부천 상동 포도마을 영남아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 54조 연하리]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 54조 연하리]

✅아파트명 <   (부천) 포도마을 삼보영남아파트 (94년식) 28평

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장   

부천은 종사자수가 30만명이 넘는 S급이다. 하지만 사업체수는 많으나 큰 대기업이 없어 서울의 베드 타운 역할을 하는 도시인거  같다.

2. 교통

      강남역: 1시간  8분

시청역: 1회 환승 55분

여의도역: 1회 환승 46분

  교통상으로는 강남이 1시간 10분이고  시청역과 여의도역은 모두 1시간 이내로 종로,중구와 여의도 접근성이 매우 우수한 입지이다.

3.학군 

    신도초, 부명중(상위 25% 특목고4명, 자사고 1명)

4. 환경

     백화점 대형마트:  1개  현대백화점,  대형마트 2개 홈플러스 상동점, 이마트 중동점

     교통: 지하철 부천시청역, 부천터미널 인접

     공원: 부천중앙공원

     병원: 순천향대학병원

5. 공급  향후: 2년내 수요보다 공급 부족함.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  5년내 고점 : 2021년 10월 매매가  7.47억 / 22년 5월 전세가 5.3억 (전세가율 64%) 투자금 2.67억

  5년내 저점 : 2023년 9월 매매가 5억 / 전세가 3.547억( 전세가율 71%) 투자금 1.83억

  현재시세: 24년 12월 매매가 6.65억 /  매매가 3.57억  투자금 3.08억 ( 전세가율 54% )

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  현재 전고점대비 -11%까지 회복하여 가치대비 적정까지 회복하였음.

2) 환금성 :  세대수 1836세대, 저층, 탑층 X, 좋음.

3) 수익률 :  X  전세가율이 낮고 고점대비 -11%로 회복되어 수익률은 높지 않음. 

4) 원금보존 : 전세가율이 낮아 초기 투자금이 3.08억이 많이 들어갈 거라 예상이 되어 

                   고점에서 매수시 원금보전에 시간이 다소 오래 걸릴 거라 예상된다.

5) 리스크 대비:  부천은 향후 공급물량이 적정수준의 수요보다 적으며 주변에 예정된 공급물량이 없고 전세가율이

                     54%라서  리스크가  적다.

나의 투자 결론 : 

   부천은 공급물량이 앞으로 거의 없어  전세가율이 앞으로 올라갈 것으로 예상되는데 현재 포도마을은 54%의 낮은 전세가율로 초기 투자금이 많이 들어가게 되어 투자금을 회수하는데 다소 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 주변인프라가 매우 잘 갖춰져 편리하기는 하지만  30년된 구축이라 전세가는 그만큼 따라가 주지 못하고 있다. 현재 전고점 대비 -11% 로  고점을 회복한 가격이고 전세가율이 낮아 현재 투자하기에는 적정하지 않은 것으로 판단된다.

✅ 작성하면서 느낀 점

수익률 보고서를 처음 써보는데 여러가지 자료를 여러 사이트에서 찾아서 모으는게 쉽지 않다. 그리고 이렇게 여러가지 요소를 모두 고려하여 좋은 물건을 찾아내는게 처음이라 그런지 쉽지 않았다. 하지만 계속 자꾸 하다보면 다음에는 능숙하게 할 수 있으리라. 또 작성법을 예시로 들어 찾을 수 있는 사이트까지 달아주시니 사이트마다 찾아볼 요소가 여러가지 있다는 것을 알게 되었고 아파트의 가치를 단순히 겉에서 보이는 그런게 아니라 내재되어 있는 가치를 찾아내는 것이 더 중요하며 가치를 알 수 있는 요소가 얼마나 많은지 알게 되었다.  그래도 이것을 해냈다는게 뿌듯하다. 이런걸 해보게 해주셔서 월부에 너무 감사하다.