✅아파트명 : 진달래효성
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
부천시 종사자수 318,670명
2. 교통
강남역 1시간 7분 / 시청역 59분 / 여의도 58분 / 가디 33분
3.학군
석천중 91%
4. 환경
백화점 - 현대중동점 / 마트 - 홈플러스, 뉴코아아울렛(1km 내) / 병원 - 순천향대부천병원
5. 공급
향후 3년간 영향있는 입주물량 없음
인근 오정구에 25년 / 소사구에 25년,.27년 입주물량 있으나 크게 영향을 주는 공급은 아니다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
진달래효성 (2002년식 / 708세대 / 34평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 11월 | 2022년 12월 | 2024년 12월 |
매매가 | 90,000 | 69,700 | 80,000 |
전세가 | 46,650 | 48,200 | 53,000 |
투자금 | 43350 | 21500 | 27000 |
고점에 매수 시 수익률 | -23% | ||
고점 매수 시 순수익 | -10,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 48% | ||
저점 매수시 순수익 | 10,300 | ||
✅현장사진
동간 거리 여유있고 구축이라 조경은 딱히 없지만 단지관리 상태는 쾌적한편이다.
오전 시간인데도 주차 복잡한 느낌 없다.
후문으로 나오면 바로 석천중이 보이고 횡단보도만 건너면 중학교 정문을 통과 할 수 있다.
정문으로는 학원가와 상권(유흥가도 포함) 바로 이용 가능하고
상동역까지 도보 10분내 갈수 있다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 매매가 기준 고점대비 -11%
저점 대비 상승폭이 꽤 커서 저평가라고 판단되지 않는다..
학군, 환경까지 갖춘 원미구의 구축 대장이라 지역내 선호도가 꽤 높지만
매매가 8억이라면 서울 상급지 투자를 고려하겠다
2) 환금성 708세대 , 84전용 단일평수 , 주차 1.31대
석천중으로 배정이 가능하고 상동역으로 도보 가능
충분한 선호가 예상되기에 환금성에는 문제가 없다.
3) 수익률 투자금 2.7억 . 투자금이 너무 많이 들어가기 때문에 10% 올리기도 버거울 듯.
4) 원금보존 전세가율 66% 전고대비 -11% 전고대비 가격 상승으로 원금보존이 되기에는 금액도 크고 시간이 얼마나 걸릴지..
5) 리스크 대비 향후 3년간 공급리스크 없다.
학군,환경으로 전세 수요는 충분할것 같다. 역전세 리스크도 크지 않다.
나의 투자 결론 : 투자하지 않음.
매매가 8억 투자금 2.7억이라면 서울의 저평가 단지를 열심히 찾아 보겠음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
서울은 이미 가격들이 많이 상승을 했고 수도권까지 가격 상승이 이어지나??
부천의 대장 구축 단지가 생각했던거 보다 가격 상승폭이 꽤 크다.
경기도 지역 전세가율이 65% 이상 올라왔으면 공급이 많은 안양쪽에 단기적인 가격하락이 있을텐데..이런 지역을 관심있게 봐야 할 것 같다.
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