천안시 서북구 불당동 이안아파트 수익률보고서 [열반스쿨기초반83기 우리는4실상1등조_시작부터]

✅아파트명

    불당동 이안아파트 ( 천안시 서북구 불당23로 13)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  (천안시)   종사자수 : 321,670명,  사업체수 : 74,581개

2. 교통

  - ktx천안아산역 대중교통 25분, 자가용이용시 15분 이내 

  - 초등학교, 중학교 및 학원가 도보이용 가능 

  - 천안의 경우 교통이 입지에 큰영향을 미치지는 않는것으로 판단, 대부분 자차이용

3.학군

  - 불무초, 불무중 이용가능

  - 신불당지역(불당2동)은 천안에서 가장 많은 학원이 밀집되어 있음(98개, 호갱노노_충남1위)

  - 길건너 불당1동 역시 학원이 밀집(90개 이상)

 4. 환경

  - 대규모 택지개발사업으로 조성되어 쾌적한 환경을 자랑함

  - 대단지 아파트가 밀집되어 있으며 상권도 매우 우수

  - 실제로 젊은 사람들이 많이 살고 있고 천안에서는 제일로 손꼽히는 선호지역(불당동을 말함)

  - 대장아파트는 길 건너 지웰더샵임.

5. 공급

   - 천안 : 10,581세대 (향후 성성, 업성 일부 분양예정세대 미포함)

   - 아산 : 13,524세대(배방, 탕정 입주 6천세대 이상)

   * 천안의 경우 아산시 탕정, 배방과 생활권이 밀접하여 입주 물량을 같이 볼 필요가 있음.

   * 천안과 아산에 분양예정 아파트도 많이 있어 다소 불안한 감은 있음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 인근 25평대 아파트의 가격이 4억정도의 시세를 형성하고 있는것을 보면 저평가되어 있다 판단

                  (인근 25평대 오피스텔의 경우 전고점시기 매매가가 5억에 가까웠음)

2) 환금성 : 초중등학교를 품고있어 환금성 좋은편이라 판단

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률이 떨어짐

4) 원금보존 : 전세가가 전고점까지 올라가있는데 가격이 많이 빠진것으로 보여 원금 보존 가능 

5) 리스크 대비: 전세금에 욕심내지 않으면 큰 리스크는 없어 보임

나의 투자 결론 

 1.  전고점대비 가격이 많이 빠져있고 전세가는 전고점때의 전세가를 따라간것으로 보아 상승의 여지         는 있으나, 당분간 천안과 아산에 입주물량 및 분양물량이 계속해서 늘어  날 것으로 보여 시간이 

      걸릴수도 있다고 판단.

 2. 불당동과 탕정으로 연결되는 도로 개설 및 아파트 분양이 예정되어 있어 변수로 작용할 것 같음.

 3. 천안에서는 불당동을 대체할 입지는 없어보여 실거주로는 매우 매력적으로 보이지만 투자금이             적지않게 들어 해당 투자금이 있다면 수도권지역을 투자할 것임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

   1.  해당 단지는 직주근접, 학교, 학원 등 의 조건이 다 만족스러워 보여 실거주로   

        눈여겨 보던 단지여서 투자로는 어떨까? 라는 생각에 분석해봄

   2. 투자금이 많이 들어서 소액투자부터 시작해야 하는 지금은 부적합!!

   3. 현재 집을 정리하고 실거주를 택한다면 만족도도 높고 원금보존은 가능하다 판단.

[누가봐도 좋은 단지가 모든 사람들이 투자하기 좋은 단지는 아니라는 것과 투자는 명확한 기준을 가지고 계산기를 두드려가면서 해야한다는 것이다. 수업시간에도 들었지만 내가 살수 있는 것 중 가치있고 저평가 된 물건을 찾는 작업을 계속 해 나가야겠다.]