[미라클후윤맘]돈독모_월급쟁이 부자로 은퇴하라 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라/너나위

저자 및 출판사 : 너나위/RH Korea

읽은 날짜 : 24.11

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #월급쟁이부자 #자본주의 #부동산투자

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

‘월급쟁이로서 부자가 되고 싶다면 필사를 해야 하는 책’

1. 저자 및 도서 소개

: 회사는 당신을 책임지지 않는다

회사에서 얼마나 일했느냐는 중요하지 않았다. 입사 20년 차에 가까워진 선배들은 당장 내쳐질까 전전긍긍했고, 그보다 연차가 덜된 직원들도 본인이 전혀 생각지 못한 부서로 배치되진 않을까 걱정이 이만저만이 아니었으며 입사 5년 차 미만 직원들 정도만 그저 내 일은 아닐 거라 생각하는 눈치였다.

선배는 떠났지만, 회사는 멀쩡하게 돌아갔다.

우연히 만난 책 한 권 그리고 3년 후

"나, 직장생활 벌써 반이나 한 거야?“

남들 못지않게 열심히 일했는데, 어느덧 회사만 믿고 있기엔 미래가 불안한 시기가 되어버렸다. 마음이 무거웠다. 하지만 이런 생각보다 내 마음을 더 힘들게 한 것은, 이처럼 답답함을 느끼면서도 정작 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감도 못 잡고 있는 현실이었다.

완전히 내 이야기였다. 이제 나는 직장이 나의 미래와 노후를 책임져 주지 않는다는 걸 안다. 하지만 나도 역시 무엇을 어떻게 해야 할지 막막했다. 그때 월급쟁이부자들 유튜브를 만나고 너바나님과 너나위님, 코크드림님을 만나고 그리고... 월급쟁이부자들 책을 만났다.

" 미래에 대한 알 수 없는 불안감이 당도할 때 차분하게 앉아 그 이유가 무엇인지 하나하나 따져본 적이 있는가?“

" 내가 나의 미래를 구체적으로 그려본 적이 있었던가?"

NO!!

나처럼 No이거나 이 질문에 Yes 혹은 No 라는 대답조차 하지 못한다면, 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤는 절대 지금보다 나아질 게 없을 거라니 소름 돋는다.

현재 상황을 개선시킬 마음과 의지와 용기는 있지만 그 방법을 몰라 어려움에 처한 나같은 사람이라면, 억지로 버티는 인생이 아닌, 즐겁게 쟁취하는 인생을 살고 싶은 나같은 사람이 읽어보면 좋을 부동산 그 중에서도 아파트 투자에 관한 책이다.

2. 내용 및 줄거리

1장 WHY 왜 투자를 해야 하는가

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

은행이 고객이 예적금한 돈을 활용해 돈을 버는 동안 시장에는 실제 돈의 양인 100만원보다 더 많은 양의 돈이 '생겨난다'. 이 말은 이 자본주의 경제체제에서는 계속해서 '통화량 증가'가 일어나게 될 것이라는 말이다. 그리고 통화량이 늘어난다는 건 이전에 비해 시장에 돈이 많아져 흔해지는 것을 뜻하고 이는 돈의 가치가 떨어진다는 것이다.

'통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락"=>인플레이션/물가상승

돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다.

10년이 흐르는 동안 자본주이의 특성에 따라 돈의 양이 늘어났고(통화량 증가), 그에 따라 돈의 가치가 떨어져(돈의 가치 하락) 이제는 이전보다 많은 양의 돈을 줘야만(물가상승) 사과 1개를 얻을 수 있게 된 것이다.

시간이 흐를수록 돈의 가치는 더욱 떨어질 것이다.

즉, 당신이 하루도 빠짐없이 출근해 열심히 돈을 벌고 이를 쓰지 않고 아끼면서 악착같이 은행에 저축한다고 해도, 시간이 지나면 인플레이션으로 인해 그 모아둔 돈으로 할 수 있는 것이 오히려 지금보다 줄어든다는 것이다.

사람들이 종종 잊는 것 같은데, 아파트도 물건이다. 물건은 가격으로 표현되고 그가격은 인플레이션, 즉 물가상승이라는 원인으로 꾸준히 상승한다. 다만...더 특별한 성격을 띈다. 인간이 삶을 영휘하기 위한 필수재인 동시에,내가 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다.

"부동산 가격은 우상향"이라는 말이 단순히 투기꾼들이 외치는 부동산 불패 신화 같은 것이 아니라, 자연스러운 현상이라는 뜻이다.

02 월급은 절대 오르지 않는다

현대 자본주의 사회에서는 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진다.

자본주의 사회에서는 가계, 기업, 정부 이 3주체에 의해 모든 부가 창출된다. 문제는 시간이 갈수록 이 3주체가 나누어 가지는 양이 달라지고 있다는 사실이다. 기업과 정부가 이전보다 더 많은 것을 가져가고, 그만큼 가계는 보다 적은 것을 가져가게 되었다. 직장인들은 안타깝게도 가계에 속한다.(소득분배의 불균형 심화)

그리고 이러한 상황은 개인이 바꿀 수 있는 일이 아니다. 그렇기 때문에 회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는 찾아 나서기로 결심했다(저자는).

그 방법은 두 가지로 사업과 투자가 있었다. 그중 사업은 작게나마 성공하려면 죽기 살기로 해야 했다. 그런데도 실패가 많았다. 남은 건 투자!

세상에는 생각보다 많은 '월급쟁이 부자'가 있고, 그들이 직장생활을 하면서도 그만한 부를 일굴 수 있었던 건 투자를 겸했기 때문이란 걸 알게 되어서 투자를 시작했다.

2장 DIRECTION 당신과 돈이 가야 할 방향

우리가 나아가야 할 방법은, 시간을 직접 투입(직장인, 소규모 자영업자 등)하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다. 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. 어쩌다 시간을 투입할 수 없는 상황이 되면 그 순간부터 교환할 돈이 없어지기 때문이다. 소득이 뚝 끊기는 것이다.

그 답을 저자는 돈을 버는 방식(사업?)보다 쓰는 방식(투자)을 변화시키는 데서 찾았다.

돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오르 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐(생산 자산), 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐(소비)로 구분할 수 있다. 토지나 건물 같은 부동산, 기업의 일부 소유권인 주식, 유명 미술품이나 유물, 저작권, 다단계나 프랜차이즈 등이 생산 자산의 대표적인 사례다.

물론 투입할 수 있는 돈의 크기가 다르기에 투자처 등이 달라질 수는 있지만, 같은 방식으로 평범한 우리 역시 생산 자산을 구입하여 자산가, 부자(1번)로 향할 수 있다. 그 과정의 중간에 바로 3번(직장인 투자자/자영업자 투자자)이 있다. 3번은 직접 시간을 투입해야 소득이 생기지만, 소득을 열심히 아끼고 모아서 생산 자산을 사는 데 쓰는 사람이다->월급쟁이 부자들

막상 투자를 시작하고 나니, 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다.

투자란 돈 많은 사람이나 하는 거라는 선입견에서 벗어나는 것이다. 필요한 것이라곤, 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해나갈 수 있는 꾸준함이다.

3장 WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

자산의 크기를 불려 나가며 시간을 이용하는 투자 방식이며, 자산의 크기를 키워나가는 과정에서 내가 가진 돈에는 한계가 있으므로 무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방식이다.

지금은 시장이 뜨거운 상황이기에 신축 아파트라고 하면 무조건 많은 사람이 찾게 될 거라고 생각할 수 있지만, 아파트의 진짜 가치는 결국 ‘입지’로 결정된다. 투자를 고려할 때 ‘입지’를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.(무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로투자 결정하지 X)

애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이여, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다. 당시 나는 그 아파트를 간절히 갖고 싶었다. 하지만 그건 어디까지나 내 사정이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다. 그런데도 나는 떼쓰는 아이처럼 굴었다. 강장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있었던 것이다.

내가 투자를 결정 할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’하는 것이다. 이것이 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이다. 호재는 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다.

현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

‘준비된 자에게 기회가 온다’는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’는 의미이다.

시간이 지나 돌이켜보니, 결국 200만~300만원 조정이 안 돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다.

4장 CONDEPT 성공 투자를 위한 필수 지식

서울시나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.

5장 HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

아파트 투자의 기준

첫째, 저평가된 상태인가?-비교평가 과정의 반복!!

둘째, 투자금이 적게 드는가?(갭투자X)

셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면, 당신은 그 전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다. 그게 아니라면, 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.

6장 MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

이렇게 고민하는 건 현재 나를 둘러싸고 있는 상황 중 내 힘으로 바꿀 수 있는 것과 바꿀 수 없는 것을 구분하기 위해서다. 내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만, 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.

한두 번의 성공으로 내가 원하는 위치까지 가기는 어렵다. 투자의 달인이 되는 것, 투자의 달인이 될 때까지 해야 한다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 1 가격 조정을 마친 후 계약서 쓰기! 매도자 면전에서 가격 협상하는 건 어려운 것이며 계약이 깨질 확률도 높다.

2 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.(역전세 및 잔금대비 자금 미리 확인, 확보해 놓기)

3 부동산 중개인과의 관계를 잘 형성하기

4 현재 투자금에 맞는 앞마당만 들릴 것이 아니라 지방에서 매도시 발생한 돈과 모은 돈이 합쳐져 매수할 수 있는 지역도 함께 앞마당 만들기(1년 중 2번 서울수도권 앞마당 만들기, 24년 7월 1곳, 25년 1월 안에 1곳 더 만들기)

5 모든 앞마당 만들때마다 만든 앞마당 내 비교평가, 그 다음 그동안 만든 앞마당 내 비교평가 하기

6 불가능한 일에 에너지를 낭비하지 말고 지금 여기에서 내가 할 수 있는 것을 찾아 행동으로 실천하기

종잣돈 부족하다고 부수입을 만들 수 없으니, 저축률을 조금 더 늘리자. 그러기 위해서는 필요 없는 소비는 하지 말것!

7 매달 강의 듣는 것이 불가능하다면 2~3달에 한번이라도 강의 듣고, 월부 환경과 시스템을 꼭 활용하자.

8 나만의 월부 찐동료 만들기

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 1 이 말은 시간이 지나면 통장에만 모아둔 그 돈으로 할 수 있는 것이 오히려 지금보다 줄어든다는 것이다. 즉 저축만으로는 절대 부자가 될 수 없을 뿐만 아니라 노후 대비조차 될 수 없다는 점이 충격적.

2 부동산도 아파트도 물건이라는 사실, 또 자본주의 경제체제에서 인플레이션은 필연이라는 걸 기억해야 한다. 그리고 아파트는 필수재인 동시에 투자재라는 것인데, 이는 '인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다'라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다. 그렇게 생각하든 아니든 현실에서의 부동산, 그 중에서도 아파트는 필수재인 동시에 투자재일 뿐이라는 것이다.

3 부동산 가격은 우상향 이라는 말은 자연스러운 현상이고, 그 과정에서 속을 자세히 살펴보면 상승기와 하락기라는 작은 흐름을 보인다는 것. 그래도 역시 10년 이상의 장기적인 관점에서 본다면 아파트 역시 물건이기에 인플레이션으로부터 자유로울 수가 없다. 투자는 장기적인 관점에서 해야 한다.

4 자본주의 사회에서 직장인으로서 부자가 되는 방법은 사업과 투자 두 가지 방법이 있는데, 사업은 열심히 노력해도 실패가 부지기수이기 때문에 내가 선택할 수 있는 방법은 투자뿐이다!

5 나는 지금 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당되기 때문에 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 '이동'해야 한다. 일을 할 수 없게 되는 즉시, 소득이 끊기기 때문이다.

6 열심히 월급을 모아서 종잣돈을 만들어 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야(직장인 투자자) 자산가, 부자가 되어 '경제적 자유'를 얻을 수 있다. 소비 자산 구입X, 생산 자산 구입O

7 투자는 장기전! 끈기가 필요하다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.

8 세상엔 공짜는 없다. 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 한다. 그 물건을 중재해줄 수 있는 사업파트너(공인중개사)와 관계도 잘 형성해야 한다. 필요한 경우엔 직접 임대 홍보도 해야 한다.

9 ‘얼죽신’이라는 용어가 생길 정도로 신축을 좋아한다고 하지만, 서울수도권에서 가장 우선적으로 볼 것은 ‘입지’그 다음이 신축인지 구축인지 따져보는 것이 현명하다.(하지만 지방 중소도시는 신축/환경 우선적)

10 아파트를 간절히 갖고 싶은 건, 어디까지나 내 사정이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다.

11 전세금을 레버리지로 삼는 투자는 사는 것이 가장 쉽다. 어려움은 오히려 사고 나서 임대를 놓는 과정에서 시작된다.

12 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건은 ‘저평가’여부이며, 호재는 투자 결정의 조건이 아닌 ‘보너스’ 개념으로 생각한다. 호재만 믿고 투자하는 건, 투자자로서 해서는 안 되는 행동이다.

13 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 그래서 앞마당을 많이 만들으라고 한다.

14 등기부 등본에는 해당 주택의 기본적인 사항 외에도 현재 근저당 설정 여부와 관리관계, 매도자가 해당 주택들 매입한 가격 등이 기재되어 있어서, 부동산 매임=q을 고려할 때는 반드시 확인하다.

15 투자를 계속해나가는 이상 매번 최선을 다해 협상을 해서 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 크 ㄴ것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.

16 부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다(하방지지선)는 건 바뀔 수 없는 명제이지만, 지나치게 높은 전세가율은 역전세를 맞을 우려가 있다.(그래프를 수평으로 보기!)

17 전세레버리지를 활용한 시스템투자≠갭투자

18 투자기준의 첫째인 저평가여부를 알기 위해서는 비교평가를 반복해야 한다.

19 열심히 노력하지 않았는데 그 일이 쉽게 느껴진다면, 잘한다고 ‘착각’하고 있는 것이다.

20 한두 번의 부동산 투자 성공으로 원하는 부자가 되기는 어렵다. 그렇다면 투자의 달인이 되어야 한다는 것인데, 투자의 달인이 ‘될 때까지 해야’한다는 건 생각보다 ‘오랜 시간’이 걸리 수 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다.

21 강의료는 지출이 아닌 투자의 개념으로 봐야 한다.

22 단기 에너지인 ‘의지력’을 장기 에너지인 ‘꾸준함’으로 바꾸려면, 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 134

: 5번째 줄_처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 ‘잃지 않는 선에서 경험 쌓기’였다.

보통 10채까지는 경험이라는 말을 자주 듣습니다. 하지만 3주택부터는 8%~라는 취득세가 있습니다. 그래서 솔직히 잃지 않는 선에서 10채까지 경험쌓기라는 말이 와 닿지 않습니다. 그렇다보니 경험 쌓기는커녕 1호기 후 2호기 3호기를 하는데도 무척 어렵습니다. 이 말을 어떻게 받아들여야 할지 이야기를 나누고 싶습니다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 나는 부동산과 맞벌이한다

7. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 113) 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다.

(P. 127) 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다.

(P. 130) 협상의 기본은 주는 것에 있다.

(P. 138) 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않은 선에서 경험을 쌓아라.

(P. 334) 확실한 건, 책을 통해서든 강의를 통해서든 배운 것을 실천하는 것은 전적으로 당신의 몫이라는 것이다.

(P. 335) 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.