아파트분석

[NOT A BUT I3 경제적자유! 82이뤄서 하고싶은거다하조 서니서니] 사가정센트럴아이파크 아파트 수익률 분석 보고서

  • 24.12.17

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

 

아파트명

사가정센트럴아이파크

 

위치(지도)

 

입지평가

 

1. 직장 (B)

  • 중랑구 종사자수 113,144명
  • 평균 직장 연봉 3700-4700만원대
  • 각 행정동 1-2등 사업체 6000만원 후반대 연봉 형성.
  • 서울우유협동조합, 서울의료원, 북부병원, 녹색병원이 큰 규모의 사업장. → 연봉 4000만원대 형성
  • 양과 질이 좋은 직장의 규모가 적고, 중랑구 직장인의 절대적인 규모가 크지 않음.

 

 

2. 교통 (A)

 강남 - 42분 / 여의도 - 57분 / 시청 - 44분

 

 

 

 

3.학군 (C)

 

  • 면동중 - 61%
  • 중화중 - 65%

 

  • 학원가 6개. 면목동 유일한 학원가. 중랑구 전체가 학원가 수요가 적음.
  • 공부에 관심 적어보임~~

 

4. 환경(B)

  • 반경 1km 이내 마트, 백화점 → 홈플러스 면목점 (마트 1개), 녹색병원 (종합)

 

5. 공급 (B)

 

  • 37만 9977명
  • 적정수요 약 1900세대
  • 공급 : 1055세대
  • 적정수요 1-2배 이내

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현제 시세 : 26평 매매 10.9억 / 전세 6.3억

5년 내 고점 매입시: 2021년 2월 매매 11.32억 전세 6.9억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 8억 전세 5억

현장사진

 

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가(X) 

  • 해당아파트 전고점대비 -10%로 해당 안됨.
  • 비슷한 단지, 연식 비교평가 필요하나 이만한 연식과 단지 비교대상이 없어서 저평가 어려움.

2) 환금성(O)

  • 300세대 이상, 저층 및 탑층 제외한 물건. 환금성 있음.

3) 수익률(△)

  • 투자금 4.6억. 100% 수익률 (10년간 연평균 10%) 현재+4.6억 = 15.5억이 되어야 함.
  • 10년뒤 전세가 12.6천 예상. 일단 싸게 사는 것도 아니고, 매전갭 약 3억 차이남. 현재 투자금 4.6억 대비 10년뒤 3억 투자금 들어가는 것을 감안하면 가능성이 있지만 확실한 수익률을 기대하긴 어려움. 싸게 살 다른 물건을 찾아보는게 좋을 듯.

4) 원금보존 (X)

  • 현재 전세가율 58%. 60% 미만으로 전세가율 못받쳐줌.
  • 중랑구내 입지 독점성 있음. 대체 가능한 대단지 & 연식 좋은 신축 대장 아파트 중랑구 내엔 없음.
  • 향후 공급 대비, 3년내 공급물량 (1055세대로) 적정수요에 못미침.  리스크 대비 가능함.

5) 리스크 대비(O):

  • 신축으로 전세 흐름을 장기적으로 파악하긴 어려운 부분이 있으나, 큰 낙폭 없이 전세가 형성되고 있는데다
  • 향후 중랑구 + 서울 전체 공급 부족 예정으로 전세 수요 증가.
  • 현재도 매수심리 떨어져서 전환이 안되는 상황으로 전세수요 증가에 영향을 미칠 것으로 보임. 역전세 가능성 낮음.

    → 전세가 오를 가능성과 공급 부족으로 리스크 대비 가능성 있음. 

 

나의 투자 결론 : 

중랑구 입지만 보면, 교통 제외하곤 이렇다할 입지가 없음. 직장의 양질이 좋지 못하여 베드타운의 성향이므로 교통의 중요성이 커서 교통 메리트가 중랑의 입지에서 중요 역할을 하지만

교통은 4급지인 동대문구에 비해 떨어지고, 학군은 같은 5급지인 노원에 비해 떨어짐. 환경적인 측면으로는 주변 경기도에 수요를 뺏길수도 있어보여서 여러모로 입지부분에서 메리트가 없어보임. 그렇다고 싸지도 않음! 중랑 대장단지 투자금 4억이라면, 실거주로 꼭 살아야하는 경우가 아니라면 상위급지 구축으로 입지가 확실한 곳에 투자하는 것이 좋을 것 같다.

+) 가슴에 새겨야할 저환수원리 ! 에 충족되는 물건이 아니므로 투자 대상에서 제외.!

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

정답이 있었으면 좋겠는데, 매번 이게 맞나 혼란스러운. 쓰면서도 잘 쓰는게 맞나 뇌피셜이 아닌지 확인하게 되지만 점차 정답에 가까워지겠지.!


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