범어동 범어SK뷰 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 84조 푸리덤]

✅아파트명

범어SK뷰

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

직장의 양은 공단이 있는 달서구나 북구에 비해 적은 편이지만, 주요 고소득 산업군인 증권사, 병원들이 대거 몰려 있는 수성구는 질적 직장 수준이 대구에서 가장 높은 편

2. 교통

대표적인 일자리인 성서산업단지, 병원 은행 백화점 상가가 몰려있는 반월당, 혁신도시까지 30분 내 이동 가능

동대구역 10분

3.학군

동도중 97% 경신중95%~대륜중91%

근방에 있는 6개 모든 학교가 성취율90이상이며 학원수 400개 이상 전국적 학군지

2024 서울대 의대 최다 합격 기록을 세운 경신고 

2025 수시모집에서 이미 서울대 의대합격 2명 배출한 대륜고

수성구 내에서도 보내고자 하는 학교 선호도가 뚜렷하다. 학군지는 학교배정 영향 잘 살펴볼 필요성 

4. 환경

수성구 내에는 종합병원도 없고, 대형마트도 중심입지를 벗어난 곳에 2개정도 있다.

하지만 모두 차량이동 시 10분 안팎으로 이동 가능한 위치라 큰 불편함은 없을 것

5. 공급

23년 적정수요를 훌쩍 넘는 큰 입주가 있었다.

메인 입지라 볼 수 있는 범어W 1340세대, 만촌자이르네607세대 등 굵직한 공급이 진행.

24년도 만촌역태왕아너스 450세대 범어아이파크 418세대 메인입지

남은 입주는 힐스테이트만촌역 658세대 힐스테이트황금역 약350세대 범어자이 400세대로 이 또한 중요 위치에 들어오게 된다. 경제력이 받쳐주는 학군지에 신축바람이 불면 상승장에서 어떤 모습이 펼쳐질지 궁금하기도 괜히 조급한 마음이 들기도.. 오히려 좋은 위치에 있는 구축 단지에서 기회가 생길 수도 있으니 잘 챙겨봐야겠다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 고점대비 각 10% / 17%정도 빠진 상태. 대장단지인 힐스범어는 전고점에 가깝게 오른 모습. 

입지가 아주 좋은 준구축단지이므로 하락률이 매우 큰 상황은 잡기가 어렵지만 지금도 완벽히 회복한 모습은 아니고 실거래가 들쑥날쑥한 상태라 더 싸게 살 수 있을 것 같다. 

2) 환금성 : 의심의 여지가 없는 로케이션. 300세대 이상. 저층제외

3) 수익률 : 투자금의 100%를 가정하면 4.6억/6.3억이 상승해야 함. 전고점을 한참 넘어야 하는 상태로 사실 가격이 싼 건 맞는 것 같지만 투자금이 너무 많이 드는 상황으로  조건을 충족하려면 긴 시간이 걸릴 수도 있을 것 같다.

4) 원금보존 : 전세가율 40%대로 너무 낮은 상황. 시간이 흘러서 좋은 투자가 돼있을순 있지만 효율있는 투자가 되긴 어렵다. 수성구에 입지좋은 신축단지들이 계속 들어오는 여파도 있을 것

5) 리스크 대비: 전세 매물도 많지 않고, 수요는 많지만 혹시 모를 잔금 커버 불가. 

나의 투자 결론 : 너무 좋은 단지이긴 하나 전세가율이 낮고 투자금이 너무 많이 든다. 시장 상황도 안 좋지만 주변 입주영향도 있을 것. 실거주 가치는 뚜렷한데 투자로 접근하기는 아직은 어렵다. 사실 4억이상 드는 투자금이면 서울에서 더 좋은 투자를 해낼 수 있을 듯. 이돈씨~!

✅ 작성하면서 느낀점 : 기준과 원칙에 의해 투기가 아닌 투자를 할 수 있다.