 나의 가설에 대한 답을 찾는 과정이 필요할 뿐이었다. 생각보다 중심입지와 가까우면 재개발 나홀로 신축이 더 많이 갈 수도 있는 것이다.
3시간의 분임을 마치고 드디어 점심시간!! 얏호!!~~
맛있는 고기를 찰지게 먹고!! 더 맛있는 커피도 마시고~~
임보발표의 시간을 가졌다.
<퓨어코코님>의 입지발표를 듣고 정말 꼼꼼하게 챙기는 구나~~라는 생각이 들었다.
: 생활권의 1등은 정해진 것이 없다. 상,중,하만 잘 구분해도 된다. 우리는 중간, 중간 이상만 잘 들여다보면 되는 것이다.
:인구배분계획을 잘 살펴보면 어떤 지역에 공급이 많이 늘 것인지 알 수 있다. 일자리와 택지가 많이 생기는 중요한 정보이니 놓치지 않는다.
<감사의 열쇠>
:ㅅㄱ는 ㅇㅅ보다 종사자수는 많이만 양질의 일자리가 적다. 찐 고소득자들이 살고 싶은 동네는 어디일까? ㅄ역은 1호선의 끝라인이고 ㅅㅈ출퇴근자들이 많이 찾는 역이다.
:마지막마다 원페이지 정리를 잘하셔서 기억에 바로 남았다.
<최단미님>시세
:시세 장표마다 질문과 답을 적었다. 1. 같은 투자금으로 더 벌 단지는? 2.투자금이 적은 단지는> 3. 운영상 용이한 조건의 단지는 4. 전세가가 잘 받아주는 가성비 단지 등이었다.
:나 또한 시세 기억이 나지 않는데 단미님의 시세장표로 여러 번 사고하는 과정을 거치면 가격이 머릿 속에 잘 들어올것 같다.
마지막으로 개인별 고민 상담을 들려주셨고 나의 오랜 고민도 잘 답변해주셨다. 멘토님께서 ~이투님!! 자신의 물건에 대한 가치를 정확하게 아셔야해요! 급한 매도가 아니라 제대로 값을 받아야하고 20%할인 디스카운트는 안됩니다. 꼭 갈아타기를 한다면 옆의 대장인 13억이상 전고를 가진 물건을 바로 앞에 만났을 때랍니다. 이렇게 따뜻하게 말씀해주셔서 머릿속이 말끔하게 정리가 되었다.
아마도 그럴거야…감정이 요동치면 아니, 아니야…오랜 부정과 긍정의 사고의 끝에 피폐해졌을 때 파링 멘터님께서 나의 고민을 깔끔하게 매듭지어주셨다. 이 얼마나 감사하고…천은망극의 자비의 은혜를 받았습니다. 받았던 감사만큼 저도 남에게 충분히베풀 수 있는 사람이 되겠습니다.
꼼꼼한 전임을 늘 잘 정리해주시는 누구보다 잘하는 전임의 여왕 단미님.
아픈 몸을 이끌고도 카리스마로 분임을 이끌어주셨던 임장팀장 단독세대주님.
재임장으로 비교평가를 늘 해줘 지역을 모르는 제게 많은 도움을 주셨던 베테랑 래고야님.
환상의 시세표로 새로움을 맛보게 해주셨으며 절대 심플하게 비교평가하지 않는 심플머니님.
묵묵하게 딱 원칙대로 투자정석에 맞춰 온 몸에 습관을 만드는 따라하고픈 오엪씨님.
어려운 질문도 척척, 생각하는 깊이가 다른 그리고 임보도 잘 쓰시는 퓨어코코님.
베품이 습관이 되고 조원들 분위기 메이커인, 가정도 투자도 잘 지키는 토랑아빠님.
그리고
부족한 저에게 관심가져주시고 잘 따라오게 손 내밀어주시며 투자에 있어서도 원칙이 확실한 감사의 열쇠 조장님.
마지막으로
이렇게까지 하셔도 되나?
멘토님이잖아.
설렁설렁 이제 하셔도 되는거 아냐?
나는 돈을 많이 벌면 쉴텐데...
저의 이런 건방진 생각을 무참하게 밟고
조원들 한 명 한 명에게
최선을 다해
목청 높여
입지에 대해 입체적으로 생각하게 분임하며 끊임없이 질문을 주시고
그리고, 투자 생활을,
힘든 사람에겐 용기를
북돋워주시는 파링 멘토님
튜터링 정말 감사합니다.
앞으로 또 이런 영광의 기회가 있을지 모르지만
오랫동안 제 가슴에 깊은 여운으로 남아있을겁니다.
많이 싸랑합니다~~
우리 조원들도 모두 감사하고 싸랑합니다`
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