[부린이] 11월 돈독모 독서 후기 (월급쟁이 부자로 은퇴하라)

1. 책정보

• 월급쟁이 부자로 은퇴하라 / 너나위

2. 메모 구절

p. 35 ) 이를 피부로 느끼게 될 때는, 저렴한 물건이 아닌 값 비싼 무언가를 구하게 될 때다. 이를테면 집 같은. → 월부은을 재독 중임에도 그동안 급여 상승분에 대해, 그리고 저축액에 대해 적금/예금만 알아보고 투자자산으로 옮기는 행동을 하지 못했다. ⇒ BM: 예금만기/적금 자금을 주식/부동산 등의 투자자산으로 이동 (은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 소비자산 이다.)

P.45 ) 언제까지 내가 직접 바꿀 수 없는 것들에 매달릴 것인가? 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하기로 했다. ⇒ BM: 내가 컨트롤 할 수 있는 범위의 일에만 집중하자.

P.49 ) 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가? → 지금까지 너무 당연하게도 지금의 소득수준 유지는 몰론, 물가상승률에 걸맞는 연봉인상은 당연한 거라고 생각 했는데 다시 한 번 정신 차리게 된 문구 였다.

P.63 ) 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면 목표를 명확하게 하는 것이다. → 나의 목표는 순자산 34억을 달성하여 나의 평안한 노후와 자식들에게 아쉬움 없이 증여하는 것이다. 이를 달성하기 위해서는 투자 자산을 사는 것!! (1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표)

P.71 ) 돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부를, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌 지를 기준으로 잡는다. ⇒ BM: 매달 리뷰 때 버는 방식 리뷰, 쓰는 방식 리뷰를 할 것.

P.93 ) 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

P.112 ) 아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. ⇒ BM: 입지가 첫번째, 신축/구축인지가 두번 째 (단지 비교할 때 전고점으로 비교 X, 입지로 비교 O)

P. 115 ) ‘네이버 부동산’에서 찾아보고 부동산 중개소에 전화해 시세조사까지 마친 터라, 그 가격대라면 저렴한 편이라는 것을 알았다. 주변의 신축 아파트 물건들도 샅샅이 뒤져서 비교한 후, 이 물건에 최종 투자하기로 결정했다. ⇒ 확신의 과정

P. 117 ) 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다. 그런데도 나는 떼쓰는 아이처럼 굴었다. ⇒ BM : 가격 협상은 계약서 쓰기 전 미리, 내가 줄 수 있는 것은 무엇인가 생각하며 협상하기, 이번 투자 대상 물건을 정하고 협상을 했을 때 너무 매도인의 상황이 불리하니, 그 점에만 초점을 맞추어 협상을 한 것이 아니였나 생각이 들었다. 앞으로 협상 할 때는 매도인의 상황+”내가 해 줄 수 있는 것”을 덧붙여 협상을 해봐야겠다

P. 118 ) 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다. ⇒ BM : 매-전 차이의 금액을 투자금에 너무 딱 맞춰 설정하지 말자!

P. 119 ) 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. → 부사님, 매도인, 임차인 등에게 예의 있게 행동하자

P. 137 ) 제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요, 돈이 조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한 번 고려해 주실 수 있을까요? → 협상의 마인드

P. 138 ) 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것이 비수기 투자의 정석 ⇒BM

P. 147 ) 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링 한다. ⇒ BM : 임보 마지막 시트에 넣기

P. 153 ) 투자 초기엔 투자할 만한 물건을 찾는 데 나의 역량 100%를 쏟아부을 수 있다. 그러나 시간이 지나 조금씩 시스템을 갖추게 되면, 기존에 투자한 물건을 관리하는 데도 일정 부분 시간과 노력을 투입해야 한다. 이러한 이유로 나는 기존에 거주하는 임차인의 임대 만료 기간이 남아 있는 물건도 적극적으로 검토한다.

P. 158 ) 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.

P. 161 ) 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 3가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

P. 173 ) 투자를 하며 협상을 시작한 물건을 모두 매입한 것은 아니다. 협상 과정에서 합의에 이르지 못해 매입하지 못한 물건도 당연히 있다. 하지만 시간이 지나 돌이켜보니, 결국 200만~300만원 조정이 안 돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 몰론 투자를 계속해 나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.

P. 178 ) 자신이 세운 투자 기준에 충족되는 지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자 ⇒ BM: 선 투자기준, 후 우선 투자 순위 (전세가율!!! 전세가가 높을 수록 내가 입을 수 있는 손실액이 적다!!)

P. 184 ) 처음 투자를 시작하고 종잣돈을 마련하기 위해 내가 가장 먼저 한 것은, 지출을 관리하는 것이였다. → 그동안 지출 기록만 한 것 같다. 이번달 부터 관리를 해보자!

P. 185 ) 지출하지 않으면 당장 큰 문제가 생기는 비용이 필요비, 지출하지 않아도 당장 문제 될 게 없는 것이 불필요비다. ⇒ BM : 생활비, 용돈 리뷰할 때

P. 215 ) 첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과 저평가된 것이 확실한가? 둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가? ⇒ BM : 리스크 방지를 위해 제일 먼저 확인해야 하는 지표

P. 223 ) 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다.

P. 232 ) 시스템 구축 계획 : 이번주 내로 상세하게 계획 세워보기 (기한: ~11/12)

• 1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.
• 2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.
• 3단계 : 채당 목표 수익을 1억원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.
• 4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다.

P. 245 ) 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 전세 거주자는 실수요로 보는데, 이들은 입지가 좋은 곳에 몰린다. 수도권의 경우 부동산의 입지를 좌우하는 여러 요소 중에서도 직장과 교통이 특히 중요하다. 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수요자가 선호하는 곳이기에, 여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.

P. 246~247 ) 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자. 일반 직장인들은 마이너스 통장 외에는 별도의 신용대출을 일이키기 어렵다고 생각하는 데, 제2금융권인 보험사 등에서도 신용대출을 취급한다. 무엇보다 내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해 보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 파악해 보라. → 투자는 여윳돈으로 하는 것이다!!

P. 262 ) 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. → 내 투자금에 맞는 투자처에 투자를 한다.

P. 279 ) 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다. 그리고 ‘조인스랜드부동산’에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한 번 정리한다. 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 확인한다.

P. 297 ) 나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다.

P. 300 ) 많은 물건을 봐야 좋은 물건을 만날 확률도 높아진다 → 매물털기가 의미 없는 것이 아니다!

P. 311 ) 동과 층에서 선호도가 낮은 것이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다. 여기서 임대가 수월하게 될만한 물건이란, 기존에 수리가 아주 잘 되어 있거나 공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것을 말한다.

P. 312 ) 가격 협상에서 매수자의 협상력 보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다.

매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다. 매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면 부동산 시장이 얼어붙을 수 밖에 없다. → 현재는 수도권 시장의 8-9월 경 매매가 소폭 상승과 1기 선도지구 선정, 금리 하락에 대한 기대로 아직 심리가 위축되는 시기는 아닌 것 같다. 매도자 우위인 시장이 더 강하므로 아직 조급하지 않아도 된다!

P. 315~319 ) 임대를 결정짓는 4가지 요인 : 가격, 집의 상태, 입주 가능 시기, 사람

월세 임차인이 있는 물건의 경우 월세 보증금만 반환하고 공실 상태를 만들 수 있으니, 임대에 유리한 편이다.

P. 334 ) 과속이 위험한 건 시야가 좁아지기 때문이다. 그때 나는 규정 속도를 준수하지 않았다. 그 속도로 차를 몰 수 있는 실력이 아니였는데, 지나치게 속도를 높였다. 그래서 봐야 할 것들을 보지 못했고, 결국 사고를 내고 말았다. ⇒ BM : 지금의 나도 주위에서 아무도 언제까지 집사라고 강요한 적 없다. 그냥 등기를 빨리 치고 싶은 나의 욕심일 뿐이다. 조급할 수록 시야만 좁아지고 나중에 이거 할 껄 이라는 껄무새만 된다. 인생에서 제일 천천히 차분한 마음으로 매수를 결정하자.

P. 336 ) 너나위님의 독서 방법 : BM

• 나는 수험생처럼 주변과 차단된 시간과 장소를 정해 두고 하루에 1권, 적어도 이틀에 1권씩 읽어 투자 전에 100권 이상 읽겠다는 자세로 임했다.
• 독서 외의 것들은 조금 느긋한 마음을 갖고 접근하자.
• 책을 통해 기본적인 부동산 지식을 먼저 다지는 것이 훗날 현장에서의 더 빠른 적응과 성장을 돕는다.
• 비슷한 영역의 책을 묶어서 읽는 것도 초보자에겐 좋은 독서법이다. 예를 들면, 경제 지식을 다루는 책들만 모아서, 아파트 투자를 다루는 책들만 모아서, 세금을 다루는 책들만 모아서 읽는 것이다. 부동산 배경지식이 전무하던 내겐 상당히 유용한 방법이였다.

3. 느낀점

처음 읽었을 때는 월부 들어오기 전 ‘아 부동산 투자는 이렇게 하는 것이구나’ 라는 느낌이였고

두번 째 읽었을 때는 그동안의 기초강의 들을 수강하면서 얻었던 지식들을 다시 정리하는 느낌

이번 세 번째 읽었을 때는 조급함, 리스크, 기본 등에 초점을 맞춰 읽을 수 있는 기회였다.

투자를 하기 위해 매물을 본격적으로 보면서 조급함이 많이 생겼는 데 매도자 우위 분위기인 지역을 투자하려 하니 네고도 전혀 되지 않고 매매가들이 오르는 모습을 보고 아 놓친건가? 라는 생각이 들었는데 얼마 전 프메퍼 튜터님의 칼럼이나 이 책을 읽으면서 조급함을 많이 내려놓을 수 있었다.

책을 읽다 보니 아직 기본적인 투자 기준도 체크하지 않고 투자할 뻔했던 과거에 창피해지며 다시 한 번 기본을 다져야 겠다는 결심이 든 책이였다.