✅아파트명
서울대입구아이원
✅위치(지도)
봉천역 역세권
✅입지평가
1. 직장
관악구 종사자수 128,417명 (B)
2. 교통
강남역 27분
시청역 47분
여의도역 34분(버스)
3.학군
봉림중 66%(3.3%), 서울문영여자중 82%(2.7%)
청룡초 329명 (18.3명)
4. 환경
백화점/마트/종합병원 없음 (킴스클럽 1.4km)
5. 공급
관악센트씨엘 25.2 997세대, 봉천 윗쪽 선호입지
서울대벤처타운푸르지오 25.5 571세대, 신림 비역세권 입지후순위 
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 59 현재 매매 8.5억, 전세 5.5억
5년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 10.3억 전세 5.9억
5년 내 저점 매입시: 2024년 5월 매매 7.45억 전세 5억
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 12월 | 2024년 5월 | 2024년 12월 |
| 매매가 | 103,000 | 74,500 | 85,000 |
| 전세가 | 59,000 | 50,000 | 55,000 |
| 투자금 (전세가율) | 44000 (57%) | 24500 (67%) | 30000 (65%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -41% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -18,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 43% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 10,500 | ||
| 현재 매수해서 고점에 매도시 수익률 | 60% | ||
| 현재 매수해서 고점에 매도시 순수익 | 18,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
전고점 대비 20% 빠진 가격은 8.24 현재 8.5로 좀 더 조정 필요
8억 중반대 관악 우성 84가 더 났다
2) 환금성 :
4층이상 물건
3) 수익률 :
100% 기준 11.5억으로 달성 가능하지 않을까
4) 원금보존 :
8.5/5.5 전세가율 64% 서울기준 60% 이상
5) 리스크 대비:
주변 센트씨엘 공급있으나, 아이원 전세 1개로 영향크지 않음
나의 투자 결론 :
전고점 대비 20% 이하 가격으로 조정된다면 매수고려 가능하지 않을까,
환금성 측면에서 거래량 더 많은 관악우성에서 매물을 찾아봐도 좋겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
실제로 머리로 생각하는 것보다 글로 적어보니 항목별로 다시 체크하게되고
객관적으로 판단할 수 있게 되는 것 같습니다.
매수전엔 저환수 원리를 꼭 생각하며 글로 적어보겠습니다!
댓글
세화리님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
