선명한 앞마당을 만들어 줄 '찐' 수익률분석 [나알이]

"수익률 분석으로

투자적인 생각을 적기가 어려워요"

“양식에 기계적으로 

숫자만 넣게 되어요”

“과거 분석인데  어떻게 

앞으로의 투자에 써먹나요?”

안녕하세요

나를 알리고 이롭게 하고픈

나알이입니다.

열반기초 때 부터 배운

수익률 보고서,

단지분석할 때 정말 많이 넣으시죠.

보통 아래 세가지를 체킹하곤 합니다!

매매가가 싸고 투자금도 적게 들어

기회였던 시기에서 

전고점까지 얼마 만큼의 

수익(or수익률)을 안겨주었는가

전고점 대비 현재 얼마나 떨어졌는가

23년초 전저점 대비 

현재 얼마나 올랐는가

문제는 임장지 단지가 백개가 훌쩍 넘기도 하니 

반복하다 보면

사고는 멈추고 정신이 아득해지지 않나요?

ㅎㅎㅎ

생각은 저 멀리

그저 숫자를 기계적으로 기입하는 나

단지 분석 다했다 그 뿐.

전 머릿속에 남는 게 없었습니다.



왜 그럴까요?

버거운 과제라

그저 해치웠습니다.



우리가 매수한 게 아니니까

우리가 역전세 맞은 게 아니니까

우리가 지금 보유한 게 아니니까

그저 과제처럼 느껴졌습니다.

사실 지금은 수익률 분석

너~무 좋아하는데요.

💚프메퍼 튜터님💚께 배운 

과제가 아닌



‘감정을 넣는’수익률 분석에 대해

나누어 보겠습니다.



지금 보고 있는 임장지에서 언제 기회를 주었는가?

WHY

우리는 하락장에선 

좋은 것부터 나래비를 하여

우리 투자금 중 

BEST 단지를 고를 수 있어야합니다.

반면 상승장이 시작되어

이미 앞단 단지가 올랐다면

아직 보합중인, 다음으로 가치 있는 단지로

당장 달려갈 수 있어야 합니다.

어떤 시장에서건 

지역 내 단지의 우선순위를 알기 위해서

지금 보고 있는 임장지에서 

언제 기회를, 어디서 부터,얼마나 오래 

주었는지 파악해봅니다.

HOW

돈을 쥐고 같이 과거로 가봅시다.

시뮬레이션을 해봅니다.

✅1억의 투자금으로 분당에서 매수한다면?

(급지에 따라 투자금을 달리 하면 됩니다.)

*지방 5천 내외로 해보시면 재밌을 겁니다:)

90년대초반 구축이라도

선호도가 매우 높은

분당의 수내생활권, 서현생활권으로 갑니다.

그 중에서도 수내생활권은 

경기도 수요를 당기는 학군지입니다.

생활권별 대표 단지와

선호도가 떨어지는 단지들 궁금한대로 뽑아 

기회를 얼마나 열어주었는지 확인합니다.



2015년 부터 기회가 열리지만

수내생활권 대표 단지 답게 양지마을 한양이

2016년도 이후 가격이 날아갑니다.

서현생활권의 시범단지와

수내생활권 푸른마을은 2017년초까지

기회를 열어줍니다.

반면 서현생활권의 장안타운은

2017년 8월까지도 매수할 수 있습니다.

무엇이 차이를 만들까요?

수인분당선인 수내역을 

기점으로 이루어진 수내생활권

서현역을 기점으로 이루어진 서현생활권

푸른마을과 장안타운은 각 생활권

끝단에 위치하여 

역까지 접근성이 떨어집니다.

그럼에도 푸른마을의 선호도가

더 높은 이유는(기회를 더 적게 주는 이유는)

학군지이기 때문입니다. 

학업성취도평가 결과 무려 96%인

수내중학교를 품고 있죠.

임장을 가보면 푸른마을 내

아이들이 정말 정말 많이 뛰어다니고 있습니다.

고로 장안타운과의 선호도 차이를 만들었고

가장 선호도가 떨어지는 장안타운이

생활권 내에서 기회를 좀 더 

오래 주었다고 생각되었습니다.

기회가 열렸던 당시 분당이 앞마당이었다면

가장 먼저 제일 좋은 양지부터 달려갔을 거고

양지가 날아갔다면 시범단지를 보았을 겁니다.

시범단지가 날아갔다면 푸른마을을 보았을거고

이미 우선순위가 정립되어있다면

빠르게 달려갈 수 있습니다.



생활권 내에서도

단지 선호도에 따라 흐름이 달리

오는 걸 알았습니다.

이제 다른 생활권으로 가볼까요?

분당의 후순위 생활권으로 가봅니다!

분당의 중앙인 서현, 수내 생활권과 달리

야탑과 구미생활권은 분당 각 끝단에 위치하여

4급지인 구성남 또는 수지와 맞붙어 있어

선호도가 떨어집니다.

그래서 역시 17년 중순까지 

모두 넉넉하게 기다려줍니다ㅎㅎ

그 중에서도 눈에 띄는 건 

목련마을인데요. 

여기는 왜 18년초까지 기회가 있을까요?

이유가 느껴지시나요?

ㅎㅎㅎ

목련마을은 생활권 끝인데다가

야탑역과 거리가 멀지요

그래프엔 사람들의

삶이 모두 녹아 있습니다.

이렇듯 생활권별 투자 시기를 확인하면

분당 전체의 흐름이 

어떻게 가는지 알 수 있습니다. 

또한 나에게 기회를 줄 단지가

어디일지도 가늠해 볼수 있습니다.



어느 시점에 투자가 가능했는지

흐름을 보면

어디가 상급지인지 하급지인지

알 수 있습니다.





이제 1억의 투자금을 넣는다고 가정했을 때 ‘가장 BEST 선택’은 무엇일까?

기회의 흐름을 알았으니

가장 BEST 선택을 위해

감정을 넣어 고민해봅니다.

복기하듯 수익률 분석을 해보는 겁니다.

한 채에 1억의 투자금을 모두 넣을 건지,

1억의 투자금을 쪼개서 여러 채를 매수할 건지

선택하고 복기합니다.

분당에 기회가 열려있던

2017년 초

✅ 시범한양 33평

투자금 9천

서현역세권

서현중 95%

vs

✅ 샛별마을 라이프 20평

 복도식 방2 화1

투자금 3천

수내중 96 

/ 샛별중 91 공동학군

여러분이라면 어떤 투자를 하시겠습니까?

(장표 예시)

똘똘한 한 채가 아니라

투자금을 쪼개어 여러 채를 했을 때 

더 많은 수익을 안겨주었습니다.



아주 좋은 단지 한채가 아니라

적당히 좋은 단지를 여러 채 투자하는 것이

수익을 기하급수적으로 늘려줄 수 있구나.

(저환수원리에 들어올 때)

+양도세도 더 낫겠쮸?

세운 가설을 검증하며

 스스로의 인사이트를 쌓아가봅니다.



물론,

어느 지역, 어떤 단지, 시기이냐에 따라

다를 수 있습니다.

확실한 건

공부하는 과정이 쌓이면

앞으로의 선택에 있어

분명 확신을 더해갈 수 있을 거라고 하셨습니다:)

무엇보다 절대 앞마당이

선명하지 않다는 이유로

다시 갈 일이 없어을 겁니다.

사람들의 수요와 선호도

그리고 시기에 따라 어떤 선택을

하는 게 베스트인지 이해할 수 있으니까요.



https://docs.google.com/spreadsheets/d/1tG8Vxni3Csj6NOpxKBi2oP-Y1ULxZB_NQVCKWUYCXI8/edit?usp=sharing

(수익률분석 표 양식)



이외에도 나만의 가설을 뽑아 검증하는

수익률 장표 만들기

응원합니다:)



본인이 얻고자하는 인싸이트에 

필요한 데이터를 접목시켜보면됩니다

 투자란 데이터만으로 해석할 수도 없고 

경험과 느낌만으로도 해석할 수 없어요

두가지가 복합적으로 결합되어야

 투자 판단이 가능한거예요

 직관과 데이터 모두 적용시켜보세요

돈이 없더라도 

고민해야 해야 합니다.

미리미리 감정 넣고

 투자 준비 해야 합니다.

공부를 위한 공부가 아니라

진짜 투자를 위한 공부.

-프메퍼튜터님-

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