역시 자모님의 강의는 기대이상입니다. 열정적으로 하나라도 더 알려주시고자 하는 마음을 많이 느낄 수 있는 강의였어요.
서울 못지않은 신도시의 특징과 신도시를 어떻게 봐야하는지를 하나씩 정리해주셨습니다.
그리고 지금 시장에서는 어떤 것을 중심으로 봐야하는지, 그리고 신도시의 선호도에 따라서 어떤 단지들이 투자에 유효한지도 알 수 있었습니다.
직장+교통의 입지독점성을 가졌거나 학군과 환경을 갖춘곳은 나름의 입지 가치가 있어서 신도시 내에서도 선호되는 곳이 있다는 것을 알 수 있었습니다.
직장과 교통을 한번에 가지고 있는 판교 분당의 경우 경기도 권 내에서 과천 다음의 입지를 가지고 있고, 평촌도 나름의 환경과 학군지로서의 입지독점성을 가지고 있고, 이외에는 주로 베드타운의 역할을 하는데 어느 직장으로 가는 것이 가까운지에 따라서 가격수준의 차이를 보입니다.
3기 신도시의 경우 혹은 최근에 생긴 신도시들은 선호 생활권과 어느 정도의 수요가 있는지 확인할 필요가 있고, 빈 땅이 많기 때문에 지방처럼 연식우선으로 평가하는게 필요합니다.
신도시 투자에서는 수도권 내 입지 가치에 따라 짧게는 5년 길게는 10년 이상 보유한다고 생각하고 가치대비 싼 물건을 사서 보유하면 되는 것입니다.
선도지구의 재건축 과정에 따라서 시장의 흐름을 확인하고 선정된 단지가 오르는 속도로 위험신호나 입지가치가 좋지만 선정되지 않은 단지 사이에 차이도 확인하면서 내 투자에 적용해야 한다는 것을 배웠습니다.
평촌의 경우에는 메인 생활권과 멀어질 수록 선호도가 떨어지는데, 평촌은 다 구축이기 때문에 입지 좋은 구축들은 여전히 수요가 있고 그럼에도 불구하고 분당의 덜 좋아하는 단지와 전고점이 비슷하다는 측면에서 분당이 압도적으로 더 좋은 입지를 가지고 있기 때문에 분당>평촌 순으로 선택하도록 합니다.
입지좋은 곳의 구축 중 더 선호하는 단지가 어디인지 고려하여 투자해야하고 입지가 떨어질수록 상품성(연식)을 우선해서 투자범위에 두는 것이 중요합니다.
서울의 구축과 경기도 신축을 너무 비교하지 말고 저평가 기준에 들어온다면 둘 다 자산가치가 있으니 투자할 수 있는 방향으로 합니다. 지금은 가치있는 것에 투자를 하는 행동자체가 중요한 시기라고도 말씀해주셨네요.
전고점 8-9억원대 형성했던 경기도/서울 구축 단지들 중 비슷한 투자금이라면 전고점 더 높은 단지에 그리고 지역 내 사람들이 더 좋아하는 단지에 투자할 수 있습니다.
신도시의 대규모 입주 물량으로 투자금이 많이 들고, 전세빼기 어려울 것 같지만 입주장에 의한 낮은 전세가가 형성된 시장은 시간이 지나면 해소가 되고, 그 상황을 내가 감당할 수 있는지가 중요합니다. 전세가가 내려가서 매매가가 내려가는 상황자체가 기회이기 때문입니다.
시장에 흔들리지 않으려면 망하지 않을 수 있는 최소한의 ‘실력’이 있어야 하는데 입주 폭탄에 전세가가 빠진 상황에 내 물건을 계속 보유하고 투자금이 회수되고 그 이후에 현금이 꽂히는 그 시점까지 기다리는게 가장 중요합니다.
쌀 떼 사서 오를 때까지 기다리는 것이 투자이고, 투자할 단지를 찾고 투자 원칙에 맞으면 투자하는게 중요합니다.
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