[열반스쿨 기초반 83기 9년안에 백억부자될 조 레이첼83]경기도 평촌 향촌 롯데 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

향촌 롯데 아파트 23평형

✅위치(지도)

경기도 안양시 동안구 평촌동 899

✅입지평가

평촌초,평촌중을 품은 평촌동 대장 아파트

1. 직장

안양시 동안구 종사자수 181,783명

2. 교통

여의도까지 52분/강남역까지 46분/시청역까지 59분

3.학군(학업성취도평가)

평촌중 92% / 범계중 93% / 귀인중 96%

4. 환경

범계역 롯데백화점 도보 13분

범계역 뉴코아아울렛 도보 11분

범계역 롯데마트 도보 13분

평촌학원가 도보 8분

한림대학교 성심병원 도보7분

상권(빨간부분)-범계역/평촌역/학원가쪽

5. 공급

안양시동안구 : 24년12월까지만 많고, 25년부터 평균이하

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) 

현재 시세: 평촌 향촌 롯데 매매 7.57억 전세 4.075억(갭 3.495억)

5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 9.60억 전세 5.35억

5년 내 저점 매입시: 2024년 1월 매매 6.3억 전세 4.08억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : x 평촌초,평촌중 품은 아파트나 평촌역(도보13분),범계역(도보12분) 중간거리이고, 학원가도 타 아파트에 비해 근접지역도 아닌데, 이 가격대는 저평가 되진 않았다고 생각된다.

2) 환금성 : o 인근 비슷한 평형대 아파트보다 관리가 잘되어있고, 깨끗했으며 살기 쾌적해 보였고 무엇보다 초품아, 평촌중학교 바로 옆이란 점에서 전세에 대한 수요는 꾸준할 것 같아 환금성이 좋아보였다.

3) 수익률 : o 5년 이내 저점 매수시(24년1월) 수익률상 57%를 기록하며 1년도 되기전에 굉장히 큰 수익률이라는 생각을 하였다..

4) 원금보존 : 전세가율이 59.6%로 서울기준(60%)로 맞춰지긴 했지만, 고점대비 48% 빠진 가격이라  원금 보존에 추가 이익까지 기대가 가능할 것으로 보인다. 입지(학군)과 교통의 메리트는 굉장히 큰것 같다.

5) 리스크 대비: 

1. 역전세 리스크 없다(전세가율이 높지않음)
2. 잔금리스크 입지(학군)수요는 꾸준히 있어 전세는 맞추기 수월할것 같고, 현재 전세 물건이 없다.

나의 투자 결론 : 

✅ 작성하면서 느낀점 : 처음가 본 지역을 임장하며 30년 이상된 구축 중 비교적 관리 상태가 양호하고 본인의 상황에 맞춘 눈높이에서 거주한다고 생각 했을때 좋았던 아파트로 수익률 보고서를 작성해 보았지만, 현재 고점대비 48%하락, 입지조건(학군), 관리 양호해 해당 아파트가 저평가 되었다는 생각이 들었지만, 비슷한 다른 지역의 아파트와 비교평가를 해봐야겠다고 생각이 들었다.