수강후기
안녕하세요, 같이투자자입니다. 늦은 지투 4강 후기를 써보려고 합니다.
잔쟈니 튜터님의 4강,, 너무 유익했던 강의였습니다. 매수에만 꽂혀있던 초보자인 저에게 매수 이후의 과정이 훨씬 중요하다고 많은 선배님들이 말씀해 주셨는데요, 잘 모르는 부분에 대해 잔쟈니 튜터님께서 정말 10년 써먹는 가이드라인을 전달 해 주셔서 든든한 기분이 드네요.
간략히 배운점과 적용할 점에 대해서 기록해 보고자 합니다.
I 매수 프로세스 => 체크리스트 꼭 활용
- 매수에 있어서는 반드시 프로세스 대로 진행을 해야 돈을 잃지 않는다. 매수결정 → 특약협의 → 계약금의 일부 입금(가계약금) 순서를 반드시 지켜야 한다.
- 매수 결정 전 필히 등본 떼서 권리 상 문제가 있는지 확인하고 + 협상에 활용하자.
- 지방에서 매수물건의 KB시세의 의미는 너무나 중요하다. 전세보증보홈/전세자금대출의 기준이 되므로 내 물건의 전세가 기준이 된다. KB시세의 90% 이내로 전세가를 예상할 것.
- 특약 초안은 너무나도 중요하다. 강의 내용에 담겨져 있는 특약을 하나하나 발라보며 어떤 의미인지 이해하고 매수 과정에서 기계적으로 뽑아 낼 수 있도록 하자. 특히 필수 조건들에 대해서는 꼭 이해해보자.
- 매도인의 특약 동의여부를 반드시 텍스트로 확보하고 그 다음에 가계약금을 쏠 것
- 가계약금도 무턱대고 보내면 안되고, 등본 상 소유주와 일치여부를 확인 할 것(불일치 시, 특약)
가계약금 입금 후에 계약 틀어짐을 방지하기 위해 최대한 빠르게 본계약금 진행
본계약 진행 시, 도장찍고 나올 것이 아닌 부사님에게 꼭 전세계약 데드라인 안내
- 전세계약은 잔금일로부터 2달전이 골든타임이므로 반드시 해당 기간내에 승부를 보자. 전세를 세팅하는 것은 투자의 마무리이다.
- 임차인의 종류(개인/법인)별 대응방법을 잘 이해하고, 행사할 수 있는 권리를 잘 이해할 것(전세권 vs. 전세보증보험)
- 개인 임차인 대상으로는 전세권보다, 전세보증보험이 훨씬 유리하다.
법인 임차인 대상으로는 전세권 설정 시 목적 외 사용을 금하는 특약을 꼭 넣어야 한다.
- 골든타임 내 전세입자를 꽉 붙잡고 싶다면, 전세입자의 관심이 가장 높은 대출구조를 정확히 이해하고 오히려 도움을 줄 수 있을 정도여야 한다. (임차인 신용대출 / 채권양도 / 질권설정 구분에 따른 대출구조를 정확히 이해하고 전세금 반환방법에 대해 인지할 것)
- 전세입자와의 특약사항도 꼭 복습해 둘 것
- 잔금 치를 경우 보험사대출(중도상환수수료 저렴, DSR한도 높음) & 그외 현금담보대출(DSR 제외대출) 등 적극 고려할 것. 장기대출 받는게 아니라 단기대출 받는 것이므로 금리보다는 중도상환수수료가 중요함
- 취득세 납부방법도 다양하나, 직접 위텍스 통해 납부 가능함(신카로 납부하는 방법 관련 잔쟈니 튜터님 공유글 참고)
I 보유 프로세스 => 가치 있는 물건의 가격이 쌀 때, 역전세로 손절하는 건 피해야 한다.
- 집의 수선의무는 일정한 가격선을 정하고, 임차인과의 좋은관계를 유지하기 위해 최대한 우호적으로 행동할 것
- 다만, 임차인 자의로 먼저 바꾸고 영수증 후청구가 발생할 경우 경고는 필요함
- 역전세 리스크 대비 누적 전세보증금의 10%는 보유(현금&가용대출포함) 할 것
- 큰 역전세를 맞았다는 것은 내 물건이 많이 싸졌다는 것 → 리스크가 줄어들고, 기대수익이 커짐
- 임차인과 재계약 프로세스를 유형별로 나누어 잘 이해할 것
- 임차인 만기 퇴거 시, 3개월 전에 연락해서 다음 임차인 구해진 후 기존 임차인의 이삿날을 잡고 집을 잘 보여줄 수 있도록 당부할 것
I 매도 프로세스 => 매도는 수익이 났을 때, 더 좋은 자산으로 갈아 탈 수 있을 때, 리스크 감당 어려울 때 한다.
- 가치가 있는 물건은 손절하지 않는다. 기회비용이 상당히 크다.
- 매도는 더 좋은 자산으로 확실히 갈아 탈 수 있을 때 한다. 최소 갈아탈 수 있는 단지, 지역 3~5개는 알고 있어야 한다. 모른다면 갈아탈 단지 실력을 키워야 한다. 알고 있고 확신만 있다면 시세보다 싸게, 세안고라도 매도해서 갈아탈 단지를 잡아라.
- 리스크가 감당 불가하다면, 수익난 물건에 대해 반드시 매도해라.
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