실전준비반 4주차 강의 후기 [실전준비반 62기 90조 스테디킴]

수년 동안 축적된 실전 경험과 진심이 담긴 너나위님의 강의를 통해 투자자로서 한층 더 성장하는 느낌을 받았다.

부동산 상황의 전체적인 상황이 항상 궁금했는데 서울,수도권은 대부분 비싸지 않은 상황이며 지방은 거의 대부분 싼 상태인 것을 알았다.  투자금이 된다면 서울,수도권으로 가는 게 좋지만 그렇지 않다면 지방에서 투자를 진행해도 돈을 벌 수 있는 시장인 것이다.  투자에 있어서 가장 중요한 마인드는 잃지 않은 투자를 하겠다는 것이다. "더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자 시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자" 마음에 여러분 꾹꾹 눌러 담아 새겼다.

부동산 투자를 할 땐 투자 이후의 시나리오를 미리 생각해보는 것이 중요하다. 그래야 어떤 상황이 펼쳐지든 당황하지 않을 수 있다. 매매가와 전세가의 변동에 따라 다음의 4가지 시나리오가 진행된다.
1. 매매 상승, 전세 상승- 투자금회수 -대출청산, 재투자  

2. 매매 상승, 전세하락 - 역전세 - 매도, 현금대응 

3. 매매 하락, 전세 상승 - 투자금회수 - 재(추가)투자, 대출청산
4. 매매 하락, 전세하락 - 역전세 - 현금대응, 매도

저평가에는 절대적 저평가와 상대적 저평가가 있다는 것을 알았다. 절대적 저평가는 뭐든지 다 싼 것을 의미하고, 상대적 저평가는 특정 지역, 특정 물건이 더 싼 것을 의미한다. 절대적 저평가 시기에는 투자를 하는 것 자체가 중요하다. 서울 기준 PIR 11이하, 전세가율 65% 이상일 때 절대적 저평가 상태라고 볼 수 있다. 지방의 경우 지방의 대장 아파트가 서울 2급지의 구축 아파트와 시세가 비슷하게 움직이는데 이것과 비교해서 싼지 비싼지를 판단해볼 수 있다.

실제 투자 이후 얼만큼 버는 지는 상대적 저평가 판단을 얼마나 잘하는 데에 있다. 상대적 저평가를 잘하기 위해서는 아는 단지가 많아야 한다. 내가 아는 단지 중에서 비교를 하는 것이기 때문에 더 좋은 단지를 알기 위해선 임장을 통해 앞마당을 많이 만들어야 한다. 아는 지역을 늘리고 시세를 파악하는 게 부동산 투자의 핵심이므로 임장을 계속 열심히 다녀야 할 거 같다.

아파트로 돈 버는 방법에는 크게 4가지가 있다. 1주택 올인하는 방법과 일시적 1가구 2주택으로 갈아타기 하는 법, 다주택자에서 가치성장 투자로 가는 방법과 소액 투자로 가는 법이다. 나의 경우엔 경제적 자유를 목표로 하기 때문에 다주택자 방향성을 택하긴 할 건데 가치성장과 소액 투자 중에 고민이 된다. 투자금 규모가 가치성장하기엔 살짝 모자라서 그런 것 같다. 일단 내가 사는 광주지역을 좀 더 임장 다녀본 뒤 결정해야겠다.

마지막으로 항상 진심으로 수강생들을 격려해주는 너나위님께 감사합니다. 인맥은 쥐뿔도 없지만 강사님들을 인맥으로 생각하고 또 같이 투자 공부하는 동료들을 인맥으로 생각하고 긍정적인 마음으로 투자자의 길을 걸어야겠다.