월부 시작 1년 만에 하게된 1호기 복기 [지구지구]

안녕하세요, 드디어 복기글을 쓰게된 지구지구입니다.

더이상 미루다가는 해가 넘어가겠다 싶어서 마음을 잡고 정리를 해보네요!

월부에서 공부를 시작하고 꼬박 1년이 지나고

매일 꿈에 그리던 1호기를 드디어 8월에 하게 되었습니다.

아직도 이 선택이 잘한 것인지 100% 확신은 들지 않지만,

1호기를 했던 간절함을 유지하면서 계속 성장해나가고 싶어 글을 써봅니다.

1. 1호기 과정

1호기 했던 과정을 간단히 정리해보면 이런 과정을 거쳤더라구요.

한 과정씩 얘기를 풀어보겠습니다.

• 앞마당 전수조사
• 매물 임장 및 매물 추리기
• 매물 코칭

• 매물 털기 및 계약 물건 결정

   

   

[앞마당 전수조사 & 매물 임장 및 매물 추리기]

앞마당이 7개가 되고 계속 상급지 가격이 올라가는 게 보이면서 조급해진 마음이 들었습니다.

올 해는 정말 1호기 한다! 이 마음으로 전수조사를 시작했습니다.

그리고 투자 범위에 들어오는 단지 중 가치가 높은 것부터 매임을 가기 시작했습니다.

매일 퇴근하고 이 지역, 저 지역 매물을 보러다니는 과정에서 

가격이 절대 깎이는 분위기가 아니라는 걸 느끼면서 

더욱 이 기회를 놓치면 안되겠다는 생각이 들었던 것 같습니다.

(몇 달전인 여름만 해도 이랬는데 지금은 또 분위기가 살짝 다른걸 보니.. 

역시 이 때 아니면 못산다는 생각하지 말라는 강사님들 말이 맞다는 걸 다시 느끼긴해요 ㅎㅎㅎ)

그렇게 매임을 가면서 

‘모든 요소를 갖추진 못했지만 내 투자금에서 최선이다’ 싶은 단지들이 보였습니다.

그리고 이제는 정말 실행해야 할 때라는 생각이 들어서 

떨리는 마음으로 매물 코칭을 넣었습니다.

[매물 코칭]

저와 비슷한 마음을 가지신 분들이 많았는지, 

바로 댜음 날 코칭날짜를 잡을 수가 없어서 하루를 더 기다려야했습니다.

그렇게 매물 코칭을 넣어두고 기다리는 사이.. 

1등으로 찜해뒀던 A단지의 매물이 나갔다는 소식이 들려왔습니다 😥

어쩔 수 없이 해당 지역에서 2등으로 생각한 단지를 

다시 후보로 올리게 되면서 정말 쉽지 않구나 생각이 들었네요.

매물 코칭에서는 두 개가 고민된다고 솔직하게 말씀드렸습니다.

지역A) 구축 단지 - 좀 더 싼 기본 상태(4층) VS 좀 더 비싼 일부 수리(고층) 매물

지역B) 상대적 신축 단지 - 현재 선호도는 떨어지지만 개선 가능성이 있는 지역

다행히 찾은 단지와 가격 모두 매수해도 괜찮을 정도라는 의견을 주셨고,

지역A의 구축 단지에서는 수리가 안되었더라도 싼 매물을 사는걸 추천해주셨습니다.

그리고 저는 앞으로 전세금 회수가 빠를것으로 예상되는 지역 B의 상대적 신축으로 마음을 결정하고 

부동산에 전화를 했으나…… 

B지역의 후보 2개 매물도 이미 계약되었다는 답을 들었습니다.

[매물 털기]

후보로 뽑았던 1등부터 3등 매물이 모두 없어졌다고 생각하니 

오기가 생겨서 어떻게든 매물을 찾아야겠다는 생각이 들더라구요.

토요일 9시부터 지역A를 돌면서 일찍 문을 연 부동산을 찾아서 매물을 찾아다녔습니다.

“사장님 이 단지 OO동 OO호 말고 혹시 조건이나 가격 좋은 매물 있을까요?”

하지만 매물털기를 하면 마법처럼 장부 물건이 나올거라는 기대는 무색하게

요새 올리면 올렸지 더 싼 매물은 없다는 말만 돌아왔습니다.

계속 부동산을 돌던 와중에 매물이 계약되었다고한 

A지역 1등 매물의 부동산 사장님께 전화가 걸려옵니다.

“갑자기 계약 취소가 된 물건이 있는데 생각 있으세요? 

몇 달 전 입주하면서 수리도 같이 한 집인데, 

가격은 싼데 전세가 좀 낮게 들어가있어서 원하는 것보다는 투자금이 좀 더 들어요.”

수리도 전세 계약도 걱정할 필요 없었지만, 

전세가가 시세보다 낮아서 투자금을 맞출 수가 없는 상황이라 거절할 수 밖에 없었습니다.

“사장님 죄송해요.. 조건은 너무 좋은데 가격을 못 맞출 것 같아서 다른 지역을 좀 볼게요”

그리고 저는 다시 서울을 가로질러 반대에 있던 B지역에 가서 매물 털기를 시작했습니다.

“이 단지 XX짜리 매물이 나갔다고 해서요.. 비슷한 거 있을까요?”

그런데 좀 이상한 게.. 

몇몇 사장님이 고개를 갸우뚱하면서 “그거 나갔대요? 이상하네?”라는 반응을 보이셨습니다.

딱 하나만 더 들어가보자했던 부동산에서 그 이유를 알 수 있었습니다.

바로 해당 매물을 갖고 있던 부동산에서 공동중개를 하기 싫어서 매물이 빠진 척… 하셨던것.

그럼 처음부터 보여주질 마시던가요 😞

다행히 찾아간 사장님이 사연을 들으시더니

매물을 갖고 계신 부동산을 설득해 매물을 살 수 있게 해주신다고 했습니다.

그렇게 저는 드디어! 가계약금을 넣기 위한 준비를 하게 됩니다.

그렇게 가계약을 기다리며 부동산에 앉아 있던 중 

다시 A지역 사장님에게 전화가 왔습니다.

“아직 다른데 계약 안하셨죠? 매도자에게 강력히 얘기해서 가격 깎아왔는데 한 번 다시 생각해보세요”

투자금이 맞지 않는다며 다른 지역을 가겠다는 거절이(진심이었지만) 

의도치 않게 협상 카드가 된 상황이었습니다.

이래서 여러 지역을 봐야하는거구나 깨달은 순간이었네요. 

그렇게 고민하던 와중, 결국 B지역 매물 집주인은 가격을 더 올려야겠다는 둥

사장님은 지금도 집보러 오는 사람 줄섰는데 아무래도 수수료 나눠서는 못하겠다는 둥.. 

계약을 도저히 진행할 수가 없는 상황이 되었습니다.

그리고 저는 한숨을 쉬며 부동산을 나왔고, 

이정도면 할만큼 했다는 생각이 들었습니다.

나와 연이 아닌 집은 보내주자라는 생각이 들더라구요.

그리고 A지역 사장님에게 전화를 걸어 계약을 하겠다고 말씀 드렸습니다.

[계약 물건 결정]

처음 계획한 것 보다 투자금은 더 들지만 그래도 선택을 하게 된 이유는 크게 세가지였습니다.

• 저평가
  • 전세금 회수할 때까지 조금 기다리더라도 전고점 대비 -20% 이하로 싸게 살 수 있다.
    비슷한 가격으로 살 수 있는 다른 단지보다 교통 입지가 뛰어나다
• 원리금 보존
  • 수도권 기준 60% 이상 전세가율인 단지이다
• 리스크 대비
  • 전세가가 낮게 들어가 있어서 역전세 리스크가 적다.
  • 샷시포함 수리가 되어 있어서 앞으로도 부분수리만 하면 전세 빼기가 수월하다

그렇게 저는 꿈꾸던 1호기를 계약할 수 있게 되었습니다.

다시 써봐도 정말 많은 일이 있었던 하루였네요😅

2. 잘한 점

• 여러 지역과 매물을 동시에 본 것. 

  여러 매물과 지역 후보가 있었기 때문에, 투자금이 맞지 않을 때 과감히 포기할 수 있었습니다. 

  결과적으로는 가격 협상을 할 수 있는 요인이 되어주었습니다.
  여러 강사분들이 왜 이부분을 강조하셨는지 새삼 느낄 수 있었어요.

• 첫 발을 내딛을 수 있는 용기를 낸 것. 

  사는 것보다 지키는 게 어렵다는 말도 너무나 실감하면서, 

  그래도 투자자의 여정을 이제 시작했구나 하는 마음도 드네요.

3. 놓친 점/ 보완할 점

• 공급 리스크를 투자와 연결시켜 생각하지 않은 것. 
  다행히 리스크가 있는 지역을 최종 결정하지 않았지만, 
  실제 투자를 고려하면서 임보에 썼던 공급량을 연결해 생각하지 않더라구요.
  전세 계약과 직결될 수 있다는 점을 계속 기억하고 앞으로도 지켜봐야겠습니다.
• 조금 조급했던 점. 
  실행해야한다는 걸 느낀 건 좋았으나,
  그 때의 마음 가짐을 돌아보니 조금만 더 조급함을 내려놓고 
  주변 단지 매물을 더 많이 봤으면 좋았을 것 같습니다.
• 매물의 상황을 자세히 파악하지 않은 것. 
  갑자기 제안 받은 매물을 확인하면서 계약이 왜 취소되었는지 확인했어야하는데 너무 늦게 확인했더라구요.
  급하더라도 챙길 걸 다 챙기는 실력을 길러야겠다는 생각을 했습니다.
• 2호기 계획 세워보지 않은 것. 
  1호기를 해야한다는 목표에 사로잡혀서 그 다음은 생각하지 못했더라구요.
  장기적인 자금 플랜을 이제 와서 생각하려니 막막하네요..! 
  투자금이 제로가 된 상태에서 잘 버틸 수있는 방향도 미리 고민해봤으면 좋았을 것 같습니다.

아직은 첫걸음일 뿐인 1호기이지만 

이렇게 복기글을 써보니

앞으로 더 많은 기회를 만들어나가야지 다시 한 번 다짐해보게 되네요.

저의 경험이 다른 분들에게도 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다! 

P.S.

덧붙여 1호기를 계약할 때까지 

계속해서 할 수 있을거라고 응원해주고 함께해준 32조 조원분들

응답이님, 리치파파님, 스타맘찐님, 우아미님, 선앤준님, 해바라기님 

다시 한 번 너무너무 감사합니다 ❤

혼자가 아니라는 생각이 들어서 너무 든든했어요!

앞으로도 긴 여정 함께해요!