수강후기
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열반스쿨 중급반 1강 강의 후기[열반스쿨 중급반 41기 51조 센스써니]

1강 . 변동되는 부동산 시장에도 변하지 않는 투자의 본질
    
강의목표   
 1.투자로 돈을 버는 사람들의 투자원칙을 제대로 이해한다.
 2. 투자로 돈을 버는 부동산 실전 투자 프로세스를 배운다.
 3. 투자원칙과 프로세스를 나의 투자에 적용할 수 있다.
    
열반 중급반수강으로 배워야 하는 것 
 투자원칙과 실전투자 프로세스 = 강의 + 투자경험
 부자의 태도 = 강의 + 영상 + 독서 
    
독서가 중요한 이유  
 나침반 : 나의 스승이 되어 원하는 목적지까지 이끌어 줌
 공략집 : 투자나 인생에 난제들에 부딪힐때 풀어낼 수 있는 열쇠.
 가성비 : 한 분야의 대가의 가르침 
    
부동산 투자의 본질  
 1단계 : 가치 있는 물건을 싼구간에 살 수 있다 
 2단계 : 매수한 자산을 비싸질 때까지 잘 지켜낸다.
 1단계2단계
 투자의 원칙실전투자 프로세스마인드&태도
 저환수원리의
 진짜의미
아파트 가치를 
파악하는 법.
투자 물건을 
선별하고 매수
실전투자자로 
계속 성장
투자 지속 방법
    
2강. 서울 및 지방에서 저평가 vs 저가치 아파트 구분하는 법
    
투자의 원칙 - 저환수 원리  
    
저평가(가치가 있는것을 가치보다 싸게 산다) 
저평가 vs 저가치 ,  서울 &수도권 vs 지방,  입지와 상품성  
구,동별 아파트 가치표 정리차트(1군~5군) 
(200세대 이상 84 기준  동별 선호도 top 5 단지 전고점 평균가격)  ㄷ ㄷ ㄷ   
 서울 25개구 (1~5군)입지표 
 https://weolbu.com/commuinty/1832548 
    
    
    
3강. 저환수 원리 제대로 적용한 잃지 않는 투자의 원칙
환금성(매도시점 사람들이 좋아할 만한 것) 
    
 입지와 연식에 따른 선호도 이해하고 투자범위&매도계획 설정
 아파트>빌라>오피스텔>상가>토지건물 
수익성(적절한 투자금으로 충분한 수익(수익률)을 낸다)
 (수익금 + 수익률) 좋을 투자법 
 ① 수요풍부,가치있는 물건 산다. 
 ② 적당한 투자금으로 산다 
 ③ 싼 구간에 산다.  
    
원금보존(전세가율 높은 단지 투자하되 원금 절대 잃지 않는다.)
    
리스크(리스크보다 기대수익이 더크고,감당 가능한 리스크에 투자하고 대응)
 잔금. 역전세 향후 공급물량 확인 
 매수 : 무리한 전세가 고집하지 않는다. 
 대출 활용해 투자하지 않는다(마통x) 
 전세 상승분으로 무리하게 재투자 x. 
 감당 가능한 규모로 운용 
 항상 기회(상승)뒤에 위기(하락)가 따른다.
    
4강. 가치 파악을 위한 임장과 임장보고서는 딱 이것만 보세요
    
가치 있는 물건 싼 구간에 사는 방법 : 예) 햇반 ㅎㅎ 
 가치파악 : 사람들이 좋아하는 아파트 어떤 건지 확인 
 가격관찰(저평가판단) : 내가 아는 단지들 가격 계속 지켜봄
    
실력 있는 투자자의 프로세스 
 정보수집1단계 : 가치파악정보수집(아는지역.단지)
 임장,임장보고서 쓰며 지역,단지의 가치 제대로 알아두기
 2단계 : 투자기준투자기준 충족 투자후보 선정
 주자의 원칙과 기준을 적용해 투자(후보)물건 선별하기
 계약3단계 :가격관찰단자들 가격 계속 지켜봄
 1.2단계에서 가치 파악해 둔 아파트들 가격 계속 관찰
 4단계 : 계약(매수)마지막까지 깎아서 더 싸게
 핫딜뜨면 용기 내서 매수,마지막까지 협상후 더 싸게 매수
단번에 계약하는 게 아닌,마지막까지 협상해서 가장 좋은 가결이나 조건으로 계약한다.
    
 ※ 아파트의 가치(입지+상품성)을 제대로 알기위해
 임장하고,임장보고서를 쓰며 가치를 파악한다.
 내가 투자할 아파트의 가치를 안다는 것의 의미 
 단계목적방법
 1단계 [지역조사]이 지역이 어느정도로
  좋은 지역인가?
직장,교통,학군,환경등
입지평가 통해 지역 가치 확인
 2단계 [분위기 임장]
           입지
사람들이 살고 싶어하는
동네가 어디일까?
전체적으로 크게 한 번 돌고
분위기 느끼고 지리 익힌다
 3단계 [단지임장]
            상품성
사람들의 선호 단지는
어떤 단지이지?
단지 주변과 내부 돌아보며
사람들 선호 단지 확인한다
 4단계 [매물확인]이 단지에서 어떠 물건
매수하면 가장 좋을까?
직접 집 본 후, 가장 좋은 매물
선별한다(+투자 여부 결정)
    
분위기 임장  
 지하철역.상권,아파트,학원가 
 임장루트 직접 그리고 가기전 루트 많이 본다. 
 내 루트 어디쯤 걷고 있는지 생각하며 걷는다. 
 길을 외운다는 생각으로(액션캠) 
    
단지 임장  
 동간거리 ,단지 경사, 단지쾌적한지,단지 주변 유해 시설 확인
    
단지에 대한 느낌 정리  
 가치(사람들이 좋아하는 단지인지) 
 이유(좋아하는 이유와. 좋아하지 않는 이유등) 쓰기
    
매물임장  
 집보는 방식 : 입구에서 한쪽 방향 정해서 그쪽으로 돌기- 
 사장님이 나를 따라오도록 하는게 중요
 수리상태&하자여부.선호구조는? 생활수준,연령대 등
 사장님께 매물 리스트 요청 
    
매물임장 마친 후 매물 리스트 엑셀작업. 
 단지별 3개정도씩 각 아파트 단지1등 뽑아보고 아파트별 비교해보기
    
5강, 내가 만든 앞마당을 투자로 연결하는 법
    
 ③매물투자물건가치가 헷갈림
 ②단지 임장단지 선호도
 ①분위기 임장동네 선호도
    
 저평가 : 가치대비 가격이 싼가 
 환금성 : 원할 때 매도가 가능한가 
 수익성 : 투자금 대비 수익이 충분한가
 원금보존:내 투자금 잃지 않을 수 있나
 리스크 :수익이 날 때까지 보유 할 수 있나
 여러 지역의 가치를 제대로 알고 있다면,서울에도,지방에도 있습니다.
    
실전 적용  
 저환수원리를 지킨 투자인가 
 특정후보 단지 장바구니 담고 계속 지켜보다 내가 살 수있는 가장 좋은 물건 골라낸다
    
내가 만든 앞마당 투자로 연결하는 방법 
 네이버부동산 관심단지 설정 
 시세트래킹(카페양식 다운) 
    
 1단계:
가치파악
임장,임보 -> 아는 지역(단지 ) 늘리기
 투자후보단지 장바구니에 담아둔다!
 2단계:
가격관찰
장바구니 단지들의 가격 꾸준하게 확인
 핫딜이 뜨면,용기를 내서 구매한다!
    
 투자후보단지 장바구니에 담아둔다! 
 담아둔 장바구니에서 투자 물건 골라내는 방법 
 시세트래킹 확장판 엑셀파일 양식 
 https://weolvu.com/community/1384251 
    
 매매가가 비싸고,투자금은 적게 드는 단지 
 = 같은 투자금으로 더 좋은것(전고 대비 20%이상 하락한 단지면 괜찮다)
    
6. 첫투자 복기와 다음 투자에 적용할 점 
    
투자후보 물건-저환수 원리 적용 
 저평가(=비교평가)단지 판단하는 법, 가치있는 아파트인가?
 ① 같은 가격인데 더 좋은 게 있나? 
 ② 비슷하게 좋은데 더 싼 게 있나? 
 ③ 비교대상이 많아질수록 유리함. 
    
 환금성이 좋은 아파트인가? 
 ① 환금성 측면에서 가치 애매한 상황 해당 지역에서 투자 결정한다면
 최소한 그 안에서 가치가 더 좋은 것으로 선택.
 ② 내가 매도할 때에도 이걸 사고 싶어하는 사람들이 충분히 있을까?
 수익성이 좋은 아파트인가? 
 다시 과거로 돌아가서 선택을 한다면? 투자금이 조금 더 들어가더라도
 가치가 좀 더 좋은 물건부터 시도해봤을 것 같아요.
    
 원금보존의 3원칙 : 제 가치를 찾을 때까지 잘 보유해서 원금을 '절대'잃지 않는다.
 1.지금 전세가율(전세가)이 적절한 수준인가? 
 2.수요가 많고,가치 있는 물건인가? 
 3.단기 입주물량이 적절한가? 
    
 과도하게 높은 전세가율 = 전세가 떨어지면 매매가도 떨어질 수 있음.
    
 리스크를 대하는 자세  
 리스크가 있는지.감당 가능한 리스크인지 판단
 리스크가 발생하면 대응 
    
내가 한 투자를 제대로 복기하는 방법 
1단계 :투자한 시점의 나를 복기 
2단계 :숨겨져 있던 리스크와 기회 탐색 
3단계 :결과를 통한 복기  
    
 투자에 대한 생각  
 "손실이 발생하지 않았더라도,리스크가 존재했을 수 있다는 것을 아는것이 중요하다"
    
7강.부동산 투자로 부자가 되는 방법 
 워킹맘 투자자  ㅜㅜ (공감 백배) 
 조급해 하지말고 일상의 조화를 이루며 가자~ 
    
 강의를 듣고 .  
    
 이 강의를 신청하자 맘먹게 된 몇가지 이유 중 하나 더 이상 주먹구구로 하면 안되지~~
 하는 마음이 컷다. 대사대팔……대충사고 대충팔고 그런 우스개 소리도 있지만.
 나름 리스트 뽑아서 그중에 좋은걸 로 골라서 했는데…. 아쉬운 마음이 들때가 많았다.
 강의를 듣고 나니 이래서 후회가 안 될 수가 없었구나. 
 내가 변화하자!!  
 강의덕에 난생처음 기록이라는 것을 습관화 해보려한다.
 지나가고 나면 잊어버리고 들춰보지도 않을 까봐. 그래서 요약부터 시작해보았다.
 언제 어디서든 볼 수있게 이것이 또한 먼 훗날 내 기록이 되어줄 것이며
 나이들어서도 노력하는 엄마의 모습을 기억해 주길 바라며.
 내 아들들아!! 게리롱님처럼 멋진 성인이 되어주지 않을래~~
 아낌없이 모든걸  쏟아서 만들어주신 강의 마지막까지 감사히 잘 보았습니다.

양식이 이상한 점 양해해 주셔요. 이렇게 나오게 될 줄 몰랐습니다.ㅎㅎ

엑셀파일에 기록을 해놓고 복사하기를 했더니 이렇게 되버리네요.

저를 위한 기록이라고 생각해주셔요.


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