✅아파트명: 등촌 아이파크
2004년식/1653세대/32평형
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장(A)
2. 교통(A)
•강남 49분 / 여의도 25분/ 마곡 31분
3.학군(C)
•백석중학교 학업성취도 74%
4. 환경(C)
•NC백화점(3.1km) / 가양 홈플러스(3.8km) / 홈플러스 메가푸드마켓(2.4km)
5. 공급(S)
•염창역 동문디아스트 (2025년 11월 / 66세대)
•힐스테이트 등촌역 (2026년 10월 / 543세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 전고점대비 -18% 정도의 가격 형성
2) 환금성 : 세대수 1000세대 이상 대단지, 하락기&상승기 모두 거래
3) 수익률 : 전고점까지 회복될 경우 현재 가격으로 매수할 경우 100% 수익률
10%의 수익률로 원금의 2배가 되는 시점은 7.2년
4) 원금보존 : 현재 서울의 평균 전세가율의 60%를 넘는 65%로 형성
전고점 대비 -18% 정도로 비교적 안전함
강남 및 여의도 등 주요 업무지구의 이동이 1시간 이내
5) 리스크 대비: 2026년 10월 힐스테이트 등촌역 입주시기 염두하여 전세 계약기간 조정 및 역전세에 대비한 현금보유 필요
나의 투자 결론 : 현재의 매매가보다 2~3천만원 깍아서 매수할 수 있다면 투자해도 괜찮은 매물로 보인다. 1~3단지의 여건의 차이가 많아 매물별 상세 비교평가 필요하다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리를 기준으로 수익률을 따지다 보니 어떤 점을 더 유념해서 보아야 하는지를 알게되었다. 단지별 비교평가를 기준에 맞게 하고 있는지 판단을 바로 하려면, 더욱 실력을 쌓아야 겠다는 생각이 들었다.
선구안을 가지기 위해 아는 지역과 단지를 늘리고 비교평가하는 습관을 길러야 겠다.
