2026년 부동산 세제개편안 확정, 어떻게 바뀌는지 직접 확인해봤습니다

최근 3주간 세제 개편안에 대한

다양한 이야기가 나왔지만

실제로 확정된 것이 아무것도 없다보니

여러가지 시나리오를 고려해서

어떻게 대응해야할지 정도만 생각해볼 수 있었습니다.

7월 14일에 썼던 글에서는

대통령이 올린 쟁점 여섯개를 정리하면서

전체적인 방향성에 대해서 확인했습니다.(관련 글 링크)

7월 24일에는 부동산 대토론회가 진행되면서

이야기가 나왔던 내용을 살펴봤습니다.(관련 글 링크)

7월 28일 글에서는 언론에 나온 내용을 다루면서도

"10억원대 한도가 거론된다", "보유공제 축소가 유력하다"처럼

가장 유력한 방향에 대해서 정리를 했습니다.(관련 글 링크) 

그리고 오늘 재정경제부가 '2026년 세제개편안'을 발표했습니다. 

발표 내용을 통해 주요 변경 내용을 하나씩 확인했습니다.

먼저 지난 글에서 예상했던 내용들은 이렇게 확정됐습니다.

이번 개편안을 한문장로 표현한다면

정부가 밝힌 개편의 방향은 이렇습니다.

'주택 수'와 '보유기간' 중심의 과세체계를 '주택가액'과 '거주기간' 중심으로 전환한다

이 한 문장만 이해하면 이번 개편안의 핵심을 아는 것이고 이외 내용들은 자연스럽게 따라오게 됩니다. 이번에 바뀐 항목은 네가지인데 결국 위 문장을 다르게 풀이했다고 볼 수 있습니다.

하나씩 살펴 보겠습니다.

1. 종부세 기본공제 : 12억에서 주택수에 따라 14억과 9억

지금은 1세대 1주택자면 실거주를 하든 안 하든 기본공제가 12억원으로 똑같았습니다. 하지만 앞으로는 달집니다. 실거주자는 14억원으로 올라가고, 비거주자는 9억원으로 내려갑니다

실제로 계산을 한다면 다음과 같이 벌어지게 됩니다. 공시가격 15억원 주택을 기준으로 2027년 기준(공정시장가액비율 70%)으로 계산하면 다음과 같습니다.

(위 계산은 세부담상한·재산세 이중과세 공제·세액공제를 제외한 단순 예시입니다. 실제 고지세액은 개인별 조건에 따라 달라집니다.)

과세표준은 6배 차이인데 실제 종부세는 약 6.7배로 더 벌어집니다. 세율 구간 자체가 올라가면서 배율이 한 번 더 커지기 때문입니다. 정리해보자면 실제 거주를 하냐 그렇지 않느냐에 대한 차이로 세금 자체가 달라집니다.

다주택자는 아예 계산 방식이 바뀝니다. 지금은 1주택자든 다주택자든 실거주가 아니면 공제가 똑같이 9억원이지만 앞으로는 달라집니다. 다주택자는 기본 4억원에 거주주택 비중만큼 최대 5억원을 추가로 공제받습니다. 거주주택 비중은 이렇게 계산합니다.

추가 공제액 = 5억원 × (거주주택 공시가격 ÷ 전체 보유주택 공시가격 합계)

거주하는 집이 아예 없다면 4억원만 공제받습니다. 전체 보유가액 중 거주주택 비중이 높을수록 최대 9억원까지 올라갑니다. 즉 다주택자라도 한채에 실제로 살고 있고 그 집의 비중이 크다면 지금의 9억원과 비슷한 수준을 유지할 수 있습니다. 반대로 전부 임차를 준 상태라면 공제가 9억원에서 4억원으로 50% 이상 내려가게 됩니다.

2. 장기보유특별공제 : 보유 공제가 사라집니다

현재 1가구 1주택자는 10년 이상 보유하고 거주하면 보유기간 40%, 거주기간 40%, 합쳐서 최대 80%를 공제받습니다. 하지만 아래와 같이 변경될 예정입니다.

• 2028년 : 보유 최대 20% + 거주 최대 60%
• 2029년 : 보유 공제 전면 폐지, 거주 공제만 최대 80%

여기에 공제액 총한도가 새로 생깁니다. 2028년 20억원, 2029년부터는 10억원 상한입니다.

3. 공정시장가액비율 : 60%에서 상향

공시가격에서 기본공제를 뺀 금액 중 실제로 세금을 매기는 비율로 현재는 60%입니다. 쉽게 말하면 해당 비율이 올라갈수록 종부세가 늘어나는 것입니다.

1가구 1주택자와 지방 1·2주택자는 내년부터 70%로 올라갑니다. 3주택 이상은 단계적으로 80%까지 상향됩니다. 즉, 해당 내용 역시 종부세를 인상하겠다는 것입니다.

4. 종부세 세율 : 주택 수 구분이 없어집니다

현재는 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%로 나뉩니다. 2028년부터 주택 수 구분을 없애고, 현행 3주택 이상 세율을 공통 적용합니다. 이제 몇 채냐가 아니라 얼마짜리냐로 세율이 정해집니다.

1세대 1주택 기준 과세표준 6억~12억원 구간은 현행 1.0%에서 내년 1.3%로 오릅니다. 세액공제도 같은 방향입니다. 보유 중심에서 거주 중심으로 바뀌고, 한도가 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 바뀌게 됩니다.

보유한 집 가격에 따라서 세금이 줄어든다?

아무래도 개편안이라고 하니까 세금이 오른다고 대부분 생각하고 있고 저도 그렇게 생각했습니다. 하지만 실제 시뮬레이션을 돌리면 조금 다른 결과가 나오게 됩니다. 재정경제부가 60세 1세대 1주택자가 10년간 거주한 경우를 가정해 계산한 결과입니다.

시가 30억원까지는 오히려 세금이 줄어듭니다. 기본공제가 14억원으로 확대되면서 세율 인상 효과를 상쇄하기 때문입니다. 범위로 보면 더 명확합니다. 종부세 과세 대상은 공동주택 기준 상위 3.1%(48만 7,000호)에서 2.3%(36만 3,000호)로 줄어듭니다. 실거주 1주택자는 시가 약 20억원까지 과세 대상에서 빠집니다.

세 부담이 늘어나는 인원은 약 8만 명으로 추정되며 전체 주택 소유자 1,598만 명의 약 0.5%입니다.

핵심은 이제 가격이 아니라 거주

다만 위 상황과 조금 다르게 60세 1주택자가 10년간 보유만 하고 거주하지 않은 경우라면 달라집니다.

• 시가 20억원 : 27만 6,000원 → 2028년 152만 1,000원 (약 5.5배)
• 시가 30억원 : → 424만 7,000원 (약 4.7배)
• 시가 50억원 : → 1,970만 3,000원 (약 4.3배)

같은 50억원짜리 집인데 거주를 하면 978만 원이고 거주를 하지 않으면 1,970만원으로 2배가 차이납니다. 시가 20억원 주택의 경우도 실거주자라면 아예 과세 대상에서 빠지게 되는데 거주하지 않으면 152만 원을 냅니다.

양도세 중과 일시적 완화

위와 같은 발표를 하면서 정부는 조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 다주택자의 양도세 중과세율을 2028년까지 한시적으로 낮출 예정입니다. 그리고 올해 5월 10일 이후 처분한 경우에도 소급 적용됩니다. 이미 세금을 납부했다면 내년 5월 확정신고에서 환급받을 수 있습니다.

다만 한시 완화 기간에도 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 그리고 2029년부터는 최고 75% 중과 체계로 복귀합니다. 현재 절대적으로 부족한 물량과 향후 공급까지를 고려했을 때 매도를 할 수 있는 여건을 만들어 주기 위한 방안이라고 볼 수 있습니다.

그래서 나는 어떻게 해야할까? — 상황별 대응 방안

상황1 : 무주택자, 시가 20억 이하 아파트를 보고 있다면

“집을 매수하면 세금이 많이 나오는 거 아닌가요?” 가장 많이 하시는 질문 중 하나입니다.

기본공제가 14억원으로 올라가면서 실거주 1주택자는 시가 약 20억원까지 종부세 대상에서 빠집니다. 쉽게 말해 현재 20억 이하의 집을 매수하시는 분들이라면 종부세를 걱정할 필요가 없습니다. 내집마련을 적극적으로 하시면 됩니다.

상황2. 1주택 실거주 10년째, 시가 25억입니다

앞서 살펴본 재경부 시뮬레이션 예시에서는 시가 30억원까지 종부세가 감소합니다.(10년 보유 가정)

세금 부담이 본격적으로 늘기 시작하는 지점은 시가 35억원이고, 46억원부터 가파르게 올라갑니다.

그렇다보니 보유세는 오히려 줄어들게됩니다. 다만 양도세의 경우 2029년부터 장특공제는 거주 기간만으로 결정되니 전입신고일과 실거주 기간을 증빙 가능하게 준비하는 것이 필요합니다.

상황3 : 3주택자, 거주 1채(12억)와 비거주 2채(9억·4억)를 보유

앞서 재경부가의 시뮬레이션은 3채가 전부 같은 가격이라 거주 12억원, 비거주 9억원과 4억원, 합계 25억원인 경우로 계산해보겠습니다.

다주택자 기본공제 공식을 적용합니다.

거주주택 비중 = 12억 ÷ 25억 = 48%

추가공제 = 5억원 × 48% = 2억 4,000만원

기본공제 = 4억원 + 2억 4,000만원 = 6억 4,000만원

지금은 3채를 보유하고 있지만  9억원을 공제받습니다. 이 경우는 9억원에서 6억 4,000만원으로 줄어듭니다. 2028년 이후 세율표·공정시장가액비율(80%)을 적용해 종부세를 계산하면 약 2.4배로 늘어납니다.

만약 셋 다 거주하지 않는다면 어떻게 될까요?

12억·9억·4억 총 25억원 아파트를 전부 임대로 돌린 경우입니다. 거주주택이 없으면 거주비중 계산 자체가 없어지고, 기본공제는 4억원입니다.

약 2.9배로 늘어납니다. 앞서 12억원짜리에 거주했을 때(약 1,716만원, 2.4배)보다 부담이 더 커집니다.

세금이 올랐다는 이유로 매도를 해야하나 생각이 들었다면

2주택자든 3주택자든 마찬가지입니다. 종부세가 늘어나기 때문에 순간적으로 당장 정리하고 싶어지지만 현실적으로 냉정하게 판단하는 것이 필요합니다.

우선 연간 저축액으로 변화되는 세금이 감당 가능한 수준인지 먼저 확인해보세요. 늘어난 종부세가 연 소득이나 저축 여력 안에서 충분히 감당된다면, 굳이 서둘러 팔 이유가 없습니다. 반대로 부담이 된다면 매도부터 고려하기 전에 감당할 수 있는 방법이 없는지 고민해보시는게 필요합니다. 

그리고 보유할 자산인지 매도할 자산인지부터 구분하세요. 가치가 있다면 그리고 장기적으로 보유가 가능한 자산이라면 세금이 늘어도 지키는 선택을 해야합니다. 다만, 장기보유가 상대적으로 어렵고 향후 매도를 고려해 투자를 한 자산이라면 매도를 계획하는 것은 필요합니다. 보유를 해야하는 자산인지, 매도를 해야하는 자산인지에 따라서 대응은 달라지게 됩니다.

아직 시간이 남아있습니다. 지금 당장이 아니어도 현재 내 상황을 정리해보고 2027년이나 2028년에 움직여도 늦지 않습니다. 또한 실제 2월 개편안이 국회에 통과가 되기 전까지 변경될 수 있습니다.

세금은 파는 이유 중 하나일 뿐 세금만이 유일한 이유가 되서는 안 됩니다. 보유·매도 각각의 총비용을 직접 계산해보시고 애매하면 세무사 상담을 먼저 받으셔서 준비를 하시는게 필요합니다.

투자는 대응의 영역입니다

세제 변화로 인해 어떻게 해야하는지 막막함도 생기고 오른다고 하니까 걱정도 되고 복잡한 마음이 크실 것 같습니다. 다만 투자는 예측을 할 수 없기에 상황이 생기면 대응을 해나가야 하는 영역입니다.

그리고 대응은 얼만큼 알고 준비를 하느냐에 따라서 난이도가 달라지게 됩니다. 막연하게 생각하시기보다는 정리해드린 내용을 바탕으로 하나씩 확인해보시면서 대응을 준비해가셨으면 좋겠습니다.