천안불당지웰더샵 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 51조 스마일복덩이]

✅아파트명  

천안불당지웰더샵

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

♤ ktx 역은 10분, 천안터미널은 13분, 강남역까지 자차이동으로 1시간 8분 소요됨.

3.학군

♤ 가장 가까운 중학교인 천안불무중학교에 대한 학업성취도는 나와 있지 않으나, 과밀로 인해 불무중에 전부 진학하지 못하는 상황이라 인근 중학교인 천안불당중학교를 살펴보면 천안시 서북구 중학교 중 국가수준 학업성취도 평가 평균이 가장 높고, 특목고 진학률도 3,1%로 1위임.

4. 환경

♤ 인근 병원과 약국, 마트가 풍부하게 있음.

5. 공급

♤ 앞으로 2026, 2028년 적정 수요 정도로 입주할 예정이나, 서북구 성성동쪽 물량이 많이 분양될 예정임.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :   △

→ 천안 1급지 대장아파트로서 높은 가치가 있고, 현재 조정을 받아 고점 대비 18% 떨어져 있으나 상승장이 

       오면 다시 오를 것이라고 예상되나 가치를 반영한 가격으로 형성되어 있어 저평가는 아닌것 같음.            

2) 환금성 :  ○

→ 천안 최고의 입지로 앞에는 상가 및 학원 뒷쪽으로는 영구 공원 조망으로 하락장에서도 제일 적게 타격받았으며

    금방 다시 가격을 회복한 것으로 보아 환금성 높음.

3) 수익률 :  △

→ 지금 시세로 사서 고점으로 올라간다고 가정하고 수익률을 계산해 본다면 수익금 17,500만/33,500만/5년

약 10.4%임. 10년으로 하면 5%로 수익률이 떨어짐

4) 원금보존 :  △

→ 전고점대비 전세가율이 58% 낮은편이긴 하나 전고점대비 18%빠진 가격임.

5) 리스크 대비:  ○

→ 대출없이 사더라도 리스크는 최저점 대비 7000만원 정도임. 2년이면 모을 수 있을 정도.

나의 투자 결론 

→ 환금성이 좋고, 리스크를 대비할 수 있는 여건은 갖추었으나, 수익률이나 원금보존에서는 아쉬운 면이 있어서 투자는 좀 더 고려해 봐야 겠음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

  첫 수익률 보고서를 작성하면서 내가 관심을 가졌던 아파트를 다양하고 심도있게 분석할 수 있는 기회가 되어  좋았다. 막연히 대장아파트를 사면 좋겠다라는 생각이 있었으나 분석해보고 나니 실거주가 아닌 투자로서는 좀 더 

 고민해봐야 한다는 생각이 들었다. 

  또 부동산 투자의 원칙인 ‘저환수원+리’ 를 다 충족하는 물건을 찾는 것이 생각보다 쉽지는 않겠구나 라는 생각이 들면서 앞으로 꾸준히 찾아보고 비교해보면서 임장을 많이 다녀봐야 겠다는 생각이 들었다.