열반스쿨 중급반 2강 강의 후기[열반스쿨 중급반 41기 51조 센스써니]

  "우리 집" 이라는 공간은 누군가에게는 소중한 꿈을 키워 나가는 공간입니다.

   오늘 배운 내용이 내 이익만 취하려고 공부하고 준비하는 것이 아닌 

   임차인분까지 우리집에서 안전하게 잘 사실 수 있는 발판이 되었으면 합니다.

    부자 될 우리 모두의 “부의 그릇”을 키우는 시간이 될 것입니다.

  양파링님 개인과외  받은 느낌의 시간이었습니다. ㅎㅎ

   몇번의 경험으로 기본적인 상황들은 복습한다 생각하며 강의를 들었다.

   리스크 줄이는 법을 위해 양파링님이 하셨던 노력들을 보고 

   얼굴이 화끈화끈~~ 마니마니 부끄러웠다.

   나의 부족함을 알기에 신청한 강의 아니던가~~~ 

   무엇을 해야하는지 , 무엇이 필요한지 생각도 하고 내것으로 만들기 위해  정진하자 @@

    강의 내용처럼  여러 고려 요소들을 더 체계적으로 파악하고 접근하자.

    욕심이 기회비용을 잃게 하는게 얼마나 큰지 어떠한 상황들이 생기는지

    나의 세입자 셋팅상황들을 비교하며  반성과 함께 꼭 하나씩 체크하자.  

    앞으로는 돌다리도 두드리며 내 재산권을 지키기 위해  공부하고 발로뛰자~~

    지금이 기회라잖아~~!!

• 강의내용*     

2016년 시작했을 때 소액투자 - 소액투자는 지방 투자 아니에요?

2012-3년 바닥시기였다. 

2015-6년 전세가 오르면서 매매가 오르던 시기.전세가 피크.수도권에 적은돈으로 어디에 좋은게 많냐.. 

2020.7 임대차

서울,경기,인천  → 지방 광역시.중소도시.소도시   → 수도권, 지방  으로 흐름이 돌고 돈다.

투자의 완성은 임대 ! !  전세빼기  !!

반드시 기억해야 할 2가지 

        ① 적정 전세가를 설장하는 3단계

        ② 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

1강. 2024년 하반기 전세시장 분위기

 part1.2024년 하반기 전세시장 상황

     전세가, 매매,공급량에 따라 지역별로 어떠한 흐름으로 흘러가는지 비교 설명 

      (예 : 울산. 부산.대구)

      가을 이사철 성수기 대출규제 시작되며 거래량과 매물이 쌓이는 데 영향,하반기 관망많음.

      서울 거주선호도 높은 단지는 늦어도 꾸준히 거래되며 호가 유지.

       하급지 단지들은 매매거래 어렵고. 전세낀 물건,입주물건 등 관계없이 급매나오는 시기.

      지방은 공급 감소 지역 중심으로 빠르게 전세가 회복, 신축 매매가 상승으로 구축까지 온기.

      아직 전세회복에 비해 매매회복 더딘 지방 미리 모니터링 할 것.

      23년 초에 비해 수도권인 매매,전세 모두 상승

2강.대표적인 전세 셋팅 유형 3가지와 실전 프로세스

     part2. 지금 전세 세팅을 위해 알아야 할 것

         1. N개월 뒤 매매잔금 : 잔금일 전에 임차인 못구한경우 내 돈으로 잔금.금융비용 발생가능.

        2. 매도자가 전세입자(점유개정) : 근저당 없을 경우 빨리 잔금 가능.

        3. 임차인 거주중(세안고) : 차익만큼 잔금 지급.

        조건부 전세 대출 규제로 매수세 감소.( 주담대 . DSR2단계 시행 가중 )

3강. 전세 대출 규제 시장에서 전세 레버리지 투자하는 2가지 방법

        세낀물건 :  만기시 계약갱신요구 청구권. 공급량 물량 파악으로 리스크파악후 

                           매매가 조정으로 투자금 줄이는 것이 중요한 점을 고려해서 매수 판단.

                          가장 많이 세팅되는 경우.

       주인전세 : 세낀물건보다  고려할 점이 더 간단하다.

                        매도자가 임차인으로 변경.

                        주전이유(청약준지.분양아파트 입주대비)

                        임대리스크와 잔금리스크가 있는 경우 유리

                        리스크 ①만기시점 공급 물량 반드시 확인

                                    ②이사시 매매가 상승시 전세협조x-"집보여주기 협조"특약 계약서에 기재

                                    ③ 소극적 하자체크 - 누수등 중대한 하자 특약 + 관리사무소,아래층 방문

                        주의사항 : 근저당 없는 걸로 해야 한다.

                계약서에 협의된 보증금 oo만원은 매매 대금과 상계처리하고,전세계약서는 잔금일에 작성

   1.  소유권 이전하는 지에 대해 신규전세대출 중단 이슈 : 전세낀 물건,점유개정 물건이 안정적

   2.  절대가 있는시장 ( 공급이 많은 지역,잔금 리스크가 있는 투자자,서울수도권등)에서

          더 좋은 물건을 가질 수 있는 방법

   3. 대출규제로 투자 어려움보다 양면 생각 - 상승가격  붙잡아 주고 시간 벌어주고 있음.

       하반기 관망 후 내년을 기회로 보고 있다.  한 발 앞서 준비하자.

4강. 경쟁력 있는 전세가 설정하여 전세 빨리 빼는 법  - 단생공 ,  공수표

  part3.내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법)  -  비용 절약,시간절약

    적정 전세가 설정하는 법

          1단계 :  단지 내 비교 

                       네이버 부동산 호가 확인 : 상위평형 전세가 ,하위평형전세가 확인 

                       아실 최근 실거래가 확인

          2단계 : 생활권 내 비교 

          1.2단계 : 의사결정과정 중간정리 - 시장 상황 변화 놓지지 않도록 유의

                                                                      가격만 체크하지 말것, 관심 매물 변화 감지해야함.

          3단계 : 공급물량 - 구축 단지의  경우 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교

                 대단지 입주 시 확인해야할 2가지(서전점검기간. 입주지정 기간 전3개월 후 3개월 기간)

                 부동산 지인. 아실

  소액 투자시 반드시 알아야 할 사항

     -  전세 보증보험 가입 가능 (kb/매매/일반)

         매매가의 90%

         승인시점 (신청시점과  승인시점 보증한도 달라질 수 있다.)

           - 전세보증금이 전세금반화 보증보험 가입금액 초과시 가입가능한 금액으로 계약서 재작성.

 5강.리스크 줄이는 임대 기간 설정과 임차인 유형별 대응 전략

     임대기간 설정 : 임대 만료일에따라 리스크 달라짐(투자금 회수지연,재투자 기회상실)

          1단계 : 공급 (가격,입주물량, 규모,시기,상세위치 등으로 영향력 가늠)

          2단계 : 수요 ( 지역,단지,평형 수요 아는것 중요.성수기-겨울방항(1.2월.)비수기-수능시즌 

          3단계 : 포트폴리오 ( 주택 수 늘어날 수록 임대 포트폴리오 통한  재계약 시기분산 필요)

    임대 만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역.

    한순간의 선택이 향 후  몇년의 리스크를 좌우하게됨

 법인 임차인 특징

 장점 : 비교적 개인보다 높은 전세가, 임대차 3법 적용 안됨(계약갱신청구권 사용불가,임대료 5%상한제한없음)

 단점 : 전세권설정(제3자에게 재임대 할 수있는 전대차 계약 가능,전세권 설정의 의한 권리로 대출가능).관리문제 

→  법인의 업종,업태,설립연도 확인 후 특약 대비

     ① 전세권설정과 관련한 비용(등기 설정 및 해지)은 임차인이 부담

     ② 계약 만료 시 전세금 반환과 동시 전세권 해지

     ③ 전세권 설정에 의한 권리로 담보대출, 근저당 설정 등 대출금지

      ④ 원상회복 반환 의무 ( 금연 . 애견 등)

      ⑤ 실제 거주할 개인을 특정한 정보 (퇴거 청구 시 대비)

   시기에 가장 적합한 선택 ( 선택지마다 기회비용 계산)

    임차인 선택시 투자자는 시장판단이 빨라야함. 법인일 경우 어떤 특약으로 보완할 지 정리하여 대비하면됨.

6강. 매수부터 전세까지 계약 단뎨에서 꼭 챙겨야 할 것

Part4. 계약 단계부터 챙겨야 할 전세세팅

  1. 매수결정  :  등기부등본 ( 권리상 하자체크)

  2. 매매계약 :  매매계약서 (온전한 소유권)

  3. 임대계약 : 임대차계약서(원상회복 반환)

    ＊ 등기부등본 

    *  매매 계약서 유의사항  (계약서 = 등기부등본 = 신분증 =  입금계좌)

        거래금액,계약금,중도금 유무,잔금,잔금일자 확인,특약기재

        매도.매수.중개인 간인( 계약서 위조방지)

       계약의 해제 시 매도인은 계약금 배액배상, 매수인은 계약금 포기 후 본 계약 해제할 수 있다.

     * 임대차계약서

        보증금,계약금,잔금,잔금일자 확인, 임대기간. 특약기재(임대인 : 주요설비, 임차인 : 기타 소모품)

        요청 서류 & 기재될 특약

         ① 세입자 전입신고와 확정일자 받기로 한 다음날까지 집주인이 저당권 등 담보권 설정할 수 없다.

         ② 임대인은 국세,지방세 체납,근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다.

         ③ 임차인은 임대인 국세 및 지방세 체납에 대해 세무서와 지차체 관련부서에 확인할 수 있다.

         ④ 체납 사실이 있으면 임차인은 본 계약을 해제할 수 있다.

              (이경우 손해배상 없이 해제 보증금 원금을 임차인에게 반환한다)

          ⑤ 임대인은 본 주택의 매매계약을 체결시 사전에 임차인에게 고지해야 한다.

       주의사항 

      근질권 : 임대차 보증금 반환 채권을 담보로 대출을 받는 것. 등기권리증에 등기되지 않습니다. 

     임대 보증금을 반환하는 대상이 달라질 경우 

           : 계약 당사자 및 전세금 반환방법 특약기재(보증금 반환 후 임차인 명의 영수증 수령)

     법률 고민 : 대한법률구조공단, 로톡(lawtalk)

7강. 실전 투자 사례로 배우는 임대 리스크 줄이는 법 

      1. 입주물량 등 고려, 시기에 적합한 물건 선택 . 투자는 욕심과 기회비용이 함께 움직임

      2. 임대 최고가 고집할 필요 없음(욕심 vs기회비용)

           현재 높은 전세가 받기 어렵다 의 의미 : 재계약 시 돌려받을 확률이 높다 + 역전세 위험성 낮다.

                                                                             (투자금 회수,재투자 기회)

       3. 시기별,지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어

       4. 임장시 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 골라내는 안목이 생김. → 다 가봐야 안다!!!

           시기별,지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어.

      5.  살 때 싸게 사는 것,싸게 사는 것 중요 

           부동산 하락장에서 충분히 버틸 수 있는 투자 체력

   버7