[태싸] 전세계약 만료 전 이사, 복비는 임대인? 임차인?

태싸님 !

 

이번에 계약 만료 전에 집을 나간다고 하는데

집 보여주는데 협조도 안해주시는 것 같아서

너무 힘이드네요.

 

복비도 제가 내야 하는데..

속상해 죽겠네요.

안녕하세요

돈그릇을 키워나가고 있는 태싸입니다.

세입자가 기간 보다 일찍 나가고

거기에 맞춰 세입자를

구해야 한다는 동료와의 전화 내용인데요.

여기에서 복비까지 내야한다고...

예전 제가 세입자로 살던 집에서

개인적인 사정으로 인해서 

나가야 되는 상황,

계약기간 보다 6개월 정도 남았을 때였나요

전세금을 받으려면 세입자도 구해야하고

복비도 제가 냈던 경우가 있어서

동료분들에게도 이 내용을 나누게 되면

복비 부분에서 정확하게

알아가실 수 있을 것 같아

나눔글을 작성하게 됐습니다.

전세, 월세 만기 전 이사

중개 수수료(복비)는 계약의

직접 당사자가 부담하는 것이

원칙입니다.

기본적으로 중개 수수료(복비)는

계약의 직정 당사가직접 부담해야 합니다.

임대차 계약의 경우 임대인과 새로 들어올 임차인이

각각 부담하는 것이 맞는다는 것이죠.

하지만 문제가 될 수 있는

계약 기간 중 이사라면 ?

임대인 입장에서는 2년 만기 후에 

지불하면 될 중개 수수료를

임차인이 1년 빨리 나간다고 한다면 그것에 맞춰서

1년 빨리 중개 수수료를 지불해야 하는걸까요?

통상 이와 관련된 법률사항은 없으나

판례를 살펴보면 아래와 같은데요.

위 판례의 사례는 3개월 남은 임차인이기는 했으나

기본적인 법원 태도를 볼 수 있네요.

허나 위 판례는 통상적으로 

적용하기가 힘든 부분이 있네요.

위 판례는 3개월이었기 때문에 

6개월 이상남은 계약부터는

적용하기에 어려움이 있는데요.

그렇다면 실무에서는 어떻게 처리를 하는지?

사례를 들어서 설명을 드려보겠습니다.

CASE 1

묵시적 갱신에 의한 임대기간 중 계약해지

임차인 중개수수료 부담 X

묵시적 갱신에 의한 계약해지에 대해선

임차인은 중도해지에 대한 책임을 지지 않습니다.

그렇기 때문에 임차인은 언제든 집주인에게

계약해지를 통보해도 되는 것이죠.

물론 이에 따라 새로운 임차인을 구하거나

중개수수료를 부담할 필요도 없습니다.

물론 해지 통보 후에는

바로 보증금을 돌려 받는 것 아닙니다.

임대인에게도 보장해줘야 하는

시간이 있기 때문이고,

계약 해지의 효력이 발생하는 것은

집주인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이

지나야 효력이 발생하게 됩니다.

그렇기 때문에 임차인분이라면

계약 해지 효력 발생시점을 감안해서

임대인에게 해지 통보를 하셔야 됩니다.

CASE 2

계약갱신 청구로 인한

임대기간 중에 임차인이 계약해지 요구

임차인 중개수수료 부담 X

계약갱신청구권을 사용한 임차인이 임대기간 중

계약해지를 하고 싶은 상황이라면 어떻게 ?

이 경우도 묵시적 갱신과 동일하게 적용됩니다.

그렇기 때문에 임차인은 언제든지 집주인에게

계약 해지 통보를 하시면 되고,

다만 그 효력은 3개월이 지나야 발생한다는 점을

잊으시면 안될 것 같습니다.

CASE 3

1, 2번이 아닌 계약기간 중

계약 해지하는 경우

법률상으로 위의 1, 2번이 아닌

임대차 기간 중에 임차인이

임대인에게 계약 해지를 요구한다면

임대인은 임차인에게 새로운 임차인을

구할 것을 요구할 수 있습니다.

이는 법률상 문제가 없는 부분이며,

이게 문제가 없다면

임차인을 구하는 과정에서

발생하는 비용도 기존 임차인이

부담해야 한다는 것이 됩니다.

물론 임차인이 복비를 부담해야 한다는

법률적 강제성은 없습니다.

여기서 여러가지 문제가 있을 수 있는데요.

계약을 했다면 임차인은 계약기간 동안

거주할 의무가 발생하고

임대인은 만기일이 되기 전에

보증금을 반환해줘야 하는 의무가 없습니다.

즉, 세입자가 중간에 나간다고해도

발 벗고 나서서 보증금을 챙겨줄

집주인은 거의 없다는 것이죠.

그렇기에 임차인 사정으로

인한 만기 전 이사이고,

보증금을 반환하기 위해선

임대인과 적당한 협의가

필요하기 때문에

일반적으로는 세입자가

새로운 세입자를 구해놓고

나가는 경우가 많습니다.

특약이 중요하다

출처 입력

만약 특약사항에 '만기 전 이사를 나갈 경우

누가 중개 수수료를 부담한다'등의 내용이

담겨 있다면 그게 우선시 되어

계약에서 적용하게 됩니다.

즉, 계약 갱신이든, 묵시적 갱신이든

특약사항에 '만기 전 이사에 대한 내용'이

담겨 있다면 복비에 대한 논란의 소지가

없을거란 생각이 드네요.

다시 정리를 해보면,

1. 묵시적 갱신에 의한

임대기간 중 계약해지

2. 계약갱신청구로 인한

임대기간 중 임차인이 계약해지 요구

-> 임차인 중개 수수료 부담 X

3. 1, 2번이 아닌 계약기간 중 계약 해지

-> 임차인에게 새로운 임차인을

구할 것을 요구할 수 있음

법률적 강제성은 X

★ 특약 중요

'만기 전 이사를 나갈 경우

누가 중개 수수료를 부담한다'를 명시