평촌 귀인마을 현대홈타운 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 43조 정투리]

✅아파트명: 귀인마을현대홈타운

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

안양시는 종사자수 272,065명

안양시 동안구는 종사자수 181,783명 입지 등급 B

2. 교통

강남 50분(버스1,지하철 환승1) / 여의도53분(버스1,지하철환승1) / 시청 54분(버스1,지하철환승1)

지하철에서 업무지구를 가는 게 괜찮은 편이지만 귀인마을 현대홈타운은 역세권이 아니라 버스를 한번 타야함. 마을 버스 배차 간격이 7분 정도라 평이 하지만 다양한 버스가 있는 것 같지는 않음. 교통은 별로다…

3.학군

말해뭐해… 경기도 최고의 학원가를 끼고 있으며 귀인중이 가깝다.

4. 환경

범계역에 롯데 백화점, 평촌역에 성심병원이 있음. 범계역 주변으로 마트 2개 있음. 도보로 이용하기는 애매하지만 버스를 타거나 자차를 이용할 시 생활 인프라는 잘 갖춰진 편.

5. 공급

공급이 평촌신도시 중심부에는 거의 없음. 다음 달에 어반포레자연앤e편한세상이 2300세대가 들어와서 지금 매수한다면 다음 달부터 시작되는 입주 때문에 전세 맞추기가 힘들 수도 있겠다.  25~26년에도 꾸준히 공급이 있는 편. 특히나 주변 의왕이 아직 공급이 많아 전세 맞출 때 유의해야 함.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X (전 고점 대비 15%정도 하락)

2) 환금성 : O(저층 및 탑층 제외 300세대 이상)

3) 수익률 : X (100%이상 되려면 145,000만 원 이상 되어야 함)

4) 원금보존 : △ (전세가율 60% 이상 70% 이하)

5) 리스크 대비: X (전세가의 10% 7000만원 무리!)

나의 투자 결론 : 저환수원리 중 저,수,원,리 충족X→투자 안 함!

✅ 작성하면서 느낀점 : 귀인마을 홈타운은 안양과 의왕 공급이 많은데도 불구하고 학군지라서 가격 회복이 빠른 편이다. 역세권이 아님에도 불구하고 전 고점이 12억을 돌파했으며 전세가도 구축 치고는 잘 받쳐주는 편. 단지 컨디션 자체는 쏘쏘. 향촌롯데와 비교하면 동간 거리도 넓지 않고 2단지의 경우 경사도 좀 있는 편. 연식이 00년대식 이지만 상품성이 뛰어나 보이지는 않는다!! 관리는 평이한 편. 선도지구 발표 이후 선정 단지가 아니라 실거래가에 비해서 호가가 좀 더 내려갔긴 하지만 학군지라는 큰 장점이 있어서 가격이 많이 빠지지는 않음. 오히려 역세권 20평대 아파트들이 가격 회복을 못했음. 경기도 내에서 학군지의 위엄이 대단하다!! 학군지 아파트는 고점 회복이 빠르기 때문에 저평가가 된 것 같으면 매수 결정을 빠르게 내려야 할 듯.