초보자가 알아야 할 5달 내내 전월세 계약서를 작성하며 정리한 계약 별 주의사항 5가지 [진심을담아서]



안녕하세요

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다.

날이 급 추워졌습니다.

감기 조심하시면서 남은 올해도

화이팅하시면 좋겠습니다 :)

올해 임차계약서(전월세)를 5개를

연달아 작성하며 상황 별 난이도에 따른

액션플랜을 정리해봤습니다.

연달아 여러 임차 계약 하면서

‘아 이것 하나만 알아도 좋았을텐데’

라는 생각이 현장에서 많이 들었습니다.

물론 이미 아는 것들도 있었지만

현자에서 빠르게 판단해야하는 순간에

헤매었던 기억이 있었는데요.

현장에서 부딪히며 배운 작은 팁들이

월부 동료분들께 도움이 되었으면 하는

마음으로 글을 적어봤습니다 :)

[CASE 1]

기존 세입자:

올 현금 세입자 + 이사 시기 조정 가능

새로운 세입자:

올 현금 세입자 + 이사 시기 조정 가능

첫번째 케이스는 정말 수월했던

올 현금을 들고 오시는 세입자이십니다.

갱신권을 쓰신 세입자로

갱신권 기준 만료기간 1년 전에

중간 퇴거 요청을 하셨지만

All 현금에 여유가 있던 분이라서

이사시기가 편하게 조정되었습니다.

이런 경우는 집의 상태가

해당 단지 및 주변 단지 내

상태와 가격을 이해하고 있고

내 물건의 순위를 이해하고 있다면

전세 빼는 게 어렵지 않습니다.

또한 새로운 세입자로부터 돈을 받은 것을

모두 그대로 기존 세입자의 계좌로

입금하면 되기에 금전적인 흐름도 깔끔합니다.

All 현금 + 퇴거 시

이사시기 조정 가능한 세입자는

수월하게 전세 빼는 게 어렵지 않습니다.

다만, 전세 신규 계약에 적힌

만기시점 이전의 퇴거로 인한

새로운 전세계약에 대한 복비는

기존 임차인이 부담해야하지만,

갱신권 사용으로 연장 거주에서

만기시점 이전의 퇴거로 인한

새로운 전세계약에 대한 복비는

기존 임차인(세입자)이 아닌 임대인(투자자)이

부담하는 것이니 참고해주시면 좋겠습니다.

※해야할 것※

전임을 통해 주변 전세

물건의 수리상태와 가격을 파악해서

내 물건의 순위를 이해한다.

[CASE 2]

기존 세입자:

소유주 거주 + 큰 근저당

새로운 세입자:

All 대출

대부분 세입자분들(특히 전세입자)은

임차하게 될 집의 근저당이 없길 바라십니다.

그런데 그 중 대출상품을 끼고

입주를 희망하시는 분들은

대출 상품 특성 상 기존 근저당을

모두 상환하셔야하는 경우가 대부분입니다.

그리고 기존 집에 껴있는 대출상품별로

상환하는 방법이 모두 다르기에

새로운 세입자님이 들어오기 위해서

기존 소유주가 실행한 대출 상품의 상환방법을

미리 연락해서 알아둬야 합니다.

그리고 그 상환에 대해서는

보통 은행측에서 고용한 법무사가

직접 상환하기에 돈의 흐름이

‘전세입자의 돈 → 상환 대상 기관’

으로 흘러야 합니다.

따라서 상환 기관에 연락 가능한 시간대를

미리 확보해서 상환 당일에 필요한

상환 영수증 등을 받을 수 있는

환경을 만들어놔야 합니다.

어려워보이지만

은행 측 법무사가 필요한 서류 등을

미리 이야기 해줄 것이며,

극J이신 분들은 부동산을 통해서

세입자의 대출 실행 법무사에게

미리 연락달라고 하여 필요 서류를

미리 커뮤니케이션 하시는 것도 좋겠습니다.

※해야할 것※

근저당 말소 방법 금융기관에 사전 체크

전세 잔금날 말소 대행할 법무사 사전 연락

[CASE 3]

기존 세입자:

All 대출 개인세입자

새로운 세입자:

법인세입자

이 경우에도 우선

All 대출 세입자에게 돌려 줄 돈을

‘세입자에게 직접 줘야할 지’

‘은행에다가 줘야할 지’

를 명학하게 이해하고 있어야 합니다.

전세보증보험에 대한 대출의 경우

보통의 경우 세입자에게 주면 되지만,

대출 자체에 대한 채권(대출액)의 상환 주체가

은행이 되어버린다면 세입자에게 돈을 주기 전

꼭 은행에서 확인하면서 진행해야합니다.

반면에 '반환보증'에 대한 것은

임대인이 임차인에게 돈을 돌려주 못할 때

임대인을 대신해서 돈을 준다는 것에

보증보험으로, 보통의 경우에는

세입자에게 직접 전달해도 괜찮습니다.

(아래 참고)

/

보통의 경우 '대출보증'이라는 말이 있다면

세입자에게 돈을 돌려주는 게 아니라

은행에 돌려줘야합니다.

(아래 참고)

(이런 문서들은 보통 잔금 후 1개월 내에 임대인에게 배송됩니다)

이 경우 가령 이사비 명목으로

전세보증금의 10%를 줄 경우더라도,

해당 대출액에 대한 권리를 갖고 있는

은행에 따로 소통을 진행해야하며,

은행과 소통 후 전세보증금을 내어주어야합니다.

(추후 전세보증금 90%만 은행으로

돌려준다는 확답을 받으면 좋습니다.)

또한 법인 세입자의 경우 꼭 필요한 특약이

- 전세권을 담보로 하는 행위는 금지한다

- 전대차를 금지한다.

이 2가지 입니다.

법인세입장의 경우 특성 상

전세를 내줄 수 있는 권리인 전세권 설정

(전문용어로 점유할 수 있는 권리)를

기준으로 계약을 맺기에 해당 집으로

또 다른 전세를 내주는 것을

금한다는 특약이 필요합니다.

그리고 보통의 전세계약과 다르게

계약 시 등기권리증도 필요하니

부동산에서 새로운 서류 요청이 와도

놀라지 않으시면 좋겠습니다 ㅎㅎ

※해야할 것※

- 전세권 관련 특약 체크

- 전세질권(채권) 설정에 따른

상환방법 은행에 문의

[이외 공통 사항]

제가 최근 전월세 계약서를

5달 연달아 작성하면서

배운 것들 중 체크하면 좋은

공통적인 사항만 따로 정리해보겠습니다.

일단 투자자가 아닌 임차인으로서

이사갈 경우가 있으시다면,

사전에 수리 범위에 대해서

조율하실 경우도 있으실 겁니다.

가능하다면 기존 점유자가 퇴거한 후

그 다음 날은 수리를 위해 비워두고,

그 다음날 입주하는 것을 권장드립니다.

이삿날이 조율되지 않는다면

바로 이동할 수밖에 없겠지만

사전에 조율된 집주인과의 수리가

원활히 되지 않는 경우가 있고

생각지 못한 수리 범위가 있어서

하루 정도는 여유를 잡고 들어가시는게

집주인과 임차인(우리들)

입장에서 편할 수 있습니다.

그리고 투자자/임차인 입장에서

반드시 체크해야할 점은

'지금 보시는 그 시점이

그 집을 보는 마지막일 수 있겠다'

는 마음으로 눈으로 확인 가능한 것을

최대한 꼼꼼히 보는 게 중요합니다.

모든 계약에 공기처럼 지나가는 특약이

‘현 시설을 확인했으며,

이것을 기준으로 계약한다’

는 내용인데 사전에 조율된 게 아니라면

추후에 수리 요청을 하거나 받는 행위 모두

껄끄러워질 수 있습니다.

매물을 보고 계신 그 시점에

투자/임차의 편익이 확정됩니다.

정말 투자를 염두하시는 분들이라면

그 순간 최선을 다해서 집을 보시면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 !

좋은 하루 보내세요:)