광교 중흥S클래스 아파트 수익률 분석 보고서
[열반스쿨 기초반 82기 24조 쩡언니]
▶ 아파트명
광교 중흥 S클래스
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
수원시 종사자 상위 rank 10개 동에 3개 동 차지
구 | 동 | 사업체수 (개) | 종사자수 (명) | ||
| 영통구 | 매탄3동 | 2,628 | 2% | 55,409 | 11% |
| 팔달구 | 인계동 | 9,700 | 9% | 50,085 | 10% |
| 권선구 | 평동 | 6,147 | 5% | 40,943 | 8% |
| 영통구 | 광교1동 | 5,441 | 5% | 33,307 | 7% |
| 영통구 | 원천동 | 4,033 | 4% | 23,963 | 5% |
| 영통구 | 영통2동 | 3,235 | 3% | 16,413 | 3% |
| 영통구 | 영통3동 | 4,410 | 4% | 16,013 | 3% |
| 권선구 | 권선1동 | 3,622 | 3% | 15,209 | 3% |
| 권선구 | 서둔동 | 4,224 | 4% | 13,792 | 3% |
| 영통구 | 광교2동 | 3,288 | 3% | 12,242 | 2% |
112,282 |
| 490,807 | |||
2. 교통
강남 49분 / 여의도 1시간14분 / 시청 59분
3.학군
4. 환경(주변 편의시설)
대형마트 : 이마트광교점, 롯데마트
종합병원 : 아주대병원, 동수원병원, 빈센트병원
5. 공급
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
147Am2형 (45평)
| 고점 (21.6) | 저점 (23.3) | 현재 (24.10) | 고점비 | 저점비 |
매매가 | 270,000 | 160,000 | 191,800 | -78,200 | 31,800 |
전세가 | 130,000 | 70,000 | 95,000 | -35,000 | 25,000 |
투자금 (전세가율) | 140,000 (48%) | 90,000 (44%) | 96,800 (49%) | -43,200 | 6,800 |
수익률 | 78,200 | 31,800 |
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수익 | -29% | +20% |
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▶ 현장사진 (선택)
▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)
열반스쿨 기초반에서 배운 [잃지 않는 투자의 기준]에 따라
내가 고른 아파트를 검토해보고 투자 여부를 결정해보세요.
1) 저평가 : 고점대비 30% 하락
2) 환금성 : 수원내 네임밸류 있는 광교 지역/ 월 1~4건의 거래 꾸준히 지속
3) 수익률 : 저점비 +20% 상승
4) 원금보존 : 주변대비 네임 밸류 高/ 강남 접근성 우수/ 향후 위협이 될만한 주변 지역 없음/ 하락해도 하방 방어 가능
5) 리스크 대비: 전세가 오르는 속도보다 매매가가 더 오르고 있음. 너무 급속도로 전세가를 올리지 않고 5%선에서만 올리면 떨어질 위험은 크지 않을 것으로 판단됨
투자 결론 :
임장 결과, 수원 어느 지역보다 우수한 환경, 살고 있는 사람들의 자부심이 느껴졌음. 학교, 학원가가 본격적으로 형성되지 않은 것을 우려하였으나, 자이 3차, 힐스테이트 후면 도로를 중심으로 학교, 학원가가 형성되어 있어서 학업 중심 환경이 마련되어 있었음.
큰 길 건너로 갤러리아, 롯데아울렛, 그 외 대형 아파트 단지의 쇼핑몰이 있어서 거주지의 안정성과 생활을 편리함을 모두 누릴 수 있는 입지로 판단됨.
수원내 향후 위협이 될만한 주변 지역이 없는 관계로, 이 네임밸류는 향후 오래 유지될 것으로 판단됨.
고가 대비 30%하락한 지금이 매수 적기.
부동산 임장.docx
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