중화동 한신 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 101조 Jin OㅡO]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 중화동 한신

✅위치(지도) : 서울시 중랑구 동일로 752

✅입지평가

1. 직장 : B랭크(종사자수 103,345 명/사업체수 28,228곳)

2. 교통 : 강남50분/여의도60분/시청40분 모두 환승 1회 필

 ㅇ 7호선과 경의중앙선이 자나는 상봉역세권(도보 6분)

  - 7호선 To 강남역(신분당선(논현역) 환승필)

  - 경의중앙 To 서울시청(2호선(왕십리) 환승필)

3.학군 : 근거리 중학교 학업성취도 평가 미흡함

 ㅇ 근거리 순 : 장안 64%, 중량 64%, 상봉 79% , 신현 72% 태릉 76%, 원목86%

   -원목중학교가 학업성취도는 높지만 아파트와 멀어 근거리 배정 시 원목중학교 입학 확률은 적어 보임

4. 환경 : 차량 8분 거리 홈플러스, 코스트코 있으나 인근에 백화점 없음

5. 공급 : 부족

25년 1055세대 입주 외 없음

(연간 적정수요 1,897 세대 / 23년 630세대, 25년 1055세대 외 28년도까지 공급 계획 없음)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 1. 전용 84

 2. 전용 59

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 -16~22% 하락하여 무릎 부근에 있다고 판단됨

2) 환금성 : 1544새대의 아파트로 환금성 양호하다고 판단되나 잘 모르겠음

  - 24.12.17 네이버 부동산 기준 84는 경우 매/전 매물이 18/1개, 59의 경우 24/4개

3) 수익률 : 저점대비 70~100%(5년간) 상승, 10년 뒤 100%이상 상승 예상됨

4) 원금보존 : 서울이라는 입지 독점성(추가 공급이 어려움)이 있어 장기적 우상향 예상됨

5) 리스크 대비: 현재 적정 전세가율 (60%) 부근, 3년 내에 공급 물량 많지 않음(입지 독점성 있음) →안전하다 판단됨

나의 투자 결론 : 

  ㅇ 상봉 역세권과 서울의 입지독점성을 봤을 때 장기적 우상향 할 수 있다고 생각함.

  ㅇ 중랑구는 서울 5급지로 2억원 대 투자금이라면 서울 3, 4급지에도 발품을 팔아 같은 가격 대비 더 가치 있는 물건을 찾아보는 것이 좋다고 판단됨.

  ㅇ 전용 84보다 59의 수요가 많다고 느껴짐(상승장에서의 상승폭이 59가 더 높음)

    - 4인 가족보단 1~3인 가족 수요가 많아 보임. 이유는 다음과 같다.

      1) 상봉역세권으로 강남, 서울중심부 출퇴근을 목적으로 하는 1,2,3인가구 수요 있다고 판단됨

      2) 학군적으로나 주변 인프라(상권 및 타 아파트단지 등)가 부족하여 가족단위 수요가 망우역 인근 아파트 단지들에 비해  부족해보임 → 그만큼 망우역 인근 아파트 단지들보다 가격이 저렴함

✅ 작성하면서 느낀점 : 

  ㅇ 아파트 수익률 보고서를 처음 작성해 보지만 레시피가 있으니 작성하기 한결 수월하고, 작성해 놓은 것을 검토 해 보니 해당 물건의 입지에 대해 조금은 구체적으로 파악이 되었다.

  ㅇ 이런 식으로 사전조사를 해보고 임장을 다녀오면서 앞마당이 생기는구나 라는 생각이 들었다.