[지투기 23조 1취월장하는 월부인이조 500억 자산가] 제주바다님 정답 전격공개! - 1주차 후기

제주바다님의 강의 한줄 요약!!

제발 사라!! 사!!!!!

I. 왜 지방투자인가?!!

몇년간 인구 대비 공급이 많았던 지방 A, B, C 

공급이 조금씩 줄어들어, 25년부터 공급이 전무하다시피…

24년 하반기, 공급이 줄어드는 기간과 동시에 전세가 슬금슬금 오르기 시작

매매-전세차이가 붙기 시작!

그런데 심지어 공급도 없네??!!! 게다가 대출규제까지?!! 그렇다면?!

 

Q. 공급이 없어지는 지금, 투자기회가 계속 있을까?

A. NO!!! 전세와 매매 차이가 붙으면 실 수요자들이 매매로 돌아설 수 있다!

 

BM point

찰나의 순간, 투자 기회는 온다

매전갭이 붙는 순간을 잡기 위해서는 2주마다 시세트래킹하기

매물이 투자범위안에 들어오는 순간 전수조사하기!

II. A지역의 특징

국가산단, 대기업, 그리고 그 기업들과 함께 하는 일반산단과 하청업체

대표적인 제조업 기반의 공업도시

산단과 거주지역이 분리, 산단의 배후지역으로서 거주지역이 발달한 도시

1. 인구 100만 이상, 가족단위 수요가 많은 도시
2. 탄탄한 중위권 소득의 직장
3. 주요 광역시 중에서도 상위권에 속하는 학력 수준
4. 돈은 잘 벌지만 소비는 타 지역으로 고고!
5. 향후 3년간 공급 물량 전무?!
6. 대중교통보다는 자차가 편리한 도시 규모

 

Q. 지방은 선호도 1순위의 생활권만 투자 가능할까?

A. NO!!! 돈 벌기에 최적의 도시! 그래서 생활권이 완벽하게 분리된 지역! 완전 선호 1순위 생활권이 있지만, 선호도가 떨어져도 사람들이 좋아하는 단지는 있다!!! 수요가 있다면 투자 가능!!

 

BM Point

지방이라고 선호도 높은 생활권만 투자 가능한 것은 아니다!

생활권과 별개로 선호도가 있는 단지를 찾아낼 것!!!

III. A지역 투자전략

A지역은 기본적으로 현재 싸다!

선호도 좋은 생활권의 준신축, 구축단지

선호도 중간 생활권의 신축, 준신축, 구축 단지

선호도 후순위 생활권의 신축 외 단지

가격대별로 고를 수 있는 투자물건이 많다!!!

그래서 헷갈리는 A지역

 

Q. 어디에 투자해야 하나요?

A. 어디에 투자하느냐 중요하지 않다. 가치가 좋은 지역에 충분히 저평가된 단지를 싸게 사는 것! 그게 제일 중요하다. 저평가 되었다고 판단해도 더 싸게 사려는 노력을 해야 한다. 심지어 수요가 있는 구축도 투자할 수 있다! 다만, 안전 마진 확보를 위해 더 싸게 살 것!!! 50만원이라도 깍으려는 노력을 해야 한다!

 

BM Point

매매부터 매도까지 체크해야할 것!!!

매매 전에도 공급체크, 보유 중에도 공급 체크, 매도시점에도 공급 체크!!!

지금 필요한 mind set

나는 투자자다.

나의 직업은 투자자다!