열중반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 76조 마음먹은대로]

느낀점

전세에 대해 많은 부분을 구체적으로 설명해주어 도움이 많이 되었다.

특히 내 물건의 적정 전세가를 파악하는 것은 투자에 정말 중요하다고 생각되는데,

내 투자금 범위 내에 투자대상 물건을 정하려면 매매-전세 갭을 알아야하고 전세가는 현재 나와있는 최저가 매물로 예상을 할 뿐이다.

(시세지도 그릴때도 이 방법으로 표기함)

하지만 전세 매물 호가는 임대인이 원하는 호가일뿐 그 가격으로 거래되리란 보장은 없다.

결국 내 투자 물건의 전세가를 정확히 예측하는 것은 내 투자금(매매-전세 갭)이 얼마가 될지 정확도를 높이게 되므로, 투자 의사결정을 할 때 아주 중요하다고 할 수 있다. 예측을 잘못하면 내 예상보다 투자금이 더 들거나, 덜들어도 되는 기회를 놓칠 수 도 있다.

강의 내용 요약

전세유형 1. 세입자를 새로 구하는 경우
케이스 1) 매매잔금일 전 전세계약이 되고, 매매잔금일에 맞춰 전세잔금을 받는 경우(bes) 
매매잔금=전세잔금 (새로 임차인 맞추는 경우) 
가계약금은 정해진 건 없는데 보통 300~500만원 정도 한다.
그런데 만약 매도자가 마음을 바꿀거 같거나, 너무 싼 물건을 잡은 경우 가계약금을 좀 높게 하고 본계약서도 빨리 쓴다.
(배액배상 고려해서 파기 못하도록)
특약사항 : "매매 잔금은 전세 잔금으로"
전세 가계약금 받기 전에 특약사항 기본적인건 미리 얘기하기(ex. 애완동물 금지)

케이스2) 매매잔금일 전 전세계약은 됬지만 임차인의 이사날짜가 매매 잔금일 이후일 경우(내 돈으로 매매 잔금을 먼저 치뤄야 함)
매매잔금일 < 전세잔금일
-> 금융상품 활용 시 비용발생(이자, 중도상환수수료)
#사람들이 전세 구하는 기간 수도권은 2-3개월, 지방은 1개월도 가능.
공실일 경우 관리비까지 부담해야 함.

->금융비용과 전세가 낮추는 것 중에 어떻게 선택할 것인지 고려해야함

케이스3) 매매잔금 치를때까지 전세계약을 못한 경우.(내 돈으로 매매 잔금을 먼저 치뤄야함)
금융상품 활용시 비용 발생
비용 가장 많이드는 WORST 케이스

전세유형 2. 주전세
Q. 전세를 못 맞추면 매매 잔금이 감당이 안되요.
그럼 전 투자를 못하는 걸까요?
NO. 
주전세(주인전세, 매도자가 전세입자) -> 특수한 전세 셋팅. 
주전세는 보통 잔금일이 길지 않음. 전세입자를 구할 필요가 없기 때문에. 굳이 두번 안만나고 계약+잔금을 동시에 하기도 함.
매매계약시 전세계약도 같이함. 
잔금 리스크가 있는 투자자한테 유리한 조건임.
근저당 없는지, 있다면 상환능력있는지 확인 중요.
리스크 : 만기시점 공급량

전세유형 3. 임차인이 거주하는 경우
EX) 세끼고. 세안고
세가 전세냐 월세냐 중요. 
월세 낀 물건은 보증금이 낮기 때문에 투자금이 높음. 투자자 입장에서는 유리하지 않다.
이미 임차인이 있기 때문에 잔금일이 짧은 편이다.
(매매가-전세가 차익 지급)

현재 시장상황(조건부 전세대출 제한)에서 유리한 전세유형 : 세끼고, 주전세, 현금전세  (전세대출 받을 필요 없는 유형)
->이 케이스도 리스크는 있다.

세낀 물건
- 초기투자금이 높을 수 있음. 기보증금과 현재 전세시세 비교
- 만기 시점 공급리스크. 임대 만료일 확인. 재계약 시기 주변 공급물량 체크
- 계갱권 사용여부. 기존 임차인과 신규계약 할 지 판단. 계약해지 리스크 VS 투자금 회수지연
주의사항
임대인의 지위를 그대로 승계 
-> 이전 임대인과 임차인 사이의 약속까지 그대로 지켜야 함. 전세계약서 반드시 미리 확인
(확인 후 매매 가계약금 입금)

※ 계약갱신청구권, 묵시적 갱신 : 임차인 개약해지 요구권(해지 요청후 3개월 뒤 계약 만료.)
나갈게요. 하면 3개월 후에는 돈 돌려줘야 함.
신규 계약을 하면 임대차 기간 종료일에 계약 만료(2년이 보장됨)

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
3가지를 봐야함 : 단지 생활권 공급
1) 단지 : 단지 내 비교
- 내물건보다 상하위 평형 전세가를 봐야함.(경쟁력 확인)
물량 증감도 확인.
하위 평형<내 물건<상위 평형
내 물건의 적정 수준을 파악하자.
하위 평형 전세가와 비슷, 높으면서 상위 평형 전세가보다는 낮게
- 아실 최근 실거래가 확인
최근 신규계약

2) 생활권 : 생활권 내 비교
동일 생활권 단지들과 비교해보자.(동일 평형)
-아실 그래프로 순위 비교
- 입지, 구조, 면적 비교
- 현재 매물, 최근 실거래가 비교
하위 단지<내 물건< 상위 단지

★ 호가와 실거래 가격만 체크하지 말고, 관심 매물을 지켜봐 왔다면 변화를 감지해야 함. 시장상황 변화 놓치지 않도록 유의!!
네이버부동산에 화살표★
#수리해줌#즉시입주가능(=공실), 아실 거래량 감소 =>전세매물 안나가는 상황

3) 공급★★(부동산지인, 아실)
- 경쟁기간 주변 공급물량 확인(위치, 규모, 시기)
- 공급규모, 평형, 전세가격 및 개수
- 대단지 입주기간 끝나도 전세물량이 완전 해소되는게 아니고 몇개월 더 간다는 것 유의
- 신축 하위평형과 가격이 같거나 조금이라도 저렴해야 경쟁력이 생길 것.

+a
※ 소액투자시 반드시 알아야 할 사항
전세보증보험 가입 가능한 전세가인지?
(전세가율이 매우 높은 물건)
기억할 키워드
1)KB/매매/일반
2)90%
(KB시세 매매 일반평균가X90%=보증보험가입 한도)
3)승인시점
신청건이 많은 경우 승인기간이 길어질 수 있음 유의(그 사이에 KB시세가 떨어질 수도 있다.-> 90%가 넘어버려서 안됨)
★특약) "전세보증금이 전세금반환보증보험가입가능금액을 초과할 시에는 가입가능한 금액으로 전세계약서를 재작성하기로 한다."
 

임대기간 설정  : 투자에서 왜 중요할까?

적은 돈으로 투자할 수 있는 단지인데 1, 2년뒤 대규모 공급물량이 있다?
전세가가 폭락해서 내 투자금이 증가할 수도 있음.
30% 하락 가정
임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐
투자금 회수지연, 재투자 기회상실
이 리스크를 가지고서도 이 단지에 투자할것인가? 고려해야 함.
-> 임대기간 설정이 매우 중요함★

1. 공급
재계약 예상시기 입주물량 체크
물량 규모, 시기, 상세위치 등으로 영향력 가늠(도시 규모에 따라)

2. 수요
지역의 특성을 알아야 함.
EX. 학군지+30평대 이상 : 수요층을 생각하면 방학중에 이사할 것(성수기 : 겨울방학, 비수기 : 수능시즌)
EX. 가족단위 수요 외 10, 20평대 : 성수기는 따로 없지만 봄, 가을이 많은 편(결혼, 입학, 취업 및 인사 시즌)
공통 비수기 : 여름, 장마철, 명절연휴, 겨울

3. 포트폴리오
- 내 투자물건의 전세 만기가 언제 돌아오는지 한판에 정리해보는 것
- N호기들의 전세 재계약을 겹치지 않도록(같은 달이 아니도록) 리스크를 줄이는 것.

등기부등본 파헤치기

1) 표제부 : 해당 부동산에 대한 내용

2) 갑구 : 소유권에 대한 내용
1명일수도, 공동명의일수도
- 소유자가 계약자와 동일한지? 필수체크
- 가압류, 가처분, 가등기 : 권리침해가 있는지?

3) 을구 
- 근저당권 : 집 담보로 돈을 빌렸는지?
근저당 없는 집은 별로 없다.

열람일시★★★
가계약금 넣기 전에 꼭 보고, 
본계약하기 직전에 꼭 보고,
잔금 정산하기 전에 또 본다.

페이지★★★
문서 전부를 확인했는지?

***대출이 있으면 위험한 건가요?
채권최고액 : 원금보다 큰 금액 설정(보통 120%)
근저당 있으면 잔금시 말소 특약 기재
-> 대출상환 후에는 반드시 상환영수증 확인

매매계약서 작성시
잔금날짜 및 금액 확인!!!!!!!!!
특약사항에 잔금일 조정 넣을 수 있다.(세입자가 들어오고 싶은 날짜에 따라 조정할수 있음)
"잔금일은 상호협의 하에 앞당길 수 있음"
★★★계약서=등기부등본=신분증=입금계좌★★★
공동소유자일 경우 소유자가 모두 동의하는지 꼭 확인해야 함.
특약은 언제 협의 해야 할까? 가계약할때 중요한 건 미리 사장님께 문자로 남겨라.
현장에서는 민감하기 때문에, 미리 사전에 협의하는 게 좋다.

임대계약시 기간 시작, 종료일이 평일이 되어야함(은행에 대출 실행 및 상환일 때문에)

특약사항 : 
- 타공(tv벽걸이, 정수기), 식세기, 실내흡연 금지, 반려동물 관련, 
- 만기 도래하여, 이사할 의사가 있을 시 3개월 이전 통보하여야 한다. 
- 계약 만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조(집 보여주기)
- 전기, 수도, 가스 등 주요설비는 임대인이, 기타 소모품은 임차인이 수선한다.

※임대계약서 주의사항
임대보증금을 반환하는 대상이 달라질 경우 체크
전세낀 물건 매수할 때, 기존 임대인과 임차인 사이에 맺은 전세 계약서 확인하자.

전세금 반환을 가족에게 돌려주세요 요청.
전세금 반환방법 특약기재하면 해도 된다.
보증금 반환 후 임차인 명의 영수증 수령
*법적으로 문제되는지 잘 몰라서 어려운 것-> 확인하기(대한법률구조공단, 로톡 등에 질문 남기기)
정확한 확인 = 위험↓ 기회↑
투자자로서 경험과 실력 쌓기