산동 우미린센트럴파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 99조 행복저축]

✅아파트명

산동 우미린 센트럴파크 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

 산동 종사자수 10,819명(호갱노노 참고)

2. 교통

구미역 → 우미린센트럴 파크 43분

3.학군

산동중 72%

4. 환경

 대형마트 차로 5분(도보 10~15분), 병원 차로 5분(도보10~15분)_상가단지 밀집

5. 공급

  인접한 동네에 입주물량은 아님

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 우미린센트럴파크 33평 현재 매매 3.7억, 전세 2.7억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 4.4억 전세 2.5억

5년 내 저점 매입시: 2020년 8월 매매 3억 전세 2.3억

✅현장사진

동네 아파트 중에서 초품아 아파트 이며,  상가단지와 인접해 있음.

(어린아이들이 많은데 병원 및 학원, 부대시설이 한곳에 밀집되어 있음)

 아파트 옆에 공원 조성이 잘 되어 있음

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재시세가 최저점과 최고점 중간정도라서 많이 저평가된 상태는 아닌것 같음

2) 환금성 : 초품아 단지라서 인지 매달 6~7건의 거래가 꾸준함

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률이 작은것 같음

4) 원금보존 : 전세와 갭차이가 많이나서 원금보존 위험할 수 있음  (기준 :전세가 80% 차이)

                      해당 아파트의 주위 입주는 아니나, 입주물량이 남아있으므로 전세가 하락이

                       더 일어날 수 있음

5) 리스크 대비: 실거래가에 비해 전세가가 받쳐주지 않아, 임대인을 바로 구하지 못할 경우

                         전세가를 내어주기 위해 일시적으로 많은 자금이 들어갈 수 있음

나의 투자 결론 : 실거주로 접근하여 향후 기대수익을 예상한다면

 아이도 많고 주위 부대시설도 많으며, 초품아로 전고점까지 수익을

예상할수 있으나, 투자로 접근한다면 전세와의 갭차이가 커서 선뜻 투자하기가

어려우며, 세대수가 많은 만큼 내 물건이 월등히 뛰어난 부분(옵션, 집상태, 남향)이

있지 않다면 매도시 어려움을 겪을 수 있을 것 같음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의에서 강조한 “저환수원리”를 따져 보지 않았다면 전고점 가격만 생각하여

지금도 손해는 보지 않을 것이라는 생각으로 접근했을 것 같은데,

원칙을 기준으로 접근하여 보니, 투자금도 많이 들며, 리스크 부분을 생각했을때

섣불리 접근할 수 있는 물건이 아니였다는 판단이 들어서

이러한 기본적인 원칙을 따져보아야 하는것이 정말 중요하다는 생각이 들었다.

내 생각이 아닌 객관적인 기준으로 투자물건을 판단하여야 겠다.