광장동 광장현대3차 수익률 분석 보고서[열기 82 집9해서8자고치조 블베리]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

광진구 광장동 광장현대 3단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광진구 종사자 수 129,707

사업체 수 33,706

2. 교통

지하철역: 광나루역/강변역 도보 10분정도

  강남 27분/  여의도 54분 /시청34분

3.학군

양진중 94%, 광남중 98%

4. 환경

병원- 혜민병원, 아산병원, 건대병원

백화점/마트/수퍼- 롯데백화점(건대입구),이마트 (자양점), 롯데마트 강변, 

이마트 에브리데이(광장점), gs더 프레쉬(광나루점)

공원- 구의야구공원, 아차산체육공원

5. 공급

•   포제스 한강 (25년 9월) 128세대
• 롯데캐슬 이스트폴( 25년 3월) 1063세

• 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 광장현대3단지 32평 매매 15.5억, 전세 7억

5년 내 고점 매입시: 22년 5월 매매 16.65억, 전세 10억

5년 내 저점 매입시: 23년 2월 매매 10.5억, 전세 5억

*비교단지

광장현대, 구의현대2단지

연식이 비슷하고 가격비슷한 곳 두곳과 비교해 보았다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 연식이 비슷한 다른 2곳과 비교해 보았을 때 저평가로 보이진 않는다.

2) 환금성 : 학군지이기 때문에 전세/월세 수요가 꾸준히 있을 것으로 보임 (환금성 있음)

3) 수익률 : 투자금8.5억, 수익률 100%달성하기 위해서는 24억이 되야한다. 

현재 가격이 고점까지 많이 올라왔고 공급 부족으로 전세가율이 45%,  투자금도 많이 필요하기 때문에  시간이 많이 필요하다고 본다.

4) 원금보존 : 저점 대비 원금은 보존 할 수 있을 것으로 보인다.

5) 리스크 대비: 

나의 투자 결론 : 학군지 이므로 수요는 꾸준할 것으로 보이나 투자하기에는 비용이 많이 들어 좀 더 시간이 필요함

✅ 작성하면서 느낀점 : 

일단 학군지라서 시세는 비슷해 보이나, 아파트 연식과,세대수 ,용적률/건페율에서 차이가 나고 학교를 길 건너 가는지 바로 앞에 있는지에 따라 시세가 달라지는 듯 함을 느꼈다. 

그리고 추후 재건축 여부가 있는지 있다면 어디가 유리할 지 분석을 해야하겠다.

개인적인 느낌으로 광장동은 아파트로 밀집되어 있기에..어느 아파트를 선택하든 큰 차이는 없어 보이지만,  주차장 복잡도, 편의시설 밀집도, 학원가를 걸어가는 시간 정도가 선호하는 아파트로 나뉘어 지는 듯하다.

현대3단지는 1000세대 넘어서 동마다 편의 차이가 있을 것으로 보이고 강변북로 접근이 좋고 광나루역이나 강변역의 중간지점으로 도보로 10분정도 걸린다. 보통 마을버스를 많이 타고 역으로 출퇴근 하는 것으로 보인다.

대로변에서 안쪽으로 형성이 되어 있어 현대8단지에 비해 상가 편의성이 떨어져 보이지만 광남 초중고 도보가능 조용한 점이 장점