1년 7개월 걸려 명품보다 비싼 1호기 투자에 성공하다.

안녕하세요

가족과 나의 행복을 위해 

2026년 자산 10억을 달성하고 싶은 쫄떡입니다.

오늘은 월부에 들어온지 1년 7개월만에 드디어 1호기를 투자하게 되어

실전 투자 경험을 공유해보고자 합니다.

1호기 투자를 금방할 것 같았지만 앞마당 늘리기에만 집중한 나머지 

시세트레킹과 비교평가를 잘 하지못해 항상 흐지부지되었던 실전 투자가

내년에 태어날 아기를 생각하며 올해는 무조건 투자를 실행해야한다는 굳은 결심으로 다가와

좋은 물건을 만나 실행에 옮기게 되었습니다. 

아직도 믿기지 않고, 과연 내가 잘한 것일까 의심되긴 하지만

저같은 고민을 하실 분들이 많은 것 같아 가볍게 제 스토리를 적어보려 합니다.

저는 2022년 결혼 후 신혼 6개월도 되지 않아 월부 생활을 시작하였습니다.

신혼 생활을 사택에서 시작하게 되어 부동산에 관심이 없었지만 

운좋게 너바나님의 나는 부동산과 맞벌이 한다라는 책을 알게되었고, 지루함 없이 편하게 완독했습니다.

부동산 레버리지에 대한 첫 인상은 회의적이었으나, 

책을 읽을수록 점점 부동산 투자의 매력을 알게되었습니다.

부동산은 필수재이면서, 투자재 그리고 장기적으로 우상향하는 안전자산이라는 각인이 되었습니다.

인생에서 1년에 1권 읽는게 기적이었지만, 독서가 제 삶에 변화를 줄 수 있다는 확신이 생기게 되니

 1달에 1~2권씩 책을 읽기 시작했습니다.

독서를 하는 과정은 재밌었지만 실전 투자에 대한 벽을 느꼈습니다.

이것을 계기로 저의 독강임투의 삶이 시작되었습니다.

처음 너바나님의 ‘나는 부동산과 맞벌이 한다’로 독서를 시작했던 것처럼

강의도 너바나님의 ‘열반스쿨 기초반’을 시작하게 되었습니다.

실력(=재능 x  노력) x 열정

1천만원 → 3천만원 → 5천만원  → 1억  → 2억 → 4억 → 10억

국내 부자의 60% 이상은 부동산 부자다.

비전보드와 은퇴 목표

강의의 목표는 부동산 투자로 파이어 하기가 아닌

노후 준비, 경제적 자유를 목표로 한 마인드 셋, 부동산에 관한 개념 등이었습니다.

아마 열반스쿨 기초반에서도 너바나님께서 부동산에 대한 무지성 투자가 아닌

우리가 부동산 투자를 해야하는 이유 with 부동산 시장의 원리

우리가 꿈꾸는 미래 은퇴 계획 설계 등 헬조선 이라는 청년들에게 놓여진 상황에

행복회로를 돌리며 현실로 연결할 수 있는 방법들을 알게되었습니다.

지난 1년 6개월동안 강의와 코칭에 400만원정도의 비용을 투자했습니다.

기초 정규 강의 + 실전반 + 투자 코칭 등 처음에 비싸다고 느껴졌던 강의에서 배웠던 내용이

이번 1호기 투자에서 빛을 발하며 n배 이상 매매가를 낮출 수 있게되었습니다.

강의 수강부터 1호기 투자까지 상당히 긴 시간이 소요되었지만, 아쉬움이 남지는 않습니다.

이번 1호기를 투자하면 가장 크게 느낀 점이 하나 있기 때문입니다.

투자는 실전이다.

짧지 않은 기간동안 앞마당을 늘리고, 비교평가, 시세트레킹을 하며 매물임장을 했던 것이

실전투자의 방법이라고 생각했습니다. 하지만 이번 1호기를 계약하며

느꼈던 압박과 부담감은 그간 앞마당을 늘리며 경험했던 느낌과는 사뭇달랐습니다.

이번 1호기는 제가 좋다고 평가한 지역에서 마지막 매물털기라는 생각으로

50번 이상의 전임을 하고 부동산 선정을 했습니다.

투자에 호의적이신분, 아니신 분 등 다양했지만 부동산 사장님도 결국 사람인지라 

여러 번 전화를 드리니 투자에 대해 진심으로 생각하는 사람임을

다들 느껴주시고 좋은 매물을 예약잡아주셨습니다.

물론 매물을 보는게 수월하진 않았습니다. 매물임장 전날에는

 매물 예약 여부와 매물  상세리스트들을 확인해봐라. 항상 조원들에게도 말씀드렸지만

제가 그걸 놓치고 당일 아침에서야 요청을 드렸습니다.

역시나는 역시나였습니다. 사장님께서 투자에 대한 회의적인 문자로 답변을 주셨습니다.

그래도 매물 털기를 위해 좋은 매물을 보여주시면 나머지는 제가 책임지겠다는 

회신을 드렸고 투자에 대한 의지가 있다는 것을 어필하였습니다.

(매임 시작 전부터 기분이 우울해졌습니다.)

 답장을 보내면서도  기분이 좋지 않았지만 매물을 안 보여주실 수도 있다는 생각에

적당한 선을 지키며  타협을 해나간 제 자신을 칭찬합니다. 그렇게 여러 사장님들과 매임을 하고

 다행인건 다행히 위 문자의 사장님과 매물도 잘 보고 

마지막 매물 예약이라 매물을 보고 2시간동안 긴 대화를 하다 돌아왔답니다.

매물털기를 하고 이제 실전 투자를 실행해야한다는 마음을 먹으니

정말 다양한 경우의 수 + 변수들을 계산하게 되었습니다.

경우의 수는 제가 생각할 수 있었지만 가장 큰 변수는 바로 부동산 사장님들이었습니다.

거래를 성사시키기 위해서 어떻게든 투자금 내로 가격 조정과

전세입자를 맞추기 위한 노력을 하시며 엄청난 전화가 쇄도했습니다.

(이게 바로 투자자가 부동산 사장님들에게 줘야하는 확신인 것 같습니다.)

왜 부동산 초보들이 첫 번째 부동산에 방문해서 계약을 체결하고 오는지

느낄 수 있을 정도였습니다. 

보통 월부 수강생들은 매물 코칭을 통해 투자 물건의 자문을 구할 수 있었지만

24년 자본 시장법 개정에 따른 코칭 진행이 어려워 1호기 선택 과정에서 거인의 어깨를

빌리지 못해 아쉬움이 많이 남는 상황입니다.

코칭이 재개되는 시점까지 투자를 미룰 순 없고 올해가 가기 전에는 투자를 하고 싶었기에

제가 투자할 수 있는 정확한 투자금을 설정하고 그 안에서 투자할 수 있는 가장 좋은 물건을

고민하였습니다.

                                                       저평가 : 고점대비 25% 이상 하락 (OK)

                                                       환금성 : 4층 이상 (OK)

                                                       수익성 : 전고점 기준 130% 이상 가능(보수적 OK)

                                                       원리금 : 전세금 전 고점 대비 15% 하락 (OK)

                                                       리스크 : 2년간 공급 부족 (OK)

                                                                      3년차 주변 구 일부 공급(OK)

해당 단지의 매매가는 앞마당을 만들던 당시(24년 1월)보다 

약 6% 상승(↑), 전세가는 20%(↑) 상승했습니다.

그치만 부동산 사장님의 도움으로 24년 1월과 거의 같은 가격으로

거래를 할 수 있었으며 최근 거래된 1층 물건보다 저렴하게 거래를 하게 되었습니다.

해당 지역을 매수하게 되면서 확인한 리스크는

계약 기간 2년 + 계약 갱신권 2년동안 있을 공급을 아실에서 확인하였고

 아실에서 표시되지 않는 부분까지도 직방을 통해 확인하였습니다.

적당한 금액에 전세를 놓았지만 추후 역전세로 인해 투자금이 많이 들어갔을 때를

생각하면 정말 싫다. 2~3호기를 지방 광역시에 추가로 하게 된다면

무조건 (x 100) 1순위로 볼 것은 공급같습니다.

    복   기    

1호기를 계약하고 바쁜 일정에 치여 투자 후기를 여유(1달 예상)를 두면서 

조금씩 작성해야지라는 생각을 했지만 이 느낌을 너무 글로 남기고 싶어

매일매일 조금씩 후기를 작성을 하였습니다. 아마 월부의 환경이 큰 역할을 한 것 같습니다^^

인생에서 가장 비싼 금액 지출이었던 동시에 긴 시간을 고민하여

투자했던 순간이기에 더욱 현실감있게 작성하고 싶었던 제 마음이 반영되었습니다.

이제 간단한 복기를 해보려고 한다.

      잘한 점     

              1. 수십 번의 전임을 통하여 서로간의 신뢰가 쌓여 좋은 물건을 보여주신 부사님을 찾아낸 것

              투자생활을 시작하기 전 30년동안 부동산은 전세 계약하러 2번 부모님께서 가격 조정, 계약까지 

              모두 해주셨습니다. 부동산은 어린 시절 치과 같은 존재였습니다.

              지금은 연락처만 있으면 부담없이 전화해서 지역과 아파트에 대한 문의를 할 수 있게 되었습니다.

              2. 정확한 투자금을 제시하여 부동산 사장님께서 계약할 수 있는 물건을 찾아와주신 것

              “이 가격에는 무조건 거래할께요” 확신을 드려야 사장님들도 매도인과 가격 조정을 시도해볼 수 

              있습니다. 앞마당을 만들 때는 매물을 보기 위해 투자금을 조금씩 높게 얘기하였으나 실전 투자에서는

              정확한 투자금을 확실히 말씀드리는 것만큼 내게 맞는 매물을 제시해주실 수 있습니다.

              3. 최근 거래된 1층 실거래가보다 낮은 가격에 계약을 한 것

              투자를 하고 싶다면 미친척하고 저층 가격을 부르세요.

              가격을 맞춰주시는 분들이 분명 있을 겁니다.   - 너나위 -

              정말 매물을 털다보면 가격이 맞춰집니다. 포기하지 마세요. 

              4. 전세가뭄으로 더 높은 전세금을 받을 수 있었지만 추후 역전세를 대비하여 현재 상황에 적당한 

              전세가를 세팅한 것

              전세가가 많이 상승하였지만 매물이 1개도 없어 전세가를 1000만원정도 올릴려 하였으나 

              추후 혹시 모를 리스크를 대비하기 위해 최근 실거래가로 체결하였다. 만약 더 오른다면

              계약 갱신권 사용시 5%를 더 높여받으면 됩니다.

   아쉬운 점   

              1. 매임때 집을 한 번 보았지만 확신에 차지않아 가계약금을 보내기 전 한 번 더 매물을 본 것

              그것때문에 시간과 돈을 많이 까먹었다. 굳이 한 번 더 왔다 갔다 할 필요 없었을 텐데

              매물 임장시 좀 더 집중해서 집을 볼 수 있도록 시스템을 만들어야겠다고 생각했습니다.

              2. 더욱 많은 매물을 털어서 좋은 투자 물건을 찾지 못한 점

              부동산 사장님께 계속 전화가 오면서 제가 말씀드린 가격에 거래가 가능하다는 연락이 쇄도하자

              생각보다 마음이 급해졌고 거래를 해야만 할 것 같다는 압박을 받았습니다.

              지금 거래 물건도 충분히 좋았으나, 부동산을 정말 여러군데 다니며 털면 좋을 것 같다.

              3. 투자금 대비 다른 지역에서 가능한 물건과 비교 평가를 완벽하게 하지 못했다.

              평소 시세트레킹에 대한 귀차니즘이 있어 완벽하게 비교평가를 하지 못했다는 생각이 든다.

              당분간 시세트레킹에 집중하려고 합니다.

              4. 매매/전세 계약이 동시에 진행하여 전세 계약에 대한 특약사항을 많이 넣지 못한 점

              매도인의 근저당으로 인해서 근저당 해소에 너무 신경 쓴 나머지, 전세 계약에 힘을 주지 못해

              아쉬운 점이 있습니다. 집안 내부에 못을 박지 않는다는 특약을 넣지 않은 것입니다. 그래서

              예비 임차인분이 계약 하자마자 집에 못 1개만 박게다는 것이다… 도배 새로 해주기로 했는데 

              바로 목이 박히다니 마음이 아팠습니다.

              5. 중개보수를 깎아달라고 하지 못한 점

              가계약금을 보내기 전 중개보수비에 대한 조정이 가능한지 물어봤어야 하는데

              전혀 하지 못해 그대로 다 진행하였다. 사실 가격을 너무 많이 깎아주셔서 더 드리고 싶다는

              생각이 들었었지만 그래도 얘기는 해볼 걸이라는 후회가 남습니다.

다음 2호기를 투자할 때는 잘한 점과 아쉬운 점을 더욱 보완하여

좋은 투자를 하고자 노력할 계획입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

모두 성공투자하세요.