[열반스쿨 기초반 83기 등기치러 가게 어서 50조 모다카] 아파트 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

• 관저어반힐스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

대전 서구 종사자수  198,272명 / 사업체 수 49,273  : B등급

대전 유성구 종사자수  204,522명 / 사업체 수 37,275  : A등급

대전 중구 종사자수  102,690명 / 사업체 수 28,362  : B등급

대전 동구 종사자수  80,993명 / 사업체 수 25,405  : C등급

대전 대덕구 종사자수  101,980명 / 사업체 수 25,405  : B등급

세종시 종사자수  152,974명 / 사업체 수 30,478  : B등급

-→ 대전은 세종과 더불어 과학연구개발 및 공공행정기관 등 양질의 직장이 있기에 직장으로 인한 수요가 탄탄한 편이다. 특히나 유성구, 서구, 세종시에 사업체와 종사자가 많아 직주근접을 중시 하는 직장인들이 좋아하는 반면 동구는 다른 구 대비 직장이 많지 않아 가성비로 들어가거나 신축이 지어지면 가는 베드타운 느낌일 것으로 보임

2. 교통

→ 대전 내 직장까지는 30분 내외로 출퇴근 가능, 세종까지는 거리가 있으나 서대전 IC를 접하고 있어 50분 내로 도착 할 수 있다.

3.학군

삼육중 97.9% / 갑천중 92.6% / 삼천중 91.8% / 문정중 90.6% / 버드내중 88.2% / 내동중 88% / 봉우중 87.1% 

→ 관저동에는 85%이상 봉우중학교가 있으나 대부분 둔산동에 위치해 있음 따라서 학군을 보고 오는 수요는 아닐 것

4. 환경

건양대병원 자차 3분

롯데마트 서대전점 자차 6분

대전신세계백화점 자차 27분

갤러리아타임월드점 자차 27분

→ 대학병원과 대형마트가 10분 이내로 갈 수 있고 백화점도 30분 이내로 갈 수 있어서 생활에 불편함을 없을 듯

5. 공급

대전 20년 평균 입주 물량 : 8,000세대

1년 적정 물량 : 7,200 세대

→ 현재 대전은 입주 물량이 평균보다 많은 상태이다. 더군다나 도마, 용문, 가장 등 대단지 입주도 잡혀 있는 상황이라 투자 시 각별히 유의 할 것

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

→ 현재 고점 대비 25% 하락함. 너바나님 기준 20% 하락이면 저렴한 편이라 하셨기에 저렴하다고 생각되나 다시 고점을 찍을지는 미지수

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O

2) 환금성 : O

3) 수익률 : 143%, 143/5 = 20% → 5년기준 1년에 20% 수익

4) 원금보존 : O (전세가율 80% 근접)

5) 리스크 대비:  △ (현재 입주 물량도 많고 2년 뒤 재계약 시기에도 많으므로 각별한 주의 요함)

나의 투자 결론 : 

물건 자체는 저평가되어 있다고 생각됨. 저환수원리 적용 시 대부분 통과 되었으나 리스크가 가장 걸림

대전은 현재 많은 입주가 잡혀 있고 특히나 도안신도시, 용문, 도마 등 서구에 대단지 공급 예정이기에 근접한 관저동의 경우 전세가 더 떨어질 우려가 있음.. 대응의 영역이긴 하나 이왕이면 안전한 곳을 찾는 것도 방법일 듯 함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

투자 하고 싶은 단지를 다시 한 번 파헤쳐보고 주변 지역 및 입주 물량 등을 고려하면서 실제 투자 했을 경우 마주할 상황들을 시뮬레이션 해보았다. 막연하게 투자 해서 두려워하는 것보다 저환수원리를 통해 내가 고려해야 할 사항과 두려워해야 하는 것은 무엇인지, 그에 맞는 대응 방안은 있는지 살펴보며 잃지 않는 투자란 이런 것이구나를 느끼게 되었음.