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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
- 책 제목: 쏘쿨의 인서울 인강남 내집마련
- 저자 및 출판사: 쏘쿨 지음, 진서원
- 읽은 날짜: 2024.11
총점 (10점 만점): 9점 ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
STEP2. 본 것
1. 월급쟁이는 내집마련이 최고의 재테크
- 돈 없어도 내집마련부터 해야하는 이유
첫째, 월급쟁이가 할 수 있는 가장 안정적이고 보수적인 투자 방법.
둘째, 작은 부자들이 가장 많이 쓰는 방법으로 이미 검증된 안정적인 투자로 접근하기 쉬운 투자법.
셋째, 집은 필수재다. 우리나라 인구밀도는 전 세계적으로 상위 3위권안에 들 정도로 높아서 다른 사람보다 좋은 집을 먼저 선점하는게 유리한 출발점에서 시작하는 것임.
- 서울 최상급지에 내집마련 하는 장기 계획(테크트리)
20년 장기 프로젝트 갈아타기로 상급지로 내집마련한다.
- 전세 구할때 고려할 점
- 부동산 사장님과 친해지자: 해당 지역에 전세로 살면서 동네 빠꼼이가 되고, 전세 거래했던 사장님께 전세 만기 시점에 매수도 할테니 좋은 물건 나오면 알려달라고 미리 말한다. 외지 사람은 부동산 들르는 것도 힘들어서 조급하게 고르는 경우가 많음.
- 전세 수요가 많은 곳을 고르자: 전세는 역세권 > 대단지 > 초품아 > 평지 > 중소형 평수로 구해야 한다. (수요가 많은 순서)
- 성수기 시즌, 계약 시점이 중요!: 겨울방학은 1년 중 가장 전세 수요가 많은 시즌임.
- 전세 끼고 매수 한다면 이것만은 꼭 기억하자: 갭투자는 수익률을 위해 갭을 줄이는게 핵심이지만, 전세끼고 매수는 수익률이 아니라 실거주 상급지를 미리 선점하는 것이 핵심.
2. 좋은 아파트를 고르는 안목
- 조급하게 한 단지, 한 지역만 보지 말고, 다양하게 본 후에 비교해서 사자.
- 아이와 살기 좋은 집을 골라라
- 사용 가치가 높은 집 = 투자 가치가 높은 집
아이 키우기 좋은 곳이 어른들도 살기 좋은 곳임. 들어오려는 사람은 많은데, 이사 가는 사람이 없으니 가격이 오름.
- 아파트 쇼핑은 집과 친구, 인프라를 사는 것
아파트 현관문 밖의 아파트 단지, 교통, 환경, 학군 등 입지와 인프라 환경이 훨씬 비싸고 가치 지님. 허허벌판의 새 아파트보다 입지가 좋은 서울 한복판의 구축 아파트를 선택하는 것이 맞다고 생각. 인테리어는 새로 하면 되지만, 인프라와 입지는 내 돈을 들여도 바꿀 수 없다.
- 초보자라면 피해야 할 8가지 실수
조급함,
호재를 보고 미래 예측,
신축 아파트의 ㄷ자 싱크대와 사랑에 빠짐,
좋은 물건을 나쁜 가격에 삼,
내가 좋아하는 집을 사지말고 수요(다른 대다수의 선호도)도에 따라 산다,
살던 곳만 보지말고 같은 금액으로 더 좋은곳이 있는지 현장가서 비교평가한다,
새로운 정보나 호재 등 좋아질 곳이 아니라 지금 좋은 곳을 골라라,
과도하게 두려워도 말고 과하게 욕심내서 누군가를 따라서 사지 마라
- 기본 지도 및 지적편집도도 살펴봐라
입지의 가치를 이해하기 위해 일반 지도 > 지적편집도 > 임장필수!
- 사람사는 모습을 관찰해야 입지가 보임
전철역까지 실제 거리는 얼마나 되나?, 평일 출근길 정체가 심한가?, 외부 소음과 냄새가 심한가?,
빛 공해가 심한가?, 평지인가?
- 부동산 임장 3단계
1단계 사전조사: 동선, 맛집, 랜드마크 등 사전조사하기
2단계 현장 조사(임장): 지도에 보아야 할 것들을 표시해서 그룹으로 묶고 이동 동선을 최대한 짧게 잡아 배치한다
3단계 사후조사: 임장후 반드시 사전에 궁금했던 부분의 디테일을 놓치기 전 기록&정리한다.
- 그 아파트의 미래가 궁금하다면 야간 임장을 가보자
신축 아파트인데 밤에 깜깜해서 주변 인프라도 없고, 치안에 위험이 느껴진다면 No. 밤길 도로가 밝고 조용한 아파트가 최고!
- 내집마련 실천 4단계
1단계 자금계획: 소득이 있을때 장기 모기지론(대출)을 이용해 내집마련하라
2단계 시세지도 작성: 시세, 학교, 전철역까지의 거리, 평당 가격, 마트, 은행, 학원가 등 모든 인프라를 기록하는 시세지도를 작성하여 지역 파악
3단계 임장: 현장에 나가야만 느끼는 것들이 그냥 공부만 하는것보다 더 많은 공부가 된다. 현장에 나가라.
4단계 비교평가: 한 물건에만 사랑에 빠지지 말고 비교평가하라.(예: 같은 입지에서 가격이 다른 물건, 다른 입지에서 가격이 같은 물건 등 다양한 기준으로 비교해보기)
3. 인서울 인강남을 외치는 5가지 이유
- 아파트 (공급과 수요)
집이 땅을 품고 있는 것이 아니라 땅이 집을 품고 있는 것. 땅은 재생산이 불가능하고 고정되어 있는 한정된 재화이다. 땅은 고정되어 있고, 입지는 변하지 않는다는게 핵심. 건물은 낡으면 부수고 다시 지으면 되지만, 땅은 낡지도 없어지지도 않는다.
- 업무지구 (서울 3대 중심업무지구)
광화문 서울시청 업무지구(CBD): 조선시대때부터 형성된 상권과 업무지구
영등포&여의도권 업무지구(YBD): 국회와 방송국이 들어서고 금융권 기업이 들어서면서 서울의 두번째 핵심 업무지구가 됨.
강남권 업무지구(GBD): IMF때 IT 산업 육성으로 급성장
- 교통 (지하철2호선은 천사의 초록링)
서울 3대 중심업무지구와 주요 대학교를 순환하여, 호재가 없어도 유동 인구가 증가하는 추세. 직주근접의 요지가 되는 호선.
- 학군
유해시설 없고 면학 분위기 좋은 환경에서 아이 학습에 관심 많은 부모님 밑에서 행복하게 자란 아이들과 내아이를 친구로 만들어 줄 수 있는 곳.
강남 대치동, 송파 학원가, 목동 학원가, 중계동 학원가 서울 4대 학군지.
4. 아파트 가치 투자 원칙 10가지
1) 내집마련의 핵심은 ‘사람’
사람들이 아파트를 어떻게 이용하고, 소유하고, 거래하는지. 왜 여기서 사는지, 직장은 어디인지, 친정은 어디인지, 마트는 어디를 이용하는지, 애들 학원은 어디로 보내는지, 분리 수거는 어떻게 하는지 등등 삶의 스토리에 집중해서 부동산을 봄.
2) 모니터 속 부동산 말고, 닥치고 현장 조사부터 나가라.
시세 파악도 되고 아파트 단지의 적정 가격의 큰 흐름이 느껴진다.
3) 가격과 가치를 구분하라.
좋은 물건을 싸게 사는 것. 좋은 물건이 아니라 좋은 가격을 고르는 것. 싸다는 걸 아는 방법은 물건을 비교 평가하면 알 수 있음.
4) 좋은 물건을 싼 가격에 사라.
가용 자금 위아래로 버퍼를 넉넉히 두고 최소3달간 5채 정도의 집을 보고 매매를 결정하자.
임장은 내가 사전에 조사한 것이 맞는지, 선택이 맞는지 여러 방면에서 재차 확인하는 과정임.
비교 평가시, 이 물건이 정말 좋은 물건인지, 이 좋은 물건이 정말 좋은 가격인지 2가지를 잘 체크해야 함.
좋아질 집이 아니라 좋은 집을 사고 호재는 덤으로 생각하라.
5) 교집합 투자를 해라.
사람들이 좋아하는 교통, 환경, 학군의 교집합인 곳을 사라.
6) 팔 물건은 아예 사지 마라.
원칙과 기준없이 사서 팔려고 사는 행동은 하지 말라.
7) 스노볼 효과를 줄 물건을 사라.
워런 버핀의 스노볼 효과는 돈을 투자해서 초기 자본을 늘리고 그 수익을 재투자해서 더 큰 이익을 창출하는 현상을 말함.
스노볼 효과의 핵심은 시간을 내 편으로 만드는 것(=복리의 효과)
8) 실거주 한 채가 가장 큰 투자다
총력을 다해 가장 좋은 집을 마련하고 투자하라. 최상급지 최고의 아파트는 내 가족이 실거주 할 수 있어 사용 가치로 충분하고, 수요가 높아서 투자 가치가 있고, 노후에는 주택연금으로도 이용할 수 있다.
9) 오를 물건이 아니라 떨어지지 않을 물건을 사라
10) 인테리어는 기적이다.
구축 아파트에 특올수리 공사를 하는 것은 가성비와 가심비 면에서 최고의 선택. 인테리어할 때 가장 중요한 것은 단열과 수납공간.
STEP3. 깨달은 것
안 된다는 마인드보다 해보자는 마인드로 어떻게 하면 되는지 방법을 찾아 가는 저자의 모습이 보였다. 우여곡절을 겪었던게 글 속에서 고스란히 느껴졌다. 모니터로 손품으로 공부하고 발품으로 현장을 나가서 입지에 대한 이해도를 높이는 게 내집마련의 핵심이었다. 비교평가를 많이 해서 상급지에 내집마련하라는 저자의 말에 힘든 지방투자하지말고 내집마련을 해야하나 싶은 생각도 들지만.
열심히 지방투자로 씨드머니 만들어서 상급지로 가야겠다!
STEP4. 기억하고 싶은 문구
- 희망이 없으면 절약도 없습니다. 우리가 절약하고 아끼는 이유는 미래를 위해서입니다. 절약하는 마음에 희망이 찾아옵니다. 절약과 희망은 연인 사이니까요. -윈스턴 처칠
인테리어는 새로 하면 되지만, 인프라와 입지는 내 돈을 들여도 바꿀 수 없으니 말이다._87p
