실전준비반 4강 강의 후기 [실전준비반 48기 69조 피커스]

수강후기
23.10.29

정신 차려보니 어느덧 4강

역시나 좋았던 너나위님 강의

1강 (자음과 모음님) 현장에서 가치 판단하는 방법 - 발품

2강 (밥잘사주는부자마눌님) 보고서를 통해 가치 판단하는 방법 - 손품

3강 (코크드림님) 임장, 임보를 통해 실제 투자하는 방법 - 적용

4강 (너나위님) 현재 시장 진단, 비교평가로 저평가 단지 찾는 방법 - 비교평가

[1] 현재 나의 상태와 시장의 상황

현재 나의 상태를 진단했을 때, 당연하지만 씁쓸하게도 '모른다' 였다. 질문하는 단계에 이르려면 궁금한 게 생겨야 하고, 궁금한 게 생기려면 그만큼 몰두하고 공부를 해야하는 것 같다. 내 위치를 인지하고, 인정하게 됐고, 스윙스처럼 비판과 조언을 받아들이는 자세로 투자공부에 임해야겠다고 생각했다.

지피지기 백전불태 (적을 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다)

자기 위치를 알자. 비극의 시작은 자기에 대한 과대평가에서 시작한다.

투자하면 되는 때와 안 되는 때는 없다. 투자해도 좋을까? 라는 질문이 맞다.

[2] 지금 투자공부 하는 이유 (실거주VS투자)

매수를 하고 가격이 오르지 않으면? 조급하고 불안할 것 같다. 내가 올바른 투자를 한 걸까 스스로 의심할 것 같다. 그러나 너나위님은 선택이 중요한 게 아니라, 선택하고 나서의 내 행동이 중요하다고 몇 번을 강조하셨다. 사고 나서 주식처럼 계속 가격을 체크하는 게 아니라, 장기전으로 기다리면서 선택에 대한 후회가 없어야 한다.

비싼 지역에 거주한다면 투자를 먼저한다.

싼 지역에 거주한다면 실거주를 먼저 한다.

지역별 평균가를 인지한다. (서울/경기)

실거주 타이밍 : 자녀가 6살쯤 된다면 실거주할 집으로 이사한다.

[3] 잃지 않는 투자의 필수 조건

전문가들도 예측할 수 없는 영역에 관심을 갖지 말아야 한다. (미래 시세 예측, 금리, 유동성, 공급, 미분양 등등...) 현재 가격을 갖고, 현시점 저평가를 판단하는 눈을 키워야겠다. 투자이후 상황별 시나리오 부분이 제일 이해하는데 힘들었다. 다시 복습해야겠지만, 아파트를 사고 나서 생길 수 있는 여러 상황을 대비해 늘 계획하고, 상상해봐야겠다.

이번 첫 임장을 다니면서 시세를 정리하는데, 사실 현재 상태로 투자하기 어려워서 현실감이 떨어졌다. 후보 단지를 선택하는 실력을 키워서 한달, 두달, 6개월 이상 시세 변화를 보고, 몇년 뒤 내가 구매할 수 있는 상황이 되었을 때 살 수 있는 '씨앗'을 미리 심어둔다고 생각하자. 당장 지금 살 집이 아니더라도 소홀하게 생각하지 말고 적극적으로 임해야겠다고 느꼈다.

더 벌진 못하더라도, 덜 위험한 것에 투자해서

목표를 이룰 때까지 투자 시장에 살아남기 위한 선택을 해야한다.

[4] 투자로 성공하기 위해 꼭 알아야 하는 저평가 판단

매매, 전세가 변화에 따른 대중과 투자자의 관점을 각각 해석해주신 부분이 좋았다. 투자자의 시선으로 시장 상황을 어떻게 바라봐야 하는지 알게 되었다. 또한 지방 아파트도 서울과 비교하여 저평가 여부를 판단하는 기준점을 제시해주셔서 나중에 지투기 강의를 들으면서 이 부분을 다시 활용해야겠다고 생각했다.

*매매가 하락, 전세가 상승 시

대중 曰 "집값이 떨어지네? 전세로 들어가자"

투자자 曰 "전세 수요가 많아지네? 매수를 노려보자"

절대적 저평가 (사면 오른다)

상대적 저평가 (같은 돈이라도 좋은 곳을 산다)

절대적 저평가 (PIR 서울 11이하, 전세가율 서울 65% 이상)

[5] 투자로 이어지는 비교평가 실전 (투자사례)

왜 앞마당이 많아야 하는 지, 너나위님의 선배 이야기 사례로 분명하게 알게 되었다. 앞마당이 많을 수록, 즉 아는 지역이 많을 수록 비교평가 할 수 있는 선택지가 많아지고 더 정교하고 뾰족하게 단지 선택을 할 수 있다. 한 달에 1개씩 앞마당을 꾸준하게 늘려가야겠다.

가격과 가치의 불균형 = 기회

(싼 데는 이유가 있겠지...라는 불필요한 생각 X)

네 가지 입지 기준(일자리, 교통, 환경, 학군)을 투명하게 보자.

[6] 지금 내 투자금에 딱 맞는 투자 방향 설정

지금 내가 힘든 게 정말 힘든 걸까? 멈춰있고, 발전 없고, 도전할 게 없는 상태가 진짜 힘든 것이다. 힘들다고 생각하는 투자 공부를 멈추고, 다시 일반 월급쟁이 삶으로 돌아간다면 힘든 것이 사라질까? 지금 힘든 건 힘든 게 아니다. 그러니 용기를 내고, 포기하지 말자. 다음 강의는 지방투자기초반 강의를 통해서 투자 공부를 이어나가야겠다.

소액투자자 : 자산 축적이 중요하고 시간 만들 수 있는 주부, 직장인 (현재 나)

적은 투자금으로 수익 극대화

To do - 소액투자지역 및 서울 임장 후 보고서 월 1회 (번갈아)

To do - 소액투자 가능 단지 리스트업 & 실전 투자