대신동 대신센트럴자이 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 82조 새로움s]

✅아파트명

대신동 대신 센트럴 자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

땅이 좁고 인구 수가 적어서 직장 종사자 수도 적은 편이지만 땅이 더 넓은 인구 수가 더 많은 서구나 남구에 비해 직장 종사자수와  사업체 수가 많으며 좋은 일자리인 금융업이 발달된 중심 입지라는 점에서 직장은 나쁘게 보이지 않는다.

2. 교통

대구 교통의 중심인 중구에 위치. 

2호선과 3호선 더블 역세권이며 대구에서 선호하는 달구벌대로에 위치함으로 선호되는 위치라고 생각됨

3.학군

중고등학교 학생들보다는 초등학생이 많은 지역.

배정 초등학교인 남산초등학교를 큰 길을 2번이나 건너 보내야 한다는 점이 아쉽다.

선호하는 사립초인 계성초를 차를 타거나 길 건너 보내지 않고 도보로 보낼 수 있으며

남산초등학교도 중구 내에서는 선호하는 과밀초라는 점에서 초등학교에 대한 선호는 있을 것 같다.

실제로 갔을 때 초등학생이 굉장히 많았고, 단지 앞 상가에 초등학생을 위한 학원이 많았다.

아무래도 중학교 입학할 때 수성구로의 이동이 많을 것 같기도 하지만

신축단지가 많기 때문에 젊은 세대의 비율이 높아 영유아들이 중학생이 될 무렵에는 학교 성적도 오르지 않을까?라는 기대도 약간.

지하철 역이 발달되어 수성구 범4만3으로의 이동도 용이하여 학원가가 발달할 가능성은 낮아 보인다.

계성중 : 76.2% 특목고(과고) 1명

성명여중 : 85.2%, 특목고0

(23년 기준에선 계성중학교 특목고 진학 없고, 성명여중은 외고 3명 보냄)

4. 환경

대구 내 중심 상업 지역인 중구에 위치하여

각종 편의시설이 많은 편이나 마트가 없다는 점이 아쉽다.

그래도 서문시장이 정말 가까우며

차량으로 10분 내 종합병원이 3곳 있고, 백화점이 지하철 1코스 내에 위치하여

생활하기 편리한 곳이다.

5. 공급

22년부터 공급이 많았고, 내년까지는 공급수가 많은 편이다.

25년 5월 힐스테이트 동인의 공급량이 941세대로 가장 많다. 

(중구 내에서 동인동은 선호하는 위치는 아니다)

공급이 많았기 때문에 아직은 미분양 수가 많다. 

소화되고 있는 듯 보이지만 아직 많고 공급이 아직 남아 있다는 것이 리스크.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고점 대비 40% 정도 빠졌다가 19% 정도 회복했지만

여전히 고점 대비 29% 정도 싸다.

충분히 싸다고 볼 수 있지만, 전세가율이 너무 낮다는 것이 문제이다.

만약 고점에 샀다면 투자금 3억 중 70%인 2억 1천만원을 잃을 수 있었고,

저점에 샀다면 1년 8개월 만에 9000만원 정도의 상승을 볼 수도 있었다.

같은 단지라도 어떤 때에 사는지에 따라 전혀 다른 수익률을 보일 수 있다. 

✅현장사진

나름 관리가 잘 되는 단지. 세대수도 많고, 젊은 세대도 많으며 (달구벌 대로쪽) 앞 문으로는 보안이 잘되어 들어갈 수 없게 되어 있었다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고 대비 29% 하락. 저평가되어 있다.

2) 환금성 : 거래량이 많은 편. 해당 세대수 많고, 선호되는 단지

 가격만 싸다면 충분히 거래될 것 같음.

3) 수익률 : 싸게만 산다면 충분히 저평가 되어 있기에 전세가율이 낮지만 100% 수익까지는 가능할 것 같다.

(현재 투자금 2.3억/ 전고 대비 하락 2.1억)

하지만 이 정도 투자금이라면 서울이나 수도권에서도 고를 물건이 많을 것 같다.

4) 원금보존 : 전세가율이 낮아서 하락시 많이 하락할 수 있음. 

그래도 전저 4.3억 이하로 내려가지는 않을 것 같다. 

6개월 내 20건의 매매거래. 저층 제외하고 4억대 거래가 1건 있다. 4억대라면 매력적일 것 같다.

전세가율은 56%… 위험한 수준…(실거주하고 싶네)

5) 리스크 대비: 전세가가 낮아 투자금이 많이 들어가서 아쉽다. 

잔금은 가능하지만 투자금은 감당하기 어렵다.

전세가율이 70%이상 올라온다면 투자 가능하다.

또한 아직 공급이 남아 있다는 것도 리스크.

나의 투자 결론 : 

입주 당시(2015년 초) 갭2천으로 투자가 가능했던 단지.

당시 3억의 가격으로 살 수 있었고, 2015년 12월에는 마이너스 피로 살 수 있을 정도로 저평가되었다가 21년 3월 평균 7.3억까지 올랐었다(전고는 7.6억)

22년 12월 1년 7개월 만에 전고 대비 40%정도까지 하락해 고점의 전세가인 4.3억까지 내려갔었는데, 당시 1.6억의 투자금으로 접근이 가능했다. 

지금은 전세가 상승률보다 매매가 상승률이 더 높은 상황

전고 대비 충분히 싸지만 지금 투자금이 많이 들어가서 투자하기에 무리가 있다. 

하지만 공급이 줄어들고, 미분양 세대가 줄어들었을 때 전세가가 오르고 매매가가 주춤하거나 내린다면 충분히 투자하고 싶은 매력적인 단지였다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

언제 투자하는가?가 정말 중요하다는 생각이 든다.

고점에서 샀다면 2억 이상을 잃었을 것이고, 

분양 당시 샀다면 2천만원으로 고점에서는 4억 이상 현재에도 2억 이상 벌었을 것이고, 

23년 4월 전저점에라도 샀다면 현재 8천만원 이상의 수익을 볼 수 있었을 것이다. 

고점이 언제인 지, 저점이 언제인 지 알 수 없기에 많이 오르면 사는 것을 보류해야 하고, 많이 떨어졌다면 사는 것을 고려해야 한다는 것을 생각했다.