주변에 신축이 들어오는 아파트는 투자로 어떻게 생각해야할까? [김인턴]

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

주말에 잠시 오래전에 임장했던 지역을 다녀올 수 있었습니다.

도착하자마 놀랐던 건 처음에 임장을 갔을 때는

분명 환경이 좋지 않아 거주하기 애매할 수도 있겠다라는

생각이 들었던 곳이었는데 인근에 신축이 들어오면서

정말 다른 지역이 된 것처럼 환경이 많이 개선됨을 느꼈습니다.

입지에 변화를 주는 요소에는 여러가지가 있지만

그 중에서 이런 거주 환경의 변화는

수도권에서 특히 교통, 직장이라는 입지 요소에

많이 집중되다보니까 놓치게 되는 경우가 많은 것 같습니다.

오늘은 이 환경 변화에 대해서 이야기해보려고 합니다.

일반적으로 신축이 들어오면

거주 환경이 좋아지는 모습을 보입니다.

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단순히 눈으로 보는 미관상의 변화도 있지만

거주하는 사람들이 늘어나면서

그 사람들을 위한 상권 등이 생겨나는게

아무래도 가장 큰 이유라 생각됩니다.

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그렇다보니 자연스럽게 신축이 들어오는 생활권 내에서

기존에 위치하고 있던 구축의 가치가 거주 환경이 좋아지면서

더 좋아질거라고 생각으로 이어지게 됩니다.

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어느정도 일리가 있는 이야기이고

실제로 그런 모습을 보이기도 하지만

사실 이건 반은 맞고 반은 틀리다고 볼 수 있습니다.

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단순히 그냥 신축이 들어온다고

기존의 구축에 대한 선호도가

더 좋아진다고 보기 어렵다는 이야기입니다.

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기존의 구축의 인근 신축의 입주로 인해서

선호도가 좋아지기 위해서는 크게 두가지가 필요합니다.

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첫번째는, 구축의 입지

두번째는, 거주환경에 대한 직접적인 변화

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기본적으로 입지가 엄청 좋은 건 아니어도

주요 업무지구의 접근성이 나쁘지 않아야 합니다.

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입지가 아쉬운 구축의 주변에 아무리 신축이 들어와봤자

사람들은 신축에 관심을 둘 뿐이지 굳이 구축을 선택할 이유는 없습니다.

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해당 수요가 그 지역을 선택한 이유는

입지가 아닌 상품성이기 때문입니다.

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하지만 기본적으로 입지가 좋다면

구축일지라도 거주하려고 하는 수요가 있고

여기에 거주환경까지'도' 좋아지기 때문에

수요가 늘어나면서 선호도가 높아지게 됩니디.

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그리고 여기에 한가지 더 고려해야하는 것이

생활에 직접적인 변화가 생겨야 합니다.

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직접적인 변화가 무엇이냐면 편의 시설 등의 인프라가 확장되고

이를 함께 공유할 수 있어야 합니다.

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신축이 들어왔는데 단지 내 상가 정도가 들어온 수준이라면

기존 거주 환경보다 더 좋아졌다고 보기 어렵습니다.

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더불어 아무리 상권 등의 인프라가 커졌어도

구축에서 이를 이용하기에 불편하거나 제한적이라면

직접적인 변화를 느끼기는 어렵습니다.

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이에 대한 연장선으로 상대적으로

재개발, 뉴타운 등은 기반 시설 자체도

새롭게 설계되기에 더 직접적인 영향을 주는 반면

상대적으로 재건축은 아파트만 새롭게 짓기에

영향이 다소 제한적일 수 있습니다.

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물론 이 또한 규모가 어느정도냐에 달라질 순 있습니다.

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정리하자면 단순히 신축이 들어온다고

인근의 구축이 좋아진다는 것은 반은 맞고 반은 틀린 말이 됩니다.

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몇가지 예시를 통해서 조금 더 살펴보면

아래 지도의 지역은 마포구에 위치한

아현 뉴타운이며 살펴보고자하는 단지는

염리 상록이라는 단지입니다.

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복도식에 오래된 구축 아파트인데

여의도, 도심 업무지구까지 접근성이 뛰어나

기본적으로 입지가 좋다고 이야기할 수 있습니다.

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이곳에 아현 뉴타운이 들어오기 시작하면서

주변 환경 자체가 아예 바뀌게 되었고

인프라가 확장되고 확장된 인프라는

충분히 이용 가능할 수 있게 되면서

기존 구축의 가치가 올라가게 된

대표적인 예시라고 볼 수 있습니다.

​다른 예시를 하나 더 살펴보면

가재울 뉴타운에 위치한 남가좌현대 입니다.

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가재울이 입지가 빼어난 곳이라고 말하긴 어렵지만

그래도 상암까지 접근성이 뛰어나고 강남을 제외한

도심, 여의도까지 1시간 이내로 이동이 가능한 곳입니다.

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역시나 가재울 뉴타운이 들어오면서

주변 환경 자체가 크게 변화하고

인프라가 생기기 시작하면서 확장되었고

해당 구축 역시 충분히 이를 누릴 수 있기에

선호도가 올라간 예시로 볼 수 있습니다.

​반대 사례도 살펴봐야겠죠?

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아래 단지는 영등포구내 신길 뉴타운에 위치한

신길삼성래미안이라는 단지입니다.

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입지에 있어서는 여의도 접근성도 뛰어나고

7호선을 통해 강남까지도 금방 들어갈 수 있습니다.

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다만 실제로 임장을 가서 살펴보면 해당 단지 주변으로

상권 등의 인프라가 좋아졌다는 느낌을 받기 어렵습니다.

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다른 뉴타운 대비 인프라의 확장이

아쉬운 것도 가장 큰 이유 중 하나입니다.

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더불어 해당 구축을 기준으로

직접적인 거주 환경에 대한 개선을 느끼기에는

신축들이 들어온 곳들과 나누는 작은 도로 자체가 주는

단절감도 생각보다 크게 느껴지기도 합니다.

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앞서 살펴본 곳들과는 주는 느낌이 다르며

이는 가격 변화에 있어서도 선호도가 크게 달라졌다고

보기에는 어렵다라는 생각이 듭니다.

​아래 단지는 평촌에 위치한

무궁화 태영이라는 단지입니다.

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기본적으로 입지 자체도

평촌내에서 선호도가 떨어지는 곳이기도 합니다.

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더불어 해당 단지 기준으로 밑으로 신축들이 들어왔지만

상권 등의 인프라 확장이나 이를 공유받는 관점에서 제한적이며

거주 환경에 있어서 직접적인 변화가 있다고 보기 어렵습니다.

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그렇기에 인근에 신축이 들어왔음에도

선호도에는 큰 변화가 없습니다.

​​그렇기에 단순히 인근에 신축이 들어온다는 이유만으로

구축이 좋아질거라고 생각하는 것은 조심해야합니다.

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아파트는 건물이기도 하지만 그곳에는 사람들이 살고 있습니다.

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단순히 사고 파는 재화로 보는 것이 아니라

거주의 관점으로 바라보며 인근에 생기는 변화가 이런 부분에

얼마나 영향을 줄지 생각해보는 것이 먼저 생각해보셨으면 좋겠습니다

​

그래야 사람들이 구축 혹은 준신축임에도

살아야겠다는 선택을 할테니까요.

투자에 대한 의사결정을 하시는데 있어서

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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