안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
주말에 잠시 오래전에 임장했던 지역을 다녀올 수 있었습니다.
도착하자마 놀랐던 건 처음에 임장을 갔을 때는
분명 환경이 좋지 않아 거주하기 애매할 수도 있겠다라는
생각이 들었던 곳이었는데 인근에 신축이 들어오면서
정말 다른 지역이 된 것처럼 환경이 많이 개선됨을 느꼈습니다.
입지에 변화를 주는 요소에는 여러가지가 있지만
그 중에서 이런 거주 환경의 변화는
수도권에서 특히 교통, 직장이라는 입지 요소에
많이 집중되다보니까 놓치게 되는 경우가 많은 것 같습니다.
오늘은 이 환경 변화에 대해서 이야기해보려고 합니다.
일반적으로 신축이 들어오면
거주 환경이 좋아지는 모습을 보입니다.
단순히 눈으로 보는 미관상의 변화도 있지만
거주하는 사람들이 늘어나면서
그 사람들을 위한 상권 등이 생겨나는게
아무래도 가장 큰 이유라 생각됩니다.
그렇다보니 자연스럽게 신축이 들어오는 생활권 내에서
기존에 위치하고 있던 구축의 가치가 거주 환경이 좋아지면서
더 좋아질거라고 생각으로 이어지게 됩니다.
어느정도 일리가 있는 이야기이고
실제로 그런 모습을 보이기도 하지만
사실 이건 반은 맞고 반은 틀리다고 볼 수 있습니다.
단순히 그냥 신축이 들어온다고
기존의 구축에 대한 선호도가
더 좋아진다고 보기 어렵다는 이야기입니다.
기존의 구축의 인근 신축의 입주로 인해서
선호도가 좋아지기 위해서는 크게 두가지가 필요합니다.
첫번째는, 구축의 입지
두번째는, 거주환경에 대한 직접적인 변화
기본적으로 입지가 엄청 좋은 건 아니어도
주요 업무지구의 접근성이 나쁘지 않아야 합니다.
입지가 아쉬운 구축의 주변에 아무리 신축이 들어와봤자
사람들은 신축에 관심을 둘 뿐이지 굳이 구축을 선택할 이유는 없습니다.
해당 수요가 그 지역을 선택한 이유는
입지가 아닌 상품성이기 때문입니다.
하지만 기본적으로 입지가 좋다면
구축일지라도 거주하려고 하는 수요가 있고
여기에 거주환경까지'도' 좋아지기 때문에
수요가 늘어나면서 선호도가 높아지게 됩니디.
그리고 여기에 한가지 더 고려해야하는 것이
생활에 직접적인 변화가 생겨야 합니다.
직접적인 변화가 무엇이냐면 편의 시설 등의 인프라가 확장되고
이를 함께 공유할 수 있어야 합니다.
신축이 들어왔는데 단지 내 상가 정도가 들어온 수준이라면
기존 거주 환경보다 더 좋아졌다고 보기 어렵습니다.
더불어 아무리 상권 등의 인프라가 커졌어도
구축에서 이를 이용하기에 불편하거나 제한적이라면
직접적인 변화를 느끼기는 어렵습니다.
이에 대한 연장선으로 상대적으로
재개발, 뉴타운 등은 기반 시설 자체도
새롭게 설계되기에 더 직접적인 영향을 주는 반면
상대적으로 재건축은 아파트만 새롭게 짓기에
영향이 다소 제한적일 수 있습니다.
물론 이 또한 규모가 어느정도냐에 달라질 순 있습니다.
정리하자면 단순히 신축이 들어온다고
인근의 구축이 좋아진다는 것은 반은 맞고 반은 틀린 말이 됩니다.
몇가지 예시를 통해서 조금 더 살펴보면
아래 지도의 지역은 마포구에 위치한
아현 뉴타운이며 살펴보고자하는 단지는
염리 상록이라는 단지입니다.
복도식에 오래된 구축 아파트인데
여의도, 도심 업무지구까지 접근성이 뛰어나
기본적으로 입지가 좋다고 이야기할 수 있습니다.
이곳에 아현 뉴타운이 들어오기 시작하면서
주변 환경 자체가 아예 바뀌게 되었고
인프라가 확장되고 확장된 인프라는
충분히 이용 가능할 수 있게 되면서
기존 구축의 가치가 올라가게 된
대표적인 예시라고 볼 수 있습니다.
다른 예시를 하나 더 살펴보면
가재울 뉴타운에 위치한 남가좌현대 입니다.
가재울이 입지가 빼어난 곳이라고 말하긴 어렵지만
그래도 상암까지 접근성이 뛰어나고 강남을 제외한
도심, 여의도까지 1시간 이내로 이동이 가능한 곳입니다.
역시나 가재울 뉴타운이 들어오면서
주변 환경 자체가 크게 변화하고
인프라가 생기기 시작하면서 확장되었고
해당 구축 역시 충분히 이를 누릴 수 있기에
선호도가 올라간 예시로 볼 수 있습니다.
반대 사례도 살펴봐야겠죠?
아래 단지는 영등포구내 신길 뉴타운에 위치한
신길삼성래미안이라는 단지입니다.
입지에 있어서는 여의도 접근성도 뛰어나고
7호선을 통해 강남까지도 금방 들어갈 수 있습니다.
다만 실제로 임장을 가서 살펴보면 해당 단지 주변으로
상권 등의 인프라가 좋아졌다는 느낌을 받기 어렵습니다.
다른 뉴타운 대비 인프라의 확장이
아쉬운 것도 가장 큰 이유 중 하나입니다.
더불어 해당 구축을 기준으로
직접적인 거주 환경에 대한 개선을 느끼기에는
신축들이 들어온 곳들과 나누는 작은 도로 자체가 주는
단절감도 생각보다 크게 느껴지기도 합니다.
앞서 살펴본 곳들과는 주는 느낌이 다르며
이는 가격 변화에 있어서도 선호도가 크게 달라졌다고
보기에는 어렵다라는 생각이 듭니다.
아래 단지는 평촌에 위치한
무궁화 태영이라는 단지입니다.
기본적으로 입지 자체도
평촌내에서 선호도가 떨어지는 곳이기도 합니다.
더불어 해당 단지 기준으로 밑으로 신축들이 들어왔지만
상권 등의 인프라 확장이나 이를 공유받는 관점에서 제한적이며
거주 환경에 있어서 직접적인 변화가 있다고 보기 어렵습니다.
그렇기에 인근에 신축이 들어왔음에도
선호도에는 큰 변화가 없습니다.
그렇기에 단순히 인근에 신축이 들어온다는 이유만으로
구축이 좋아질거라고 생각하는 것은 조심해야합니다.
아파트는 건물이기도 하지만 그곳에는 사람들이 살고 있습니다.
단순히 사고 파는 재화로 보는 것이 아니라
거주의 관점으로 바라보며 인근에 생기는 변화가 이런 부분에
얼마나 영향을 줄지 생각해보는 것이 먼저 생각해보셨으면 좋겠습니다
그래야 사람들이 구축 혹은 준신축임에도
살아야겠다는 선택을 할테니까요.
투자에 대한 의사결정을 하시는데 있어서
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
P.S 좋아요와 댓글로 응원해주시는 분들이 글을 쓰는 사람에게는 정말 큰 힘이 됩니다 :)
P.S 팔로우(또는 구독)을 하시면 더 많은 정보와 이야기를 매일 놓치지 않고 바로 보실 수 있습니다 :)
