관련 강의
열반스쿨 중급반 - 나에게 맞는 투자지역 찾는 법
양파링, 게리롱, 식빵파파, 주우이
1강 . 변동되는 부동산 시장에도 변하지 않는 투자의 본질 | |||
강의목표 | |||
1.투자로 돈을 버는 사람들의 투자원칙을 제대로 이해한다. | |||
2. 투자로 돈을 버는 부동산 실전 투자 프로세스를 배운다. | |||
3. 투자원칙과 프로세스를 나의 투자에 적용할 수 있다. | |||
열반 중급반수강으로 배워야 하는 것 | |||
투자원칙과 실전투자 프로세스 = 강의 + 투자경험 | |||
부자의 태도 = 강의 + 영상 + 독서 | |||
독서가 중요한 이유 | |||
나침반 : 나의 스승이 되어 원하는 목적지까지 이끌어 줌 | |||
공략집 : 투자나 인생에 난제들에 부딪힐때 풀어낼 수 있는 열쇠. | |||
가성비 : 한 분야의 대가의 가르침 | |||
부동산 투자의 본질 | |||
1단계 : 가치 있는 물건을 싼구간에 살 수 있다 | |||
2단계 : 매수한 자산을 비싸질 때까지 잘 지켜낸다. | |||
1단계 | 2단계 | ||
투자의 원칙 | 실전투자 프로세스 | 마인드&태도 | |
저환수원리의 진짜의미 | 아파트 가치를 파악하는 법. 투자 물건을 선별하고 매수 | 실전투자자로 계속 성장 투자 지속 방법 | |
2강. 서울 및 지방에서 저평가 vs 저가치 아파트 구분하는 법 | |||
투자의 원칙 - 저환수 원리 | |||
저평가(가치가 있는것을 가치보다 싸게 산다) | |||
저평가 vs 저가치 , 서울 &수도권 vs 지방, 입지와 상품성 | |||
구,동별 아파트 가치표 정리차트(1군~5군) | |||
(200세대 이상 84 기준 동별 선호도 top 5 단지 전고점 평균가격) ㄷ ㄷ ㄷ | |||
서울 25개구 (1~5군)입지표 | |||
https://weolbu.com/commuinty/1832548 | |||
3강. 저환수 원리 제대로 적용한 잃지 않는 투자의 원칙 | |||
환금성(매도시점 사람들이 좋아할 만한 것) | |||
입지와 연식에 따른 선호도 이해하고 투자범위&매도계획 설정 | |||
아파트>빌라>오피스텔>상가>토지건물 | |||
수익성(적절한 투자금으로 충분한 수익(수익률)을 낸다) | |||
(수익금 + 수익률) 좋을 투자법 | |||
① 수요풍부,가치있는 물건 산다. | |||
② 적당한 투자금으로 산다 | |||
③ 싼 구간에 산다. | |||
원금보존(전세가율 높은 단지 투자하되 원금 절대 잃지 않는다.) | |||
리스크(리스크보다 기대수익이 더크고,감당 가능한 리스크에 투자하고 대응) | |||
잔금. 역전세 향후 공급물량 확인 | |||
매수 : 무리한 전세가 고집하지 않는다. | |||
대출 활용해 투자하지 않는다(마통x) | |||
전세 상승분으로 무리하게 재투자 x. | |||
감당 가능한 규모로 운용 | |||
항상 기회(상승)뒤에 위기(하락)가 따른다. | |||
4강. 가치 파악을 위한 임장과 임장보고서는 딱 이것만 보세요 | |||
가치 있는 물건 싼 구간에 사는 방법 : 예) 햇반 ㅎㅎ | |||
가치파악 : 사람들이 좋아하는 아파트 어떤 건지 확인 | |||
가격관찰(저평가판단) : 내가 아는 단지들 가격 계속 지켜봄 | |||
실력 있는 투자자의 프로세스 | |||
정보수집 | 1단계 : 가치파악 | 정보수집(아는지역.단지) | |
임장,임장보고서 쓰며 지역,단지의 가치 제대로 알아두기 | |||
2단계 : 투자기준 | 투자기준 충족 투자후보 선정 | ||
주자의 원칙과 기준을 적용해 투자(후보)물건 선별하기 | |||
계약 | 3단계 :가격관찰 | 단자들 가격 계속 지켜봄 | |
1.2단계에서 가치 파악해 둔 아파트들 가격 계속 관찰 | |||
4단계 : 계약(매수) | 마지막까지 깎아서 더 싸게 | ||
핫딜뜨면 용기 내서 매수,마지막까지 협상후 더 싸게 매수 | |||
※ | 단번에 계약하는 게 아닌,마지막까지 협상해서 가장 좋은 가결이나 조건으로 계약한다. | ||
※ 아파트의 가치(입지+상품성)을 제대로 알기위해 | |||
임장하고,임장보고서를 쓰며 가치를 파악한다. | |||
내가 투자할 아파트의 가치를 안다는 것의 의미 | |||
단계 | 목적 | 방법 | |
1단계 [지역조사] | 이 지역이 어느정도로 좋은 지역인가? | 직장,교통,학군,환경등 입지평가 통해 지역 가치 확인 | |
2단계 [분위기 임장] 입지 | 사람들이 살고 싶어하는 동네가 어디일까? | 전체적으로 크게 한 번 돌고 분위기 느끼고 지리 익힌다 | |
3단계 [단지임장] 상품성 | 사람들의 선호 단지는 어떤 단지이지? | 단지 주변과 내부 돌아보며 사람들 선호 단지 확인한다 | |
4단계 [매물확인] | 이 단지에서 어떠 물건 매수하면 가장 좋을까? | 직접 집 본 후, 가장 좋은 매물 선별한다(+투자 여부 결정) | |
분위기 임장 | |||
지하철역.상권,아파트,학원가 | |||
임장루트 직접 그리고 가기전 루트 많이 본다. | |||
내 루트 어디쯤 걷고 있는지 생각하며 걷는다. | |||
길을 외운다는 생각으로(액션캠) | |||
단지 임장 | |||
동간거리 ,단지 경사, 단지쾌적한지,단지 주변 유해 시설 확인 | |||
단지에 대한 느낌 정리 | |||
가치(사람들이 좋아하는 단지인지) | |||
이유(좋아하는 이유와. 좋아하지 않는 이유등) 쓰기 | |||
매물임장 | |||
집보는 방식 : 입구에서 한쪽 방향 정해서 그쪽으로 돌기- | |||
사장님이 나를 따라오도록 하는게 중요 | |||
수리상태&하자여부.선호구조는? 생활수준,연령대 등 | |||
사장님께 매물 리스트 요청 | |||
매물임장 마친 후 매물 리스트 엑셀작업. | |||
단지별 3개정도씩 각 아파트 단지1등 뽑아보고 아파트별 비교해보기 | |||
5강, 내가 만든 앞마당을 투자로 연결하는 법 | |||
③매물 | 투자물건 | 가치가 헷갈림 | |
②단지 임장 | 단지 선호도 | ||
①분위기 임장 | 동네 선호도 | ||
저평가 : | 가치대비 가격이 싼가 | ||
환금성 : | 원할 때 매도가 가능한가 | ||
수익성 : | 투자금 대비 수익이 충분한가 | ||
원금보존: | 내 투자금 잃지 않을 수 있나 | ||
리스크 : | 수익이 날 때까지 보유 할 수 있나 | ||
여러 지역의 가치를 제대로 알고 있다면,서울에도,지방에도 있습니다. | |||
실전 적용 | |||
저환수원리를 지킨 투자인가 | |||
특정후보 단지 장바구니 담고 계속 지켜보다 내가 살 수있는 가장 좋은 물건 골라낸다 | |||
내가 만든 앞마당 투자로 연결하는 방법 | |||
네이버부동산 관심단지 설정 | |||
시세트래킹(카페양식 다운) | |||
1단계: 가치파악 | 임장,임보 -> 아는 지역(단지 ) 늘리기 | ||
투자후보단지 장바구니에 담아둔다! | |||
2단계: 가격관찰 | 장바구니 단지들의 가격 꾸준하게 확인 | ||
핫딜이 뜨면,용기를 내서 구매한다! | |||
투자후보단지 장바구니에 담아둔다! | |||
담아둔 장바구니에서 투자 물건 골라내는 방법 | |||
시세트래킹 확장판 엑셀파일 양식 | |||
https://weolvu.com/community/1384251 | |||
매매가가 비싸고,투자금은 적게 드는 단지 | |||
= 같은 투자금으로 더 좋은것(전고 대비 20%이상 하락한 단지면 괜찮다) | |||
6. 첫투자 복기와 다음 투자에 적용할 점 | |||
투자후보 물건-저환수 원리 적용 | |||
저평가(=비교평가)단지 판단하는 법, 가치있는 아파트인가? | |||
① 같은 가격인데 더 좋은 게 있나? | |||
② 비슷하게 좋은데 더 싼 게 있나? | |||
③ 비교대상이 많아질수록 유리함. | |||
환금성이 좋은 아파트인가? | |||
① 환금성 측면에서 가치 애매한 상황 해당 지역에서 투자 결정한다면 | |||
최소한 그 안에서 가치가 더 좋은 것으로 선택. | |||
② 내가 매도할 때에도 이걸 사고 싶어하는 사람들이 충분히 있을까? | |||
수익성이 좋은 아파트인가? | |||
다시 과거로 돌아가서 선택을 한다면? 투자금이 조금 더 들어가더라도 | |||
가치가 좀 더 좋은 물건부터 시도해봤을 것 같아요. | |||
원금보존의 3원칙 : 제 가치를 찾을 때까지 잘 보유해서 원금을 '절대'잃지 않는다. | |||
1.지금 전세가율(전세가)이 적절한 수준인가? | |||
2.수요가 많고,가치 있는 물건인가? | |||
3.단기 입주물량이 적절한가? | |||
과도하게 높은 전세가율 = 전세가 떨어지면 매매가도 떨어질 수 있음. | |||
리스크를 대하는 자세 | |||
리스크가 있는지.감당 가능한 리스크인지 판단 | |||
리스크가 발생하면 대응 | |||
내가 한 투자를 제대로 복기하는 방법 | |||
1단계 : | 투자한 시점의 나를 복기 | ||
2단계 : | 숨겨져 있던 리스크와 기회 탐색 | ||
3단계 : | 결과를 통한 복기 | ||
투자에 대한 생각 | |||
"손실이 발생하지 않았더라도,리스크가 존재했을 수 있다는 것을 아는것이 중요하다" | |||
7강.부동산 투자로 부자가 되는 방법 | |||
워킹맘 투자자 ㅜㅜ (공감 백배) | |||
조급해 하지말고 일상의 조화를 이루며 가자~ | |||
강의를 듣고 . | |||
이 강의를 신청하자 맘먹게 된 몇가지 이유 중 하나 더 이상 주먹구구로 하면 안되지~~ | |||
하는 마음이 컷다. 대사대팔……대충사고 대충팔고 그런 우스개 소리도 있지만. | |||
나름 리스트 뽑아서 그중에 좋은걸 로 골라서 했는데…. 아쉬운 마음이 들때가 많았다. | |||
강의를 듣고 나니 이래서 후회가 안 될 수가 없었구나. | |||
내가 변화하자!! | |||
강의덕에 난생처음 기록이라는 것을 습관화 해보려한다. | |||
지나가고 나면 잊어버리고 들춰보지도 않을 까봐. 그래서 요약부터 시작해보았다. | |||
언제 어디서든 볼 수있게 이것이 또한 먼 훗날 내 기록이 되어줄 것이며 | |||
나이들어서도 노력하는 엄마의 모습을 기억해 주길 바라며. | |||
내 아들들아!! 게리롱님처럼 멋진 성인이 되어주지 않을래~~ | |||
아낌없이 모든걸 쏟아서 만들어주신 강의 마지막까지 감사히 잘 보았습니다. |
양식이 이상한 점 양해해 주셔요. 이렇게 나오게 될 줄 몰랐습니다.ㅎㅎ
엑셀파일에 기록을 해놓고 복사하기를 했더니 이렇게 되버리네요.
저를 위한 기록이라고 생각해주셔요.
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드림텔러 : 강의 후기 나눠주셔서 감사합니다!! 이번주도 빠이팅입니다:)
뿌링치즈볼 : 써니님 후기 잘 읽었습니당!!! 덕분에 강의에서 배운 내용 정리할 수 있었어요 감사합니다~~