안녕하세요 열공투자 입니다 :)
1주차 부천, 산본 분석
2주차 평촌, 수지 분석에 이어서
3주차는 내가 지금 앞마당을 만들고 있는 구성남에 대한 내용이 나오지 않을까?
기대하고 있었는데, 두둥… 구성남과 하남이었습니당!!!
지금 생활권의 특징 및 우선순위를 파악하고 있는 단계이기 때문에
구성남에 대해 제주바다님께서 지역 분석을 해주셔서 더욱 더 잘 파악할 수 있었던 것 같아요!
특히 구성남은 입지가 좋은데, 왜 지금까지 이렇게 가격이 저평가되었을까? 하는 부분에 대해
구성남 지역에 대한 과거에 대해 설명해 주셨고, 미처 알지 못했던 부분인데 이해가 되는 것 같았어요.
제주바다님께서 말씀해 주신 것 처럼,
강의에서는 앞으로 내가 적용할 점에 대해 쏙쏙 뽑아내 보도록 하겠습니당 ♡
먼저, 대단지 입주장에 대한 준비 내용!
-대규모 단지 입주 시작 2개월 후가 본격적인 입주장. 최소한 3개월은 지켜봐야 함.
입주장 본격화되는 시기를 주목하고, 매매가는 싼데 전세가가 너무 낮아 투자금이 많이 든다면,
해당 대규모 입주 신축 단의 전세 개수 줄어드는지 잘 확인하기. 줄어드는게 확인된다면 전임해서 투자검토해보기
두번째, 각 지역별 선호도는 다 각기 다름. 개별성이 있음을 알기!
-성남은 교통이 좋으나 환경이 아쉬워, 교통이 다 좋다면 비교적 환경이 우수한 곳을 상대적으로 더 선호
-하남은 환경이 좋으나, 현재 교통이 불편해, 환경이 대부분 좋다면 상대적으로 교통이 편리한 곳을 더 선호
임장을 하고 단지분석을 하는 이유는, 해당 생활권의 입지 중심 요소, 선호 우선 순위를 파악하기 위함임
그런데 이 우선 순위가 모든 지역에 동일하게 적용할 수 있는 절대적인 것이 아니라,
지역별, 또는 생활권별로 우선순위는 다름. 그것을 파악하는 것이 우리의 주된 목적임.
세번째, 사전/후 입지분석 시 보완할 점!
-지역 내 큰 도로들은 잘 파악하기 : 큰 도로들을 기준으로 생활권들이 나뉘는 경우가 많기 때문에
(생활권은 너무 세부적으로 나누지는 말기. 정말 많아도 7~8개로 크게 크게 나누기)
-임장 가기 전 재개발, 재건축 위치/범위는 리치고에서 확인하고 가기
(그래야만 재개발 지역 근처 나홀로 단지를 파악하고 임장할 이유를 알 수 있음)
- 생활권 선호도 파악이 잘 안될 때 : 대형평형 단지들이 많이 있는 생활권 확인해보기
(대형평형 단지가 많은 생활권이 선호도가 높구나라고 참고하면 실마리가 풀릴 수 있음)
-인구계획 확인 : 어느 생활권 인구가 늘어날 예정인지 체크.
(서울수도권 10년 보유할 물건이라면 인구 변화 계획 확인하여 어느 생활권 밀어주고 있는지 확인해보면 좋음)
네번째, 어떠한 시기/조건에 예상치 못한 저평가 단지 매수 기회가 주어지는가?!
-신축 대단지 입주장 본격화 시기 (입주 시작 후 2개월) 부터 3개월 잘 지켜보기 = 입주 시작 후 5개월
-공공임대 후 분양 전환 단지 : 언제 전환 되는지 확인하면 해당 시기에 시세보다 저렴한 매물 잡을 수 있음
-신도시의 경우 준신축으로 넘어가는 단지에서 기회를 찾을 수 있음
-재개발/재건축 (예정)중인 단지 : 개발 전 임장해보기, 그래야 저평가되었을 때 매수할 수 있음
(얼마나 판단하기 어려운 수준이길래 저평가되어 있는지 확인해야 함)
-20평대로만 구성된 단지 : 별로라고만 생각하지 말고 그래서 저평가되어 있을 수 있다 하고 함께보기
-저평가 비역세권 단지 : 비역세권 단지가 싸면 왠지 투자하면 안될 것 같다(x) 그래서 나만 보고 있구나! 함께보기
-20평대 신축/30평대 준신축 : 20평대 신축보다 30평대 준신축 매매가 비슷할 수 있는데, 보통 전세가는
30평대 준신축이 더 높은 경우가 있어 투자금을 줄일 수 있음. 준신축 30평대도 같이보기
-2년차 도래되는 단지 : 모니터링 잘하기! 비과세 매도가 가능하면서 가격이 싼 물건 의외의 기회 나올 수 있음
다섯번째, 호재에 대해서는 어떻게 고려해줄 것인가!
-먼저, 호재의 경우 꼭 직접적 영향 받는 단지 아니더라도, 도보 10분 또는 버스 10분내 단지 차선 투자 가능
-아주 좋은 호재가 있더라도 그것은 예상일 뿐, 우리는 현재 가지 기준으로 1등 물건을 뽑아야 한다.
입지 가치가 비슷하다면 호재 있는 것을 우선순위로 줄 수 있지만, 가장 중요한 것은 현재가치임
현재 가치 기준으로 저평가된 단지를 찾아 투자해야 안전마진 확보할 수 있음 (호재가 있다고 1등으로 주진 않음)
마지막, 제주바다님께서 알려주신 “앞으로 좋아질 지역 투자하는 법” 중에서…
-내가 적용해야 하는 점은.
저평가 단지들에 대한 매물 확인 : 후보선수들에 대해 매물 확인을 하는 것인데,
이 후보선수란 top3 이런 것이 아니라, “투자범위에 들어오고 투자대상에 들어오는 모든 단지”라는 것
그래서 매물임장 수가 많아 질 수 밖에 없구나 싶었다.. 내 투자범위_투자금, 투자대상_저평가에 들어오는 단지는
모두 직접 매물임장을 해야 가치를 왜곡하고 있는 것은 없는지 확인할 수 있고, 제대로된 투자 후보대상을
뽑아낼 수 있다. 매물 임장 후보 선수는 이렇게 뽑아서 직접 확인하자!
요즘 뭔가 투자 공부 하고 있을 때 힘들다? 라는 생각이 문득 들때가 있었는데,
제주바다님께서 마지막 부분에 말씀해주신 내용이 너무 인상 깊었고 마음을 고쳐먹을 수 있는
힘을 얻게 되었던 것 같습니다.
<힘든 것은 불행하고, 편한 것은 행복한 것이 아니다. 모든 삶은 고통이 있다.>
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