[보스입니다] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 2024.11

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

p16, 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다.

-> 현재는 과거 나의 선택의 연속이자 결과이다. 현재를 부정하는 것은 나를 부정하는 것이고, 현재 마음에 들지 않는 것은 현재의 선택을 달리하여 미래를 바꿀수도 있다는 말이다.

p81. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.

-> 소득대비 얼만큼 소비를 하는지와 어디에 돈을 쓰는지가 중요하다. 부자가 되더라도 잘못된 소비습관으로 몰락하기도 한다.

p112. 부동산 투자를 고려할 때는 건물보다는 입지를 먼저 봐야 하기 때문이다.

-> 입지대비 저평가된 자산을 모아가는 것이다. 명심하자! 신축투자하는 것도, 갭이 적은 걸 투자하는 게 아니다.

p117. 당시 나는 그 아파트를 간절히 갖고 싶었다. 하지만 그건 어디까지나 내 사정이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다. 그런데도 나는 떼쓰는 아이처럼 굴었다.

-> 협상은 기브앤테이크다. 매도자가 내 요구를 들어주게끔 만들어야 한다. 1호기를 복기하면서 가격협상에서 부족했던 부분을 다시 한 번 인지했고, 다음엔 상황이나 등기부등본 등을 이용해서 다양한 협상 조건을 제시해야겠다는 생각이 들었다.

p119. 투자 경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다. 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다. 경험부족으로 아마추어 같이 행동했지만, 중개소 소장님은 자신을 진심으로 대하고 신뢰해 준 나를 좋게 봐주었다.

-> 1호기 전세 뺄 때나 투자할 때 도움을 주셨던 부동산 사장님들이 떠올랐다. 많은 부족함도 있었지만 덕분에 전세도 잘 빼고 계약을 잘 마무리할 수 있었다고 생각한다.

p129. 서울 강남까지의 접근성은 비슷한 편이지만, 도로를 통한 접근에서는 분당이 다소 우위에 있었고, 특히 환경과 학군은 분당이 확실히 비교 우위에 있었다. 그런데도 오히려 가격은 분당의 아파트가 더 저렴했다.

-> 단순히 저평가라고 생각한 이유로도 볼 수 있지만 사고의 흐름이 서울에서 가장 중요한 교통(강남접근성)을 언급하고, 환경, 학군을 언급하며 분당의 저평가를 확신했다는 플로우라는 생각이 든다. 즉, 각각의 시장에서 가장 중요한 입지요소부터 따지며 비교평가해야한다는 기준을 잊지말자.

p140. 처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼따. 그때 내게 가장 중요한 화두는 ‘잃지 않는 선에서 경험 쌓기’였다.

->10채까지 더 벌려는 선택도 중요하지만 돈을 쫓기보다 실력을 키우기 위한 선택을 하면 자연스레 돈이 따라올 것이다.

가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

-> 투자경험담을 통해 간접경험을 많이 하고, 생각하고 고민해보는것도 좋은 방법이 될 수 있다.

p143. 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.

-> 너나위님도 초반엔 가치성장투자보단 담배꽁초 투자로 돈을 벌었다. 그리고 절대가가 높지 않은 물건을 다량 보유하는게 가격변동성도 적고, 평범한 월급쟁이가 관리하기에 더 수월하고 리스크가 적을수도 있다. 다만, 절대가가 작더라도 가치있고 선호도가 있다는 전제하에.

p147. 임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

-> 시세트래킹을 통해 투자 기회를 찾기도하고 투자 통찰을 얻기도 한다. 시장은 이론대로 흘러가지 않고 시장참여자에 의해 흘러간다. 즉 시장에 순응하며 이유를 찾고 대응해야 한다.

p150. 비교적 안정적인 현금 흐름을 가진 데다 맞벌이를 하는 직장인이기에, 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 가치 대비 저렴한지, 그렇다면 얼마나 싼지에 집중하는 것이다. 물론 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면, 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다.

-> 소득이 받쳐줘서 투자시 예상전세가보다 더 낮은 금액으로 전세를 맞춰도 상관이 없다면 입주 물량이 있어도 전세가를 낮추면 전세는 나갈 수 있기에 저평가에 더 집중한다는 의미로 보인다. 즉 리스크 대비가 된다면 리스크가 클수록 기대수익은 더 높아지기에 더 공격적인 투자를 고려할 수도 있다.

p151. 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러채에 투자해서는 안 된다.

-> 입주물량이 2년내에 많다면 투자자 물건이 많이 나오기도 한다. 그렇다면 가격적으로 메리트 있는 물건이 많이 나오며 저평가될 가능성이 높다. 그렇기에 단지에 따라 투자금이 좀 더 들어가더라도 수익금 측면에서 메리트가 있다면 충분히 투자로 고려할 수 있다는 의미로 보인다. 다만, 그렇다고 해서 여러채를 투자하면 내 예상보다 역전세 금액이 크다면 감당할 수 없기에 잃을 수 있다. 그러므로 주식에서 분산투자로 손해정도를 줄이면서 일부 큰 수익을 얻을 수 있게끔 하는 것처럼 다른 지역에 분산투자를 하여 리스크 관리를 해야한다.

전세가 또한 비슷한 효용가치를 지닌 다른 지역에 비해 저렴했다. 이처럼 아파트의 전세가도 비교해 볼 필요가 있다. 이를 통해 전세가 수준을 판단할 수 있는 건 물론이요, 지금 투자할 경우 2년 뒤 전세금 상승분을 취할 수 있는지, 반대로 전세가가 떨어진다면 그 폭이 대략 얼마나 될지를 가늠할 수 있기 때문이다.

->현재 전세가를 비교하여 전세가의 수준을 보고 역전세 리스크를 파악해볼 수 있다.

p154. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 ‘싸게 사는 것’이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다. 어떤 협상에서든 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것이다.

-> 투자금보다 저평가가 최우선이다. 그리고 협상은 급한자가 손해보게 되어있다.

p157. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

-> 이거 아니면 저거. 라는 마음으로 차분하게 협상 진행해야한다. 내가 아는 물건이 많을수록 조급해지지 않는다.

p163. 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까. 화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석 도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다.

->내가 부동산 투자를 선택한 이유 중 하나다. 노력을 배신하지 않는다.

p222. 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.

-> 시장상황이 바뀌면서 규제가 풀리면 다주택자로 가면서 자산의 총액을 늘리는게 이후 상승장에서 더 많은 시세차익을 얻을 수있다. 레버리지를 더 많이 일으킬 수 있기 때문.

p228. 자산의 높은 가격대만큼이나 투자금 규모와 가격의 변동폭이 커서 감수해야 할 리스크 또한 커진다. 쉽게 말해 출렁거림이 심한 것이다. 이런 부동산에 투자하려면 애초에 가진 종잣돈이 많아야 하고, 큰 폭의 역전세 같은 닥칠 수 있는 위험에 대응할 수 있는 자금 동원력 또한 있어야 한다.

-> 나는 어느정도 자산을 키워서 안정성을 찾기 까지는 싱글 소액투자자이다보니 상위급지에 투자금을 전부 넣어서 똘똘한 1~2채를 하는 것보다 가치자체는 조금 낮을지라도 수요가 충분한 절대가가 낮은 물건을 쌓아가는게 리스크가 더 줄 수 있다고 보인다.

p257. 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다. 경험이 거듭될수록 더 많은 것을 깨닫고 알게 되며, 그 과정에서 이전보다 더 나은 투자를 할 수 있기 때문이다.

-> 1호기 투자는 완벽할 수 없다. 경험을 통해 부족함을 복기하며 채워가면 된다.

p258. 투자 초기에는 건당 매매가와 전세가의 차이가 3000만원이 되지 않는 것들 위주로 투자했고, 경험이 조금씩 쌓이면서 입지에 따라 그 기준을 조금씩 조정해 갔다.

-> 나중엔 시장상황, 지역, 단지에 따라 이정도면 얼만큼의 투자금으로 투자할지 기준을 세울 수 있다고 생각한다.

p308. 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라.

“돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.”

-> 실력을 키우자. 더 벌려고 하다보면 자만하고 무리할 수 있다. 내 실력을 키워서 언제든 돈을 벌 수 있는 투자자가 되자.

p310. 현재 월세 임차인이 있어서 당장 월세 보증금 5000만원을 중도금으로 지급하면 잔금을 치르지 않고도 공실을 만들어 수리할 수 있는 물건도 있었다. 나는 이 물건에 투자하기로 결정하고, 매도자와 협의 끝에 2500만 원씩 돈을 합쳐 임차인을 내보낸 뒤 수리를 진행했다.

-> 현재 임차인이 보증금이 낮으면 내가 대출을 받던 이사비를 통해 내보내야 한다는 방법만 있다고 생각했는데 협상을 통해 보증금을 일부부담하는 방법도 있음을 알게 되었다.

p340. 다만 꾸준함이라는 걸 오직 개인의 의지력 문제로만 치부할 순 없다고 생각한다. 의지력만 너무 강조하다 보면 오히려 더 빨리 지치게 될 수도 있다. 우리는 다른 건 다 밀쳐두고 공부만 하면 되는 고3이 아니다. 투자 말고도 직장인으로, 엄마로, 아빠로, 자식으로 이미 많은 역할을 해내고 있지 않은가! 그런 상황에서 자신만의 성에 갇혀 꾸준히 무언가를 해나간다는 건 성공보다 실패할 확률을 키울 수밖에 없다.

어떻게 하면 ‘꾸준함’이라는 무기를 장착할 수 있을까? 나는 단기 에너지인 ‘의지력’을 장기 에너지인 ‘꾸준함’으로 바꾸려면, 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 되었다.

(중략)

가족의 얼굴이 떠올랐고, 어느덧 나와 함께 같은 곳을 바라보게 된 친구들도 생각났다. 투자 동료들은 때론 내게 긍정적인 자극이 되기도 했고, 힘들 땐 위로자가 되기도 했으며, 내가 겪고 있는 어려움에 실질적인 도움을 주기도 했다. 시간이 흐르면서 투자 후배들이 늘어나자 그들에게 부끄러운 모습을 보이지 않기 위해서라도 더욱 노력하게 되었다. 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.

->오래할 수 있는 환경을 만들자. 좋은 사람을 곁에 두고, 열심히 하는 동료를 많이 두자. 근묵자흑.

p358. 열정은 분명 좋은 것이지만, 때론 그 열정이 나의 관심사, 즉 투자를 제외한 나머지 것들을 머릿속에서 지우게 만든다. 깊이 생각해 보면, 결국 조급함이 원인이다. 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다.

-> 투자는 나와 한 몸이라는 생각을 갖고 느긋하게 하자. 주위도 잘 돌아보고.

p368. ‘난 좋아하는 게 없어’라고 말하는 이들은, 필요한 것을 잘하기 위해 열심히 노력하는 과정에서 자신도 모르게 그것을 좋아하게 된 경험을 해보지 못했을 가능성이 크다. 나는 그래서 당신에게 말하고 싶다. 좋아하는 것을 찾기 이전에, 필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을 만큼 매진해 보라고 말이다.

->나도 투자를 시작하기전 엄청나게 특별한 취미나 좋아하는 게 없었다. 그저 할 일을 하며 가끔씩 운동이나 여유를 즐기는 정도였다. 하지만 투자를 시작하며 꼭 필요한 일에서 좋아하는 일로 바뀌게 되었고 취미처럼 즐기기도 한다. 최근 동료와 임장을 하면서 아파트 얘기할 때만큼 환하게 웃으며 얘기한적이 없다는 얘기를 들었는데 이젠 나의 무의식도 그렇게 되어버린 게 아닌 가 싶다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 현재 임차인이 보증금이 낮으면 내가 대출을 받던 이사비를 통해 내보내야 한다는 방법만 있다고 생각했는데 협상을 통해 보증금을 일부부담하는 방법도 있음을 알게 되었다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 협상할 때 매도자 상황, 등기부등본을 통해서 협상포인트를 찾고 공실, 월세낀물건 등 모든 물건을 예외없이 보면서 가격협상에 좀 더 초점을 맞추자.

2. 나는 똘똘한 한 채보다 상대적으로 절대가가 낮은 주택들을 모아가는 방향이 적합하다고 생각한다. 그러니 남들이 서울에 많은 투자금을 들여서 좋은 것을 사는 것을 부러워하지말고 내 할 일을 차곡차곡 해가면 된다. 조급함이 원인이다.

3. 주변에 좋은 사람을 많이 두자. 그 전에 내가 좋은 사람이 되자.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

p163. 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까. 화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석 도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다.