241025 | 월부 실준반 | 4주차 | 강의 후기 | 시장현황 & 투자방향 | 너나위

241025 | 월부 실준반 | 4주차 | 강의 후기 | 시장현황 & 투자방향 | 너나위

PART 1 | 상황 인식

1. 현재 나의 상태 (나는 지금 투자 가능?)

(1) 모르는 단계 : 질문을 못하므로 질문하는 노력하기

(2) 아는 단계 : 실천이 어려우므로 남이 하는 걸 보고 노력하기

(3) 실천 단계 : 지속 어려우므로 꾸준히 실천하기

(4) 반복 단계 : 3년을 반복 못하므로 기다리기

(5) 복기/개선 단계 : 배운 걸 반영 못하면 OUT

(6) 성장 단계 : 남을 가르침

(7) 완성 단계 : 각이 나옴

(8) 고수 단계 : 기다리기

2. 투자 가능한 사람의 조건

(1) 높은 투자 이해도

1) 기본 : 잃지 않는 것을 알고 설명

2) 심화 : 최고 수준 투자 (상대적 저평가 투자) 의미 설명

3) 내 상황 : 어떤 투자를 알고 설명

(2) 확고한 투자 기준/행동

1) 투자 전 : 투자 대상 알기

2) 투자 중 : 투자 대상을 어떻게 할지 알기 (임장+임보)

3) 투자 후 : 투자 후 대처법 알기

(3) 종잣돈

1) 투자에 적합한 현금

2) 소득 40% 이상 저축

(4) 안정적 환경 (회사, 가정)

1) 5년 이상 근로소득 발생 여부

2) 평일 하루 2시간/주말 10시간 투입 가능 (강의 시간 제외)

3) 평일 하루 5시간/주말 15시간 투입 (너나위 : 강의없던 때)

3. 현재 부동산 시장 상황 (2024. 10 기준)

(1) 거래량, 매물수, 매수심리 : 그림참고

(2) 지금 아니면 도대체 언제 투자하죵?

(3) 서울 수도권 : 대부분 비싸지 X (장기 보유)

(4) 지방 : 비싼 곳 찾기 힘듦 (시세차익 후 팔기)

(5) 전세가율이 항상 높다는 것 = 매수심리 낮음 (부천)

(6) 빨간색보다 파란색 집중하기 : 그림 참고 (강서구-일자리)

(7) 내 예산에 맞는 급지 위주로 임장 & 투자 !!!

4. 현재 시세 현황 (부동산 지인)

(1) 매월 말 1번 확인

(2) 서울 평균 (24평) : 매매가 9억 / 전세가 4억 / 투자금 4-5억

(3) 서울 평균 (33평) : 매매가 13억 / 전세가 7억 / 투자금 6-7억

(4) 예시 : 9억을 3억에 매수하면 투자 잘한 것

(5) 지방 평균 : 그림 참고 (지방은 시세 좋은 것부터/신축)

5. 투자 방향 기준

(1) 서울 (24평) : 매매가 7억 / 전세가율 60% / 투자금 3억

(2) 경기 (24평) : 매매가 6억 / 전세가율 60% / 투자금 2.5억

(3) 지방 (34평) : 매매가 4.5억 / 전세가율 60% / 투자금 1.8억

(4) 지방 (34평) : 매매가 3.5억 / 전세가율 80% / 투자금 0.7억

(5) 2억 미만 : 지방 매도매수 반복 후 2억 이상 종잣돈 확보

(6) 2억 이상 & 2억 미만+1년 내 2억 이상 가능 : 수도권 매수보유 & 2주택

(7) 지금 서울 매수하기 좋은 시기 : 좋은 것부터 사기 (3억 1채 > 3억 3채)

PART 2 | 핵심 개념

1. 잃지 않는 투자를 위한 4가지 시나리오

(1) 오래가는 사람이 강하다

(2) 투자 올인하다 한방에 날라가는 사람 多

(3) 소액투자는 가치상승 낮은 물건 살 수 밖에 없음을 인지하기

(4) 좋은 것과 오를 것에 집중하는 것 = 위험

(5) 더 못 벌어도 덜 위험한 것에 투자 후 목표달성 때까지 투자시장에 살아남기

(6) 1년에 1개만 매매하기 : 그 이상 욕심내면 역전세 리스크로 날아간 사람 多

(7) 한방에 점프하려는 욕심 X (투기 금지, 교만 금지)

(8) 할 수 있는 것과 없는 것 구분하기

1) 할 수 있는 것

① 현재 시점 저평가 판단 : 현재 가격 조사, 가치있고 싼 물건 사서 기다리기

② 투자 후 시나리오 대비 : 그림 참고

- 매매 상승 + 전세 상승

: 투자금 회수 → 대출 청산 (상승초반) → 재투자 (상승후반)

- 매매 하락 + 전세 상승

: 투자금 회수 → 재투자 (싸니까 더 사라) → 대출 청산

(싸게 매수 : 보유 + 재투자 + 타지역 추가 투자)

(비싸게 매수 : 타 지역 추가 투자 or 매도)

- 매매 상승 + 전세 하락

: 역전세 → 매도 (방어가능/고평가) → 현금 대응 (방어가능/저평가/방어불가)

- 매매 하락 + 전세 하락

: 역전세 → 현금 대응 (방어가능/저평가) → 매도/손절 (방어가능/고평가/방어불가)

2) 할 수 없는 것 : 미래 시세 예측, 막연한 상승 하락 기대

(9) 38년간 역전세 빈도 : 그림 참고

(10) 상승 초반 여부 : 상승 기간보다 가격 수준 자체로 판단

(11) 신용 대출없이 투자하는 것 = 원칙 (리스크 대비)

(12) 1단계 : 보유 우선순위 설정

(13) 2단계 : 낮은 우선순위부터 매도 (일부 수익 or 손절)

(14) 3단계 : 보유 물건 수익시기 도래

(15) 좋은 것부터 팔면 안됨

2. 최고의 수익을 내기 위한 저평가 판단 방법

(1) 저평가 = 가치 대비 싸다

(2) 절대적 저평가 (시기)

1) 시장 모두 저평가된 상태 : 2010년 초중반, 2020년 코로나 직후, 2024년 광역시

2) 아무거나 사도 돈버는 시기 (그냥 다 싸다)

3) 행동하지 않으면 절대 누릴 수 없음

4) 판단법 (서울 14.1-18.6) : PIR 11이하 (소득대비 집값 수준) + 전세가율 65%

5) 판단법 (지방)

① 서울 2급지 (마용성광분) & 지방 대장 단지 비교

② 도시 전체 전세가율 (과거 대비 높아진건지)

③ 전용 84 매매가 기준 top30 아파트 가격과 전세가율 파악

④ 지방 아파트 가격이 싸고 전세가율 80% 이상 多인 : 도시 전체 살펴보기 (구축 제외)

6) PIR 높을수록 소득대비 집값 높음 vs PIR 낮을수록 소득대비 집값 낮음

7) PIR = 기준 vs 전세가율 = 확신

8) 시장 기준 전세가율 : 매수심리 반영

9) 개별 단지 기준 전세가율 : 그 단지의 선호도 반영

10) 현재 PIR 11 이하 but 전세가율 65% 이하 : 전세가 상승 (전세가와 전세가율 구분하기)

11) 5년 이상 장기보유 가능 = 매수 가능

12) PIR 및 전세가율 구하기 (3개월 1번) : 그림 참고

(3) 상대적 저평가 (위치)

1) 특정 지역 및 물건이 저평가된 상태 : 강서구 vs 분당 (예시)

2) 실력 갖춘 후 최고 수익 가능 (많이 번다) : 프로 투자자만 가능

3) 판단법 : 입지요소 가격을 활용한 비교평가

4) 너나위 경험담

① 2-3천 소액으로 3억대 집을 여러개 매수

② 얘가 쟤보다 좋네? 가격은 더 싸네? 아는 단지 많아서 가능

③ 내 돈으로 살 수 있는 곳을 집중적으로 앞마당 만들기

④ 비교평가 : 그림 참고

⑤ 투자 기준 (저평가 / 적은 투자금)에 부합하는 것 중 가장 입지 좋은 것을 매수

⑥ 현재 투자 기준 (저평가 / 보유 투자금)에 부합하는 것 중 가장 입지 좋은 것을 매수 강조

⑦ 종잣돈이 없으면 모의 투자하기 : 안목 향상

5) 좋다 나쁘다 (입지) 기준 : 교통 > 환경 > 일자리 > 학군 (학생 수요 多)

6) 가격과 가치의 불균형 = 기회

7) 땅의 가치 알 수 있는 법 : 수요층이 동일한 같은 평형끼리 비교

8) 비교 평가 (가치와 가격 불균형 파악)

① 1단계 (기초 정보 비교) : 평형, 구조, 매매, 전세, 전세가율

② 2단계 (가치=입지 비교) : 직장, 교통, 환경, 학군

③ 3단계 (입지대비 가격) : 입지대비 가격 싼 것

9) 난이도

① 상 : 하루 4시간 소액투자

② 중 : 하루 2시간 투자금 맞게

③ 하 : 하루 1시간 내집마련 2주택

10) 아는 지역의 차이 = 투자 결과의 차이 ★★★

11) 아는 지역 개수 = 투자 실력 ★★★

PART 3 | 내게 맞는 투자 (아파트로 돈버는 법)

1. 1주택자 (절대적 저평가) : 사업, 자영업, 전문직

(1) 1주택 올인

1) 실거주 만족, 노후 주택연금

2) 내집 하나, 현재 중요한 사업가 적합

3) 주기적 PIR/전세가율 체크

4) 예산 부합 단지 확인 (PIR 12 이하, 서울 전세가율 60% 이상)

(2) 일시적 1가구 2주택

1) 징검다리 (1+1=점프업)

2) 강남 입성 목표에 적합

3) 주기적 PIR/전세가율 체크

4) 자금규모 부합단지 확인 (서울 전세가율 70% 추가 매수)

2. 다주택자 (절대적+상대적 저평가) : 직장인, 주부

(1) 가치성장 (입지)

1) 물건 가치 & 가격 집중 > 투자금 규모

2) 수익‘률‘ 낮아도 좋은 물건

3) 투자가 힘든 사람 (하루 2시간)

4) 서울 임장 후 보고서 월 1회

5) 투자금액별 투자가능단지 리스트업 & 실전투자

(2) 소액투자 (매-전)

1) 투자금 규모 & 가격 집중 > 물건 가치

2) 적은 투자금으로 수익 극대화

3) 전문 투자자 목표인 사람 (하루 4시간)

4) 소액투자지역 및 서울 임장 후 보고서 월 1회 (번갈아)

5) 소액투자 가능단지 리스트업 & 실전투자

(3) 지금은 2주택 목표 but 이후 취득세 무시하고 다주택 구입할 시기 예상

PART 4 | 총평

1. 투자 공부를 하는 이유 (잃지 않는 투자)를 다시 한번 상기

2. 투자 방향 기준과 투자 후 시나리오 대비 내용이 매우 유익

3. 전문투자자로 시장에 오래 남기 위해 다주택 투자자는 필수구나.. 가치투자 or 소액투자 고민..

4. 이득으로 인한 기쁨보다 손해로 인한 고통이 더 크다는 진리를 감안하여 확신이 들 때 투자하기

5. 지금 투자하기 좋은 시기인 이유를 완벽히 이해 완료 .. 돈 있으면 서울 투자하세요 !!!

6. 너나위님 비교평가 경험담을 통해 저평가 단지 선별하는 방법을 알게 되어 입이 떠억 벌어짐

7. 너나위님이 투자 시장에서 생존 & 성공가능한 이유 : 앞마당 제일 많이 비교분석 가능 & 투자

8. 단지 임장보고서 자료를 활용하여 비교평가 후 최종 1등 투자처 선별 필요성 느낌

9. 앞마당 1개 겨우 작성 중이라 얼른 앞마당 늘려서 아는 지역 개수 늘리고 싶다

10. 올해는 서울~ 내년은 경기와 지방 앞마당 늘려서 저환수원리에 입각하여 투자하기

11. 지금 같은 시기에는 좋은 게 먼저 올라가므로 앞으로 6개월간 서울에 무조건 1호기 투자 고고 !!!

12. 투자자로서 부자가 되는 길은 정말 멀고도 험하구나.. 듣기만 해도 암담.. 까마득하다 ㅠㅠ

13. 그래도 투기 기회는 너무 많고 앞으로 더 많을거라고 하니 꾸준히 열공 & 실천하기

14. 내년은 수익보다 잃지 않는 투자를 목적으로 소액 투자 도전 ! 

15. 투자 못하는 곳 가지 말라고 하니 투자 우선 순위 명심 ㅇㅋ

16. 피할 수 없다면 즐기자~ 즐기면서 투자 공부하면 해낼 수 있을거야~ 못먹어도 고~

PS. 이번 기수가 과제 엄청 잘한다고 칭찬~ 이번 기수 최고~ 뿌듯뿌듯 ^-^

★ 1회독 100% + 2회독 200% 완강 ★