열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반중급반 41기 독서를 친구3아 1일씩 성장하조 독특한방울]

2주차 강의 양파링님의 [시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법 - 전세 A to Z]

PART 1 2024년 하반기 현재 전세시장 상황

현재 시장은 대출규제로 인해 매물이 증가하고 거래량이 감소하여 관망세가 이어지고 있으나,

이는 2021년에도 있었던 상황으로, 당연히 끝도 있는 시장임을 말씀해주셨습니다.

* 서울: 거주선호도가 높은 단지는 꾸준히 거래가 되나, 하급지 단지들은 매매가 어려운 상황.

>급매가 싸게 나옴

* 지방: 공급이 줄어든 지역을 중심으로 빠르게 전세가가 회복되고, 구축까지 온기가 퍼짐.

>전세에 비해 매매회복이 더딘 지방 미리 모니터링할 것! (적용할 점)

PART 2 지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

내 투자 물건의 전세셋팅 프로세스를 알고 있으면

시간을 확보하여 매매 잔금기간을 미리 협의할 수 있으며,

비용계산(금융비용 지출 등)을 통해 전세가 조정여부를 판단할 수 있습니다.

1. 전세 셋팅 유형과 프로세스

[N개월 뒤 매매잔금]

*매매잔금일=전세잔금일 → 매매잔금은 전세잔금으로

*매매잔금일<전세잔금일 or 임차인 못 구한 경우 → 내 돈으로 잔금 먼저 치루고, 금융상품 활용(비용 발생)

[매도자가 전세입자]  & [임차인 거주 중]

매매가-전세가 차익 지급

2. 지금 시장에서 알아야 할 전세 셋팅

소유권이 이전되는 조건

대출실행일에 선순위채권 말소 또는 감액되는 조건

유주택자 임차인이 대출 실행일에 주택처분조건의 전세대출이 중단됨

→ 신규 전세대출이 필요없는 세낀물건, 주인전세, 현금전세

→ 대출을 이용한다면 가능한 금융기관 이용, 매도인 전세계약 후 승계

→ 대출 규제로 투자하기 어려운 시장이 아니라, 가격을 눌러주고 있으므로 한 발 앞서 준비하기 (적용할 점)

PART 3 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

1. 적정 전세가 설정하는 법(★단 생 공★)

*단지 내 상/하위 평형의 호가와 실거래가 확인(네이버 부동산, 아실)

*생활권 내 비슷한 물건의 호가와 실거래가 확인(네이버 부동산, 아실)

*공급 물량을 통한 최종 점검(부동산 지인, 아실)

**소액 투자 시 반드시 알아야 할 사항(전세보증보험 가능여부 - KB/매매/일반, 90%, 승인시점)

2. 리스크 줄이는 임대기간 설정법(★공 수 포★)

*공급: 재계약 예상시기 입주물량 체크하여 영향권 범위 가늠하기

*수요: 투자지역, 단지, 평형의 특징을 파악하고 성수기로 만기시점 맞추기

*포트폴리오: 주택 수가 늘어날 수록, 포트폴리오를 통해 재계약 시기 분산하기

3. 법인 임차인

*장점: 비교적 높은 전세가로 맞출 수 있음, 임대차3법 적용X
*단점: 전세권 설정, 관리의 문제

→ 법인 업종, 업태, 설립연도 확인 + 특약으로 대비 

PART 4 계약 단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅

1. 매수결정 - 등기부등본을 통해 권리상 하자체크

→ 소유자, 가압류/가처분/가등기, 근저당권, 열람일시, 페이지

(특약에 불리한 내용 없는지, 서로 동의한 내용인지)

2. 매매계약 - 매매계약서

→ 부동산의 표시, 계약내용(돈, 돈 이외), 특약사항, 인적사항, 계약일

3. 임대계약 - 임대차 계약서

→ 부동산의 표시, 계약내용(돈, 돈 이외), 특약사항, 인적사항, 계약일

PART 5 임대리스크 줄이는 법(실전투자사례)

1. 임대에 미치는 요소(입주물량 등) 면밀히 파악하여 시기에 적합한 물건 선택할 것

2. 임대 최고가를 고집할 필요 없음

3. 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어

4. 안좋은 지역&좋은 지역 다 가보기(안목)

5. 싸게 사는 것이 중요