복대동 '두산위브지웰시티2차' 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 84기]

✅아파트명

  복대동 두산위브지웰시티2차

✅위치(지도)

  충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3381

✅입지평가

1. 직장

 1)Sk계열(하이닉스, 케미칼,머티리얼즈 등)/ LG계열(화학 등) / LS/ 오리온/ 해태/ 동원 등 

 2)공사(가스안전공사, 한국농수산식품유통공사)/ 산업보건협회 등

2. 교통

 1) 오송역 KTX: 차량으로 9.5km(33분 소요)

 2)청주시외버스터미널 기준: 자차13분/ 버스20분(환승없음)

  3)청주역 기준: 자차8분/ 버스24분(환승없음)

3.학군

 1)어린이집 : 반경 1Km내 20곳 

 2)유치원: 반경 1Km내 7곳(사립 3곳 포함)

 3)초등학교(2개소): 솔밭초등학교(286m/도보5분거리)/ 서촌초등학교(거리가 멈)

 4)중학교(9개소): 청주시 학군 상위50%이상의 중학교로 진학

 5)고등학교(19개소):  고등학교는 19개소 진학 평균이 일정함(각 학교 26~29명사이)

4. 환경

  1)백화점: 현대백화점(충청점) /아울렛: 롯데아울렛(청주점)/ 이랜드리테일(NC)

  2)대형마트: 롯데마트(서청주점)/ 하나로마트(서청주농협 본점)

  3)병원: 하나병원/ 흥덕 보건소 등

  4)공원: 솔밭공원, 대농공원, 휴암공원

  5)문화시설:CGV, 문화센터아트홀, 롯데시네마

  *주변 인프라 풍부

  * 빠른 배송 생활권: 쿠팡(로켓배송,로켓프레시), SSG(쓱배송), 마켓컬리(새벽배송) 등

5. 공급물량

  1)분양물량

  (1) 2025년: 2,145가구

  (2) 2026년: 4,285가구   *  복대자이더스카이(2026.07 / 715세대)

  (3) 2027년: 3,430가구   * 청주가경아이파크6단지(2027.01 / 1,304세대)

✅수익률 분석 (5년 투자 타이밍)

   * 매매가 비교: 현재 매매가는 59,000만원으로, 고점 시기(71,230만원)와 비교했을 때 약 17% 저평가된 상태                           또한, 저점 시기(42,047만원)와 비교하면 약 40% 상승
   * 전세가: 현재 전세가는 47,000만원으로, 저점 시기(29,906만원)와 비교해 상당히 상승

                       하지만 고점 시기(38,562만원)와 비교하면 여전히 저평가된 것으로 보임

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

 1) 저평가 

   * 시세바교: 주변시세에 비해 높은 편, 전국 단위 비교시 청주자체가 저평가인 상황

   * 가격추세: 과거 몇 년간의 가격 변동을 검토해보니 당분간 조정기를 거치며 하락하거나 보합할 가능성 높음

 2) 환금성 

   * 거래량: 매매가가 급격히 하락한 이후 안정세를 보이고 있는 만큼, 거래량이 활성화될 가능성있음

                (현재 월 10건정도 꾸준한 거래량 유지)

   * 시장수요: 젊은층 수요가 높음. 학원가 및 교통과 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있음

 3,4) 수익률&원금보존 

   * 전세가율: 지방 80%의 전세가율에 도달(2024.12월 기준), 전세상승률이 한 달 사이에 급격히 상승

                  (전세레버리지 가능)

   * 입주 물량: 적정수요에 비해 높은 공급량을 보임(공급과잉)

   * 입지 독점성: 청주에 신규 발달 상권은 많음. 그러나 이미 형성된 브랜드 이미지에 따른 파워가 큼

 5) 리스크 대비: 장기적으로 보유하면서 자산 가치를 증가시키는 전략을 고려(단기 매매는 리스크 가능성)

나의 투자 결론 :  복대동 두산위브지웰시티2차 아파트는 현재 전체적인 측면에서 저평가된 상태이며, 안정적인 전세가율과 입지적 장점으로 인해 원금 보전 가능성이 높음. 그러나  시장 상황을 주의 깊게 관찰하고 전략적으로 접근하는 것이 중요(주변아파트 시세에 비해 높음). 현재 매매가 조금씩 내려가고 있는 추세. 투자로는 입주물량으로 인한 보류나 실거주용으로는 적합하다고 생각.

✅ 작성하면서 느낀점 : 태어나서 처음으로 부동산 공부를 하면서 혼자서 임장도 해보고 현거주지역의 대장아파트에 대한 수익률 계산을 하면서 정말 힘들었습니다. 투자라는게 기본적 지식과 경험이 중요하다는 이유를 다시금 생각하게 만든 소중한 시간이었습니다. 앞마당 만드는게 이렇게 어려울 줄이야 ㅠㅠ 그래도 하나 해냈다는 뿌듯함에 이 과제를 내주신 너바나님 너무 감사드려요!