DMC레미안e편한세상3단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 84기 재벌핑]

✅아파트명  DMC레미안e편한세상

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 

 아파트 위치는 서대문구 이지만 바로 옆이 마포구 상암동 미디어 시티와 수색이라 같이 넣었어요..

2. 교통

  강남 54분/ 여의도37분/ 시청29분

3.학군  

가재울중 86%

4. 환경

이마트 차로 6분(1.8km)/ 현대백화점 신촌점 , NC백화점 불광점 차로 15분(5키로 이내)/ 

동신병원, 세브란스병원 차로 10분이내(4키로이내)

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 25%로 내린걸로 나와있지만, 사실상 14억을 넘은 매물이 1개 밖에 없었고..나머지는 13억 후반대를 형성, 평균적으로는 전고점대비 15~18%라고 봐야 함, 옆에 있는 대단지 아파트 파크뷰자이와 시세가 비슷하고 또 근접 은평구 신축 아파트 센트럴자이의 15억대 보다는 저렴한 느낌, 저평가는 잘 모르겠음

2) 환금성 : 중고등학교 및 공원을 품고 있고, 다른 안쪽에 있는 아파트들 보다 대로변에 속하고..같은 브랜드 2단지 1단지 보다는 디지털미디어시티역이 걸어서 갈 수 있는 거리라 지하철 선택의 폭이 조금은 더 넓어 괜찮은 듯, 그리고 최근 매매와 전세 거래도 많은편임

3) 수익률 : 전고점 대비 15~18%라고 해도 괜찮은 수익률인거 같음

4) 원금보존 : 전세가율56%라 현금이 5.5억 필요함, 아직은 조금 위험한 시기인거 같음

5) 리스크 대비: 전세가가 층에 따라 1억도 차이가 나곤 함, 다음에 역전세 1억이 날 수도 있다는 느낌.

나의 투자 결론 : 전고점대비 어느 정도 떨어진 상태라 가격대는 나쁘다고 생각하지는 않음, 하지만 이 단지를 포함한 근처에 아파트 단지들이 많고 옆에 은평구 뉴타운에 신축 아파트 매물도 많아서 전세를 내놔도 시간이 좀 걸리지 않을까 하는 우려가 있음, 대단지라 조경도 좋고 학교도 품고 있어 가족단위의 실거주는 괜찮을거 같으나 투자를 하기에는 초기 비용이 매우 높고, 전세가율도 좋지 않음, 역전세를 맞을 수 있는 리스크도 갖고 있어 투자로서는 행동하기 힘들거 같음

✅ 작성하면서 느낀점 : 단지 자체는 브랜드 대단지에 가격도 나쁘지 않아 거래도 활발해 보이긴 함, 하지만 옆에 은평뉴타운에 신축 아파트들이 대거 들어와 있고 매물이 너무 많이 쏟아져 나와서 자차를 갖고 다니거나 상암쪽 직장인들의 수요가 그쪽으로 몰릴 수도 있을거 같음, 그런 위험 요소를 다 감안하고 사기엔 결론 적으로는 투자 금액이 너무 많이 들어간다는 느낌.