부천 중동 중흥마을 주공 아파트 수익률 분석 보고서[열기 83기 5늘도 5뚝이처럼⛄ 일어나조 붐밤붐밤]

✅아파트명

부천 중동 중흥마을 주공 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

부천 종사자수 318,680명

2. 교통

강남 1시간 6분 / 여의도 54분 / 시청 59분

3.학군

중흥중학교 87% 부흥중 67%

4. 환경

이마트 중동점(1km) 도보 17분 거리, 홈플러스(2km) 도보 30분 거리

순천향대학교부천병원(1.7km),  다니엘종합병원(800m)

5. 공급

 부천시 전체 1,612(소사구)+759(오정구)=2,371세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세 : 중흥마을주공 17평 현재 매매 2.8억, 전세 1.7억

5년 내 고점 매입 시 : 21년 12월 3.4억, 2.2억

5년 내 저점 매입 시 : 23년 10월 2.2억, 1.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점(3.4억) 대비 현매매가(2.8억) -17% 떨어졌으며, 전세가율은 60%임. 매매가가 2.6~2.7억쯤 떨어지고 전세가율이 좀 더 오르는 시기에 사는 것이 안정적일 것으로 판단됨

2) 환금성 : 아파트라 환금성이 좋은 편은 편이며 1,2,3층과 탑층을 제외하여 매매

3) 수익률 : 현시점 투자한 후 전고점 회복(가정) ➡️ 0.6억/1.1억 = 54%

4) 원금보존 : 최악의상황 전저점 2.2억으로 떨어지게 되면 -0.6억 (총 1.1억+ 0.6억)=- 1.7억 대출 이자 172만원 예상. 매달 172만원 지출 가능한가? 무리이긴 하다!

5) 리스크 대비: 독점성이 크진 않은 매물로 보이며, 학군이 괜찮은 중학교가 있지만 평형이 17평형인 점으로 봤을 때 3인이상의 가족이 살기에 좁기 때문에 자녀를 위해 이사올 것 같지는 않다. 전세가율이 오르고 매매가가 20% 이상 떨어졌을 때 매력있는 매물이 될 것으로 판단된다!

나의 투자 결론 : 현재 중흥마을 매매가가 저평가 되어있다고 판단되지 않으며, 다만 전고점 대비 -17%떨어진 것으로 봤을 때, 아직은 매매하기에는 안정적인 구간은 아닌 느낌이 든다. 매매가가 전고점대비 -20%이상 떨어지는 시기에 매물의 가치를 다시 한번 평가해봐야할 것으로 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 가치 판단이 가장 힘들었다.. 매력적인 매물이라고 생각해본 적은 없지만 편견을 깨보려 수익률보고서를 작성하여 보았는데 쉽지 않다..