[단초] 기초반 수강만으로 광역시 신축 1호기를 투자했습니다.



안녕하세요

단단한 잡초처럼 성장하는,

단초입니다. 🌱

약 한 달 전에 매매계약을 하고,

어제 드디어 세입자와 전세계약을 쓰면서

월부생활 9개월 만에 1호기를 하게 되었습니다.

매번 눈으로만 보고 필사만 하던 게시판에

글을 쓰려니 기분이 이상하네요...

1호기를 하면서 잘한 점도 있고, 아쉬운 점도 있지만

앞으로의 성장을 위해 복기글을 남겨보려고 합니다.

월부에 들어오기 전 까지는 투자를 전혀 몰랐습니다.

지방에서 상경 후 자취 생활을 하면서

예적금만 열심히 들었던 평범한 시골쥐였어요.

생활비를 아끼면서 살다 보니 재테크에 눈을 떴고,

회사 다니면서 부업에 주말 알바까지 뛰며 종잣돈을 모았습니다.

(서른까지 1억이 목표였는데... 1호기로 20대의 마침표를 찍었습니다.)

처음에는 강의료가 부담이 되어서

돈독모로 월부에 첫 발을 내딛게 되었습니다.

투자, 임장, 임보, 목실감... 모두 다 낯설었지만,

열심히 모은 종잣돈을 똑똑하게 써보자는 생각으로

월부를 시작하기로 다짐합니다.

수도권 1개, 지방 9개 ··· 기초반 수강만으로

9개월 동안 총 10개의 앞마당을 만들었습니다.

저는 소액투자를 목표로 했기 때문에

지방 중심으로 앞마당을 만들어 나갔습니다.

서울에서 주말마다 내려가는 일이 여간 쉬운 일은 아니였어요.

( 택시 라디오에선 애국가가 흘러 나오고,

코레일 VIP 회원이 되는 영광(?)을 누렸습니다 ···)

2023년 10월 실전준비반을 시작으로

2024년 7월 1호기를 투자했습니다.

'1년에 한 채'를 목표로 열심히 달려왔고,

'독강임'을 매일 꾸준하게 하다 보니

정말 감사하게도 확언했던 날짜보다

조금 더 일찍 투자를 하게 되었어요.

시키는 대로 따라하고, 배운 대로 실천하면

정말 실현된다는 것을 몸소 느끼게 됐습니다.

목표했던 날짜는 점점 다가오고 있었고,

어쩌면 1호기를 만날 수도 있겠다는 생각에

긴장 반 설렘 반으로 매물들을 예약했습니다.

투자자 유입이 많은 지역이라 부사님들 피로도가

높았음에도 불구하고 '저 공부하러 보는 거 아니고,

진짜 살 사람 이예요.' 늬앙스로 (나름) 어필했고,

전임 벽이 높았기에 더 꼼꼼하게 준비를 했습니다.

그렇게 상급지 구축부터 중급지 신축까지

매임을 하던 중에, 두 개의 괜찮은 물건을 찾게 됩니다.

A단지 : 중상급지 생활권, 준신축, 주인거주, 전세세팅 필요

B단지 : 상급지 생활권, 구축, 세입자거주, 올수리 및 전세세팅 필요

두 단지 모두 해당 생활권 내에서 중상위 선호도를 지녔고

A단지는 가치대비 절대가도 저렴했지만 천만원 네고를 확인 받은 물건

B단지는 올수리 감안해도 절대가가 많이 저렴한, 부사님이 슥- 보여주신 초급매 물건

어쩌면 매임 하면서 '가치대비 가격이 싸다' 라는 느낌을

제대로 받은 건 처음이었는데요. 떨리는 마음을 진정시키고

'나의 투자금으로 할 수 있는 물건 중 가장 좋은 물건인가?'

확인하기 위해 앞마당을 펼쳐놓고 비교평가를 했습니다. 그리고,

해당 생활권에 위치한 모든 부동산에 전화를 돌렸습니다.

이렇게 한 번에 많은 양의 전임은 처음이라 숨이 턱 막혔지만,

의심이 확신으로 바뀌려면 해야만 했습니다.

그렇게, 더 저렴한 매물이 없다는 걸 확인하고 매코를 넣게 됩니다.

매물코칭은 처음이라 신청 후 떨리는 마음으로 기다렸고,

'자유를향하여' 튜터님을 배정 받게 되었습니다.

매물 관련 외에도 질문사항을 정리해서 코칭을 기다렸어요.

튜터님의 의견을 요약하면

" 단초님 앞마당에서 저평가된 물건으로 잘 찾으셨어요. "

다만,

1) A단지는 전세가를 더 보수적으로 잡아야 합니다.

2) B단지는 수리비를 감안해서 매매가 협상을 더 해보세요.

3) 주변 단지들의 매물 수, 전세가를 같이 고려하세요.

4) 생활권에 대한 선입견을 배제하고 바라보세요.

A, B 모두 가치 대비 저렴한 가격으로 찾았지만

전세가와 수리비를 감안해 매매가 협상을 얘기하셨습니다.

그리고, 제가 한 가지 놓쳤던 부분은.. 상급지 생활권만 보고

나머지 생활권에서 미처 보지 못한 매물도 있다는 것이었습니다.

그래서 튜터님께서 4번처럼 말씀하신 것이 이해가 됐습니다.

이후, 코칭 받은 매물 협상과 동시에 덜 본 단지들도 털게 됩니다.

(진짜 1호기는 여기서 만나게 됩니다...)

:: 매물코칭 BM

✔️주변 단지 시세와 물량을 꼭 확인한다.

부사님 말씀과 실거래가만 보고 전세가 희망회로를 돌린 것이 아쉬웠습니다.

전세가는 더 보수적으로 잡아야 한다는 것을 깨닫게 됩니다.

✔️세입자들은 내부 컨디션 좋고 싼 가격이면 산다.

집을 볼 때 투자자의 시선으로만 보는 것이 아니라,

내가 실거주자, 세입자라면 어떨 것 같은 지 생각해야 합니다.

그렇기에 내부 컨디션이 아주 중요하고, 혹여나 하자가 있는 부분은

반드시 사진이나 영상으로 남겨서 협상카드로 써야 합니다.

✔️매도자의 히스토리를 잘 알아야 한다.

집주인이 왜 파는 지 자세히 알아야 협상이 가능합니다.

근저당, 매도수익, 매도사유 등 아는 정보가 있어야 어필할 수 있습니다.

등기부등본 떼어 보고 자세히 찾아보는 노력이 필요합니다.

45분간 긴 매물코칭이 끝나갈 쯤,

마음에 불을 지핀 튜터님의 말씀

"단초님, 이번에 꼭 하셨으면 좋겠어요.

투자할 때는 지역 정해서 집중적으로 보셔야 해요.

한번 잘 해봅시다."

-자유를향하여 튜터님-

매물 통과는 받았지만, 협상의 벽을 넘는 게 문제였습니다.

다시 만난 부사님께 협상을 요청했지만 쉽지 않았죠.

물건의 큰 하자도 없고, 주인도 급하지 않은 상황···,

유독 협상이 어렵다는 걸 느낍니다. (멀어지는 1호기 물건···)

잔금을 고려했을 때 종잣돈이 빠듯하다고 판단이 되어서,

튜터님의 피드백 따라 아직 덜 본 단지들을 보며

선택지를 넓히기로 결정합니다. (이때 고비가 올 뻔 했지만,

마지막 희망을 안고 다시 일어섰어요.)

그러던 중, 의외인 곳을 발견하게 됩니다.

'연식도 괜찮고 생각보다 내부 자재도 나쁘지 않네.

학교도 가까워서 거래도 꾸준하고, 거주민 분위기도 좋다!

주변 단지들 보다 매매가가 아직 덜 오른 것 같고,

전세가도 점점 붙고 있잖아 ···, 투자범위 안에 들어오겠는데?'

' 여기 파보면 좋은 물건 찾을 수 있을 것 같다 ··· ! '

어느덧 매임만 4주차가 되어 갔습니다.

‘이번에 꼭 해야 하는데, 나 정말 1호기 할 수 있는 걸까···’

지난 주에 픽한 단지를 털기 전에, 투자 기준을 확인했습니다.

저환수원리를 하나씩 체크했고,

평형, 타입, 층수 등 따라 실거래 내역을 확인했습니다.

코칭 때 받은 피드백을 고려해서

전세가를 보수적으로 잡고, 목표매수가를 세부적으로 잡았습니다.

(◇조건에 ◇타입이면 매매 0.0억 / 예상전세 0.0억

□조건에 □타입이면 매매 0.0억 / 예상전세 0.0억 ···)

그리고, 물건을 보유한 부동산 리스트를 뽑고

전화를 전부 돌리기 시작했죠. 동시에 일잘러 부사님들도 체크했습니다.

0.0억부터 ~ 0.0억까지 투자금보다 조금 더 들더라도 예약했습니다.

많이 깎이지 않는 분위기라 예약하면서도 걱정은 되었지만,

시도 조차 안 하고 후회하는 것보단 하는 게 낫겠다 싶었어요.

그렇게 다시 매임을 하다가 괜찮은 물건을 발견합니다 (!!!)

사실 가격이 높아서 큰 기대하지 않았던 매물이었어요.

집주인은 네 살된 딸과 신생아를 키우는 신혼부부였습니다.

아이를 키우는 집이라 그런지, 내부 컨디션이 깔끔하고 하자도 없었어요.

화이트 톤에 조망도 트여있고, 가장 선호하는 타입에 저층도 피했습니다.

큰 평수로 이사를 원하셨고 잔금 날짜는 협의가 가능했습니다.

' 여기, 가격만 조정되면 제일 괜찮겠는데 ···? '

사무실로 들어와서 사장님과 대화를 나눴습니다.

(발걸음을 막아준 소나기에게 감사...)

*가격은 예시입니다.

🌱 단초 : 사장님, 마지막에 본 물건이요, 가격 조정 좀 되는 물건인가요?

🙎🏻‍♀️ 사장님 : 3.2억에 올라왔는데, 3.1억에 될 수도 있어.

✔️네이버 호가는 표면 가격에 불과하구나...더 깎아보자.

🌱 단초 : 물건 올리신 지 얼마나 됐어요?

🙎🏻‍♀️ 사장님 : 몇 달 됐어. 이사는 가고 싶어 하는데, 가격을 통 낮추질 않아.

그리고 여기 내가 구해줬던 집이야. 주인하고도 잘 알아.

✔️주인이 이사를 빨리 가고 싶어 한다.

✔️사장님이랑 친분이 두터우면 협상 어려울 수도 있겠다. 그래도 던져보자!

🌱 단초 : 아 그래요? 올리신 지 좀 됐군요. 팔려야 이사를 가실텐데 그쵸..?

근데 이 조건에 3.2억은 좀 비싼 것 같아서요. 저는 3.05이면 할 생각인데요.

🙎🏻‍♀️ 사장님 : 어우 힘들걸? 그 가격이면 이 사람들 팔아도 남는 게 없어.

(주민등록등본 확인하시며) 근저당도 없고, 비쌀 때 사서

팔아도 0.0원 가져가. 3.05억이면 진짜 할 거예요? 어려운데 내가 물어는 볼게.

부사님의 물음에, 저는 '한다'고 대답했습니다.

(무슨 자신감...? 목표매수가를 잡아놓으니 확신의 예스를 외친 듯...)

밖에서 통화 후...

🙎🏻‍♀️ 사장님 : 3억750만원. 자기랑 3.1억 중간 가격.

근데 와이프랑 논의해보고 연락주겠대. 이 사람도 많이 깎은 거야.

🌱 단초 : (750은 뭐야...치열한 밀고 당기기...)

잠시 후...

🙎🏻‍♀️ 사장님 : 3억800만원에 하겠대.

🌱 단초 : (하하.. 다시 가격을 올리시네...)

사장님, 저는 3억500만원 아니면 힘들어서요.

깎아주신 거는 감사한데 저도 그게 최선이예요..

저 다음 예약이 또 있어서요, 연락 오면 말씀해 주세요.

✔️이때 칼럼과 강의에서 들은 내용이 생각났습니다.

한 가지 물건에 집착하는 태도보다는,

여러 후보 물건들 중에 깎이는 걸로 사겠다는 태도.

주도권은 나에게 있고, 조건에 맞춰지는 물건으로 매수한다는 마인드.

0.0억이 아니면 자금이 부족해서 어렵다고 솔직하게 말하는 것.

마침 소나기가 그쳤고, 다른 매물을 보고 나자

귀신 같은 타이밍에 전화가 걸려옵니다.

(이때 예감이 좋았어요)

🙎🏻‍♀️ 사장님 : 자기만 알고 있어. 00매물 3.05억에 하겠대.

그새 주인 마음이 바꼈나봐. 오늘 가계약 넣는 조건으로야.

🌱 단초 : (이게 된다고..?)

연락 주셔서 감사해요 사장님. 등기부등본 문자로 보내주시겠어요?

제가 고민해보고 다시 연락 드릴게요.

그로부터 가계약을 결정하기 전

마음을 진정시키고 투자기준을 다시 확인해봤습니다.

✔️ 저평가 : 비슷한 입지와 비교해 가격이 싼가?

✔️ 환금성 : 500세대 이상 아파트인가? (저층, 탑층 제외)

✔️ 수익성 : 투자금 대비 200% 수익률인가?

✔️ 원금보존 : 전세가율 80% 이상인가? 투자금 0.0원 이하인가?

✔️ 리스크 : 전세만기시점 공급이 적정 수준인가? 매매 잔금 대비 가능한가?

해당 물건은 전고대비 29% 떨어졌고, 전세가율은 81%

인근 부동산에 전화해서 협상가보다 낮게 불리는지 재차 확인해봤고,

협상가 기준으로 최근 실거래 내역 중 가장 싼 가격이었습니다.

협상을 통해 무려 1500만원이라는 가격을 깎았고요.

자향튜터님 피드백을 반영해서 전세가를 보수적으로 잡아봤고,

그랬을 때 투자금도 감당 가능한 수준이라고 판단했습니다.

'내 앞마당 중 가장 좋은 지역, 컨디션, 가격, 조건...'

내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 물건이라고 판단했고,

가계약을 넣기로 결심합니다.

그렇게 가계약을 거쳐, 매매 계약을 작성하고

한 달 뒤에 신혼부부 세입자를 구해 전세계약을 완료했습니다.

계약서 작성은 당연히 경험이 없기에 막막했는데,

나눔글을 출력해서 따라 쓰고 정리하면서 준비할 수 있었습니다.

투자는 '사는 것'이 제일 쉽다고 하던데, 정말입니다...

도장 찍고 계약서 받기까지 일주일도 채 걸리지 않았으니깐요.

단순히 투자 공부가 아닌,

실질적인 투자 경험을 통해서 결과물을 만들어냈고,

그 과정에서 분명 잘한 점도 있고 아쉬운 점도 있었습니다.

아쉬운 점은,

· 첫 매물코칭 전에 주변 전세와 재정 상황을 더 꼼꼼히 체크하지 못한 것

· 처음에 매코 받은 매물을 더 디테일하고 집요하게 협상하지 못하고 방향을 바꾼 것

· 매수 후 전세세팅이나 잔금 등 시나리오를 더 구체적으로 예상하지 못한 것

· 처음에 적정 전세가를 시장이 정해주는 가격으로 받아들이지 못한 것

· 전세 빼는 과정에서 이성적으로 대응하지 못하고 스트레스를 많이 받은 것

잘한 점은,

· 한 달마다 앞마당을 하나씩 만들고, 매일 매일 독강임을 실천한 것

· 더 좋은 걸 하려고 욕심부리기 보다, 내가 할 수 있는 최선의 선택을 한 것

· 매물 코칭을 넣고, 계약을 성사 시키기 위해 행동으로 실천한 것

· 지방광역시 신축 단지 1500만원 깎아서 1호기를 매수한 것

· 동료분들과 튜터님의 조언을 구해 대응을 하고 전세를 뺀 것

· 모든 과정에서 나의 기준과 확신이 중요하다는 걸 깨닫게 된 것

· 힘든 순간에도 '된다'는 생각으로 끈기를 갖고 포기하지 않은 것

권유디 튜터님이 하셨던 말씀이 있습니다.

'1호기는 교통사고처럼 찾아오는 거예요.'

그 의미를 이번 1호기 경험을 통해서 느낄 수 있었습니다.

기회를 찾는 과정에 물건이 사라지기도 하고,

기대를 하지 않았던 물건이 기회를 주기도 했습니다.

그래서, 언제 어떻게 물건이 생길 지는 아무도 모르고

현장에서 부딪히며 기회를 직접 만들어내야 한다는 것을 알았습니다.

그리고, 이 결과를 얻기 까지는

옆에서 함께 해준 동료분들과 월부 환경 덕분이었습니다.

월부의 시작을 함께 해주신 실준 69조,

열기 59조, 실준 62조, 지기 77조, 실준 87조, 지기 72조,

나의 소중한 마음의 고향 독수리 4자매,

은인처럼 1호기 마무리를 함께 도와주신 열중 62조

1년 365일 옆에서 응원해주고 도와준 소중한 남자친구,

부족한 나를 서포트 해주신 남자친구 누나분께도 감사합니다.

투자의 첫 갈림길에서 방향성 잡아주신 뚜또 튜터님

돈독모에서 앞마당 관련 조언해주신 식빵파파 튜터님

실전 투자에 한발짝 다가서게 해주신 자유를향하여 튜터님

돈독모에서 가치판단의 본질을 잡아주신 꽃을든둘리 튜터님

전세 빼는 과정에 혜성처럼 나타나서 조언해주신 험블 튜터님

모두 감사합니다.

두서없이 쓰다 보니 너무 길어졌네요.

부족하지만 긴 글 읽어주셔서 감사합니다♡