30~40대 내집마련, 5~6억대 서울 구로구VS경기 평촌 비교

안녕하세요 메로나입니다.

최근에 수도권에 

관심을 많이 가지는 상황에서 신혼부부나 

내 금액에 맞는 내집마련을 위해 

여기 저기 알아보고 계신분들이 많습니다.

그중에서도 5억대 가격의 아파트들도 

많이들 물어보시고 궁금해 하시는데요

특히나, 59타입기준으로 

5억대 수도권(경기북부)의 경우 

연식이 괜찮은 아파트를 매수할수 있지만 

서울 출퇴근이 멀어 

최대한 서울과 인접한 곳에

첫 내집 장만을 위한 분들이 많습니다.

최근에 제 주변에 있는 분들도 

많이들 집 마련을 꿈꾸는데

7~8억대 집을 매수하는 것도 

상당히 매력적이지만

대부분이 종잣돈이 많지 않기에 

대략 종잣돈 2억정도에 

감당가능한 수준의

대출 레버리지를 일으키려는 분들이 많습니다.

맞벌이 부부 기준으로 

100~150만원 정도의 

월 원리금을 감당가능한 수준을

평균적으로 생각하기에 

그렇게 되면 5억대의 아파트를 

많이들 보고 계십니다.

[서울 인접 5억대 아파트 분포도]

(50~59타입, 20~24평형 기준)

-구축(20년 이상)-

• 서울 외곽 아파트 : 

  구로구, 노원구, 서대문구, 도봉구 등

• 경기 남부 아파트  : 

  안양 평촌, 군포, 용인 수지구 등

• 경기 서북부 아파트 : 

  부천, 일산(1기 신도시내) 

-신축(5년 이내)-

• 경기 북부 : 

  일산(식사,중산지구), 김포(한강신도시)

여기서 많은 분들이 

서울 출퇴근 1시간 이상 걸리지만

신축을 택하느냐?

출퇴근 1시간 이내에 

서울 인접 구축 거주를 원하느냐?

이 두가지에 가장 궁금증을 많이 가지는데요

오늘은 서울 인접한 구축 중에서

'서울 구로'와 ‘경기 안양 평촌’

한번 비교해보고자 합니다.

[5년 더 앞을 내다보는 분석]

• 교통(지하철 노선) 

서울 내 직장 출퇴근에 

중점을 두고 있는 분들이라면 

교통(지하철)이 가장 중요할 겁니다.

구로구와 평촌을 고민하시는 분들이라면 

수도권 외곽 신축을 포기 하고 

직장과의 접근성을 

정말 중요시 하는 분들이기 때문입니다.

(현재) 

구로구에는 1호선과 7호선이 있습니다. 

안양 평촌내에는 4호선이  존재합니다.

단순히 구로구와 평촌 지하철 노선을 

비교하자면 

구로구가 조금 더 우위에 있습니다.

구로구는 1,7호선으로 강남뿐만 아니라, 

구디(가디) 및 여의도 직장의 영향권까지 

미칩니다.

거기에 비해 평촌은 강남권역형영향이

조금더 크기에 교통으로만 보자면 구로구가 조금 더 좋습니다.

(향후) 조금더 앞을 내다보겠습니다.

결국, 앞서 말씀드렸지만 

직장 접근성이 좋아야 합니다.

하지만 

평촌은

교통에 옵션을 추가해야 할 노선이 있습니다.

그 노선은 월판선 입니다.

월판선을 서울 직결 노선이 아니라 

많은 분들이 관심이 덜합니다.

하지만, 중요한게 있습니다.

판교 직장과 연결성 입니다.

판교가 중요한 이유는

30~40대 젊은 사람이 많다는 것이다.

(아파트 매수 주 연령대입니다.)

분당은 비싸고 

성남, 용인, 화성, 수원등이 

그들 선택지 였는데 

이제 옆으로 

평촌의 선택지가 늘어나는 것이다. 

물론 그들에게 안양 신축단지가 먼저지만 

그럼에도 

현재 많은 분들이 고민하는 5억대로 

아파트 선택지를 놓고 있는 사람들에게 

평촌은 상당히 매력적인 지역이다. 

결국 ‘가격은 수요(거래량)와 연결된다’. 

이점을 잊지 말아야 합니다.

• 학군(아이 키우기 좋은곳) 

5억대 내집마련을 하시는 분들이라면 

아직 젊은 연령대층이 많을겁니다.

자녀가 미취학 자녀이거나 

없는 분들이기에 

이부분을 간과하시는 분들이 많습니다.

하지만, 

내집마련후 5년 이상 거주를 하겠다는 생각이 

크다면 너무나 중요합니다. 

(현재) 

구로구와 평촌은 

아이를 키우는 환경 차이가 상당히 큽니다. 

신도림은 논외로 하고 

구로구 1호선 개봉역은 

사람들이 북적이지만 

연령대가 상당히 높습니다. 

필히 내집마련을 원하시는 분들은 꼭 가보시길 바랍니다.

=> 최근 임장시 ‘구로리 어린이 공원’ 펜스쳐져 있음

=> 꼭 주변을 낮과 밤을 나눠서 이동해보기

평촌의 경우 학군지라고 할수 있는 

평남(귀인학군)을 말할것 없이 좋지만 

5억대 아파트들이 있는 평북도 

분위기가 좋습니다. 

(향후) 

구로구는 연령대가 계속 높아집니다. 

그리고 

구로구와 그 인접한 지역에 

점점 외국인 증가(한국계 중국인)합니다.

(서울 외국인 4명중에 1명이 영등포구,구로구에 거주합니다.)

그 이유? 

1호선으로 7호선으로 

이동하기 편리하기 때문입니다.

외국인 거주자 분들에게 

돈을 벌기위한 일자리 이동이 정말 중요합니다.

외국인 남성 분들은 

건설현장,공단,공장 접근성

외국인 여성 분들은 직장이 많은 곳에 

위치한 식당접근성

최대한 경기, 인천권역으로 이동이 편한 

1호선과

서울 접근하기 좋은 

7호선

두지역 이동하기 좋은 딱 중간에 위치

둘다 놓여진 구로구 인근은 

상당히 매력적인 거주지이며,

그영역은 계속 확장되고 있습니다.

• 5억대 주변 선택지(대체지) 비율

5억대 주변 선택지가 많으면 

그만큼 매매수요가 분산될 가능성이 높습니다.

꼭 여기가 아니라도 

인접한 지역에 대체 선택지가 있다면 

다른 곳으로 가게되며

결국 가격은 ‘거래량’과 연결되기에 

같은 가격대(5억대) 대체지가 

많이 없는것이 

상당히 중요합니다.

-구로구 5억대 주변 대체지-

1,7호선 이용 대체지

부천 소사구(준신축)

부천 원미구(구축)

인천 부평구(신축)

인천 계양구(신축)

-안양 평촌 5억대 주변 대체지-

4호선 이용 대체지

안양 만안(구축)

군포(구축)

안산 상록(준신축+신축)

구로구와 평촌을 비교했을때 

그 주변의 대체지로 보자면

구로구 인근이 많습니다.

특히나, 구로구의 5억대 구축아파트 보다는

연식과 환경이 더 좋은 단지들이 많은 

부천과 인천에 대체지가 상당히 많습니다.

자연스레 이렇게 되면 수요가 분산됩니다. 

결국 이렇게 신축거주자들은 

향후 구축으로

이동이 쉽지 않기에 

이부분은 구로구의 단점입니다.

평촌의 경우에는

안양 만안, 군포, 안산상록정도

대체지가 있습니다.

하지만 안양 만안의 신축들은 

가격대가 6억대 이상 형성되어 있으며,

군포의 경우에는 

평촌과 같은 1기 신도시의 구축이 주 메인입니다.

안산 상록 정도가 있지만, 

그 이동수요는 극히 드뭅니다.

5억대 대체지로 보았을때

평촌의 5억대 구축이 조금 더

선택지로 나아 보입니다.

[1억 벌기위해 해야하는 행동]

지금까지 내집마련 

5억대에 대해 말씀드렸습니다.

두지역모두 상당히 관심있는 지역입니다.

내집마련과 투자는 다른 이야기입니다.

투자로 접근하면 

또다른 결론을 도출할수 있습니다.

내집마련의 중요성은 

가치대비 가격뿐만 아니라 

거주환경이 중요합니다.

무조건 서울이야! 라는 것은 

지난 상승장에 많이 없어졌습니다.

결국 수요자들이 

살기 좋은 곳을 택하게 되었습니다.

항상 변화합니다. 

결국 현재 매수하는

나이 연령대의 사람들이 

무엇을 좋아하는지 고민하는게 중요합니다.

항상 글을 쓰면서 말씀드리지만 

실행으로 옮기는 것입니다.

그 실행이 집을 매수하는 것도 있지만 

그것보다 앞서서 해야할것은

그 지역에 가보는 것입니다.

평일 저녁에 가서 주변 분위기를 보고 

평일 낮에 아이들이 있는지도 보고

주말 낮에 주변 마트나 공원도 가보고 

주말 밤에 분위기는 어떠한지 

보면서 나라면 어디를 선택할지를 고민하고

느껴보시기 바랍니다.

내집마련을 위해 소중한 내돈은 

제대로 활용하셨으면 좋겠습니다.

지금까지 말씀드린 부분을 요약해서 

표로 만들어 드릴텐데요

이 표를 가지고 지역을 가보고

제 이야기와 비교해보시면 좋겠습니다.

그것이 소중한 내돈을 

제대로 쓰는 방법이고 

지키고 버는 방법입니다.

다음에도 

여러분들이 많은 관심을 가지는 글로

찾아뵙겠습니다.

감사합니다.