부천 중동 포도삼보영남 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 55조 유동이]

✅아파트명 부천 중동 포도삼보영남

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

생각보다 강남 여의도 시청에서 오래걸려서 놀람.

3.학군

상일중(89%) 부명중(82%)

학원가가 밀집되어 있는 상가가 근처에 있으나 직접 임장갔을 때 보아하니 학원밀집지역이 2-3개 되어 보임

4. 환경

• 부천중앙공원이 엄청 크게 옆에 위치해 산책하기 좋고 뻥뚫린 쾌적한 느낌은 주는 동네
• 부천시청, 순천향대학교등 고급인력거주 가능성 다분
• 현대백화점/ 롯데백화점 →내가 사는 동네는 롯데백화점이 명품관도 있는 좋은 백화점인데 부천은 현대백화점이 프리미엄백화점으로 취급된다.
• 상동역 부천시청역 신중동역 그리고 버스터미널이 근처에 위치

5. 공급

적정 수요선 대비 입주물량이 떨어지므로 수요에서는 문제가 없는 것으로 보임.

거래상황을 보니 매달 꾸준히 매매/전세가 이루어지고 있는 것으로 보아 환급성에는 크게 문제 없어보임

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고점이 22년 2월 최저점이 같은해 8월 현재 고점대비 -27%이나 투자금이 굉장히 높은 상태이다

22년 최저점 투자물건을 잘 잡았다년 1억이내로 투자가 가능하고 수익률 또한 139%가 된다.

올해가 좋지 않은 상황이어도 꾸준히 팔로잉하면서 매수시점을 잡는 것이 중요하다고 생각됨

✅현장사진

사진을 안찍어와서 네이버 이미지 사진으로 대체

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 20%미만이므로 저평가라고 볼 수 있음

2) 환금성 : 거래가 활발히 이루어지는 것으로 보이고 부천 공급이 부족한 상태이므로 높다고 볼 수 있음.

3) 수익률 : 투자금이 2억 이상이나 입지 환경으로 볼 때는 왕초보부린이 관점 수익률 10% 예상해봅니다..

4) 원금보존 : 

전세가율 66%이고 저평가 된 상황이므로 보존이 가능하다고 예상하는데 오래 갖고 있으면 보존 가능

5) 리스크 대비: 일단 입지가 좋으니 정책, 경제위기, 코로나같은 위기상황 때나 휘청할 수도 있지만 회복이 완전 가능해보임. 

음… 전세가와 매매가가 붙었을 때(22년 8월) 매매 했다면 역 전세 2000정도. 역전세가 가장 큰 리스크가 아닐까? 그나마도 2천만원 적은 금액이라 큰 리스크로 보이지는 않음.

나의 투자 결론 : 

부동산 투자도 결국 타이밍 계속 들여다보는 시간 투자를 하자

✅ 작성하면서 느낀점 : 

조원들 과제보고 와 이걸 어케하지 어디서부터 시작하지 갈피를 못 잡고 있었는데 또 해보니 되는 신기한 상황 ㅎㅎ

투자금 2억? 헐;; 수도권은 포기해야겠다 싶었는데,

과제하면서 갭 9천인 시기가 있었다.

유투브 너나위님이 매번 투자시기를 잡을 아파트를 몇 개 가지고 있으라는 이야기를 많이 하시는데

음, 그땐 그걸 어케 찾지? 생각했는데 이렇게 수익률보고서 과제해보니 가능하겠는데여?

열심히 투자금 모으고 나만의 투자대상을 찾아 리스트업해보자! 25년 목표 ^.^