[용용맘맘맘] 규제 강화 후 수도권 부동산, 이렇게 움직여야 삽니다.

안녕하세요.

용용맘맘맘입니다.

6.27일 규제 강화 이후, 

수강생들에게 가장 많이 듣는 질문 중

몇가지를 적어보면

다음과 같습니다.

“가격은 잘 안떨어지고, 그냥 기다리는게 맞을까요?”

“아니면 지금이라도 사야 하는걸까요” 

2025년 6월 27일, 

정부는 대출 규제 강화 카드를 꺼냈습니다.

이제 수도권·규제지역에서 주택을 사려면

 6억 원 대출 한도와 30년 만기 제한이라는 새로운 룰을 따라야 합니다.

생애최초도 LTV가 80%에서 70%로 낮아졌고, 

전세대출로 집을 사는 

우회 루트도 사실상 막혔습니다.

결국,

전세는 오르는데 대출은 줄어들고

집값은 버티고, 공급은 줄어드는
딜레마에 실수요자와 투자자 모두가 갇혀버렸습니다.

그래서 지금부터

중요한건, 이 상황에서 

내가 할수 있는 액션이 

무엇인지를 명확히 하는것입니다.

이번 칼럼에서는 

규제 변화의 핵심과

변화된 환경속에서 

내집마련. 투자 전략을  어떻게 짜야할지

나눠서 살펴 보겠습니다.

먼저 6.27일 규제를 

한줄로 정리를 해보겠습니다.

• 주담대 한도: 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 최대 6억원
• 만기 제한: 수도권·규제지역 주담대 최대 30년
• 생애최초 LTV 하향: 80% → 70%, 6개월 내 전입 의무
• 전세대출 규제: ‘소유권 이전 조건부 전세대출’ 금지
• 신용대출 한도: 연소득 이내
• 정비사업 이주비: 6억 상한 적용

이걸보면 이제부터는 

 얼마까지 금융기관에서 빌려주나가 아니라 

 6억 안에서 어떻게 행동하나가 핵심”인 

시장이라는것을 알수 있습니다.

실제로 

6.27일 규제 전후. 그리고 최근까지 현장을

다니면서 느낀점은

고가시장 15억이상 단지의 경우는

25년 상반기보다는 거래량은 확실히 줄었지만

그렇다고 거래가 안되지는 않습니다.

최근 실거래에 맞춰서 

실수요자 중심으로 거래가 이루어지고 있다보니

매도인들은 가격을 내려서 팔 생각이 없습니다.

이번주말에  부동산 사장님이 귓가에

해주신 말이 기억에 남습니다.

"실수요자들이 받아주는 가격으로 

거래가 이루어진다는것은

쉽게 깍이지가 않아!

투자자가 아니고 실제 거주할 사람들이

받아들이면서 거래 하는 가격이니깐"

그럼 이런 시장에서 

가격이 떨어지기를 마냥

기다리기보다는

어떻게 행동해야 할지를 객관적으로 돌아보고

무주택자와 1주택자 갈아타기. 

투자 목적으로 해야할 액션을 살펴보겠습니다.

무주택 실수요자

무주택 내집마련이 목적인 분들은

가격대. 대출 6억 상한을 

맞추는게 중요합니다.

현재는 주택담보 대출이 최대 6억원까지고, 

수도권지역은 ltv70%을 기준으로 산정이 됩니다.

그럼 이걸 역산했을때

• 매매가격 약 8.57억 이하( 8.57억 * ltv70%)  매수 시

   LTV 70%를 온전히 활용 가능합니다.

좀 더 쉽게 풀어보면

7억 집=대출 최대 4.9억, 자기자본 2.1억 + 취득비용
8억 집=대출 최대 5.6억, 자기자본 2.4억 + 취득비용
9억 집=LTV상 6.3억이나 상한 6억에 막혀 자기자본 3억 필요합니다.

그래서 여기서부터는

나의 종잣돈 여부를 보고, 

내가 9억원 집을 봐야할지. 

8억원집을 봐야 할지. 7억원집을 봐야할지가 

알고 들어가야합니다.

물론 이 대출한도는 개인의dsr 40%이내는

충족이 되어야 하지만

예산을 정확히 잡고 움직이는것과

그냥 무작정 임장부터 가는것은 차이가 있습니다.

본인의 가격과 대출감당 범위를 먼저 체크해보세요.

• 종잣돈에 맞는 가격대부터 정하기
• DSR 40% 이내 상환 가능액 계산

• 매수지역 리스트 3~5곳 사전확보

   

1주택 갈아타기 

갈아타기가 목적인 분들은

‘6억·30년 룰’ 안에서 

현명하게 움직이는게

필요합니다.

갈아타기의 주의점은 

갈아타는 의미라는것이 

옆그레이드가 아니고 

앞그레이드가 되어야합니다.

흔히 좀 더 나은 단지라고 하지만

최근에는 대출 한도 6억이 제한이 걸리다보니

본인집을 팔고도 

비슷한 단지로 넘어가게 되는경우가

종종 보게 됩니다. 

예를들어 관악구 팔고, 동대문구를 넘어간다던지

영등포구를 팔고, 중구를 넘어가는 경우들 입니다

그래서 가끔 수강생분들이 이런질문을 합니다.

어떤 단지로 갈아타야 

잘 갈아타는 건가요?

이 질문에 대한 답은

기존 본인집에 대한

 (강남까지 거리. 교통. 학군. 환경)을적어보고

새로 이사를 가려고 하는집에 대한 입지

(강남까지 거리. 교통. 학군. 환경)을 볼때 

적어도 2개정도 이상은 더 나은게 있어야 

갈아타는의미가 발생을 합니다.

최근에 제가 매물로 본집의 경우는

집주인분이 

관악구 벽산블루밍에서 시작해서

성동구 금호동 역세권단지로 옮겨탔고,

다시 금호동 역세권단지를 매도해서

송파구 문정동 신축으로  넘어가려고 

집을 내놓은 경우였습니다.

이분은 순전히 내집 갈아타기로, 

5억에서 시작해서 순자산을 이미 10억을 

이룬 케이스였죠.

그렇기 때문에 지금 

내집을 갈아타려고 하시는분은

주택담보 대출을 받아서 가려고 하는경우

최대 대출한도가 6억이니,

옮겨타려고 하는 단지가. 

지금 내가 보유한 단지보다

어떤 부분에서 더 나은지를 객관적으로보고

매도와 매수를 동시에 진행하셔야 합니다.

옆그레이드가 아닌 앞그레이드를 목표로 

가시는게 중요합니다.

 투자목적

규제는 들어왔지만, 그래서 기회입니다.

‘소유권 이전 조건부 전세대출’ 금지로 전세를 신규로

레버리지 활용이 사실상 차단된것은 맞습니다.

그런데 그러다보니 시장에서는 

실수요자 중심으로 흘러가게 되었고 

대부분의 매물이 실거주 입주 요건이  세낀 매물보다 가격이 더 비쌉니다.

그럼 투자하는 입장에서는 생각해보면

전세끼고 살 수 있는 매물이

더 싸게 매수할수 있는 조건이 

되기도 한다는 의미입니다.

최근에는 전 금융기관의 상담사 대출의 경우

8.9월 사실상 주택담보대출, 전세대출 접수를 

차단했기에, 

이로써 오히려 실수요자의 구매력에 또 제한을 건 상황이

도래 되고 있습니다.

그럼 이기회에 잠시 위축된 기간이 좀 더 길어진다면

이때 투자자들은 

좀 더 부지런히 다녀야 하는 시기라는 말이기도 합니다.

조건부 전세대출은 막혔지만 투자 자체가 막힌것은 아닙니다.

전세낀 매물도 여전히 있고,

주인전세 물건도 여전히 만들수 있습니다.

몇일전 제가 본 매물도,

2주택자가 일시적2가구 비과세 때문에, 

팔긴팔아야하는데

팔고나서, 갈때가 없다보니 주인전세를 살게 해주면

매매가를 더 깍아주겠다고 

역으로 제시한 물건을 마주하기도 했습니다.

즉 규제는 있지만 그렇다고 

투자를 못하는것은 아닙니다.

그러니 투자를 하실분들은 

2025년 하반기를 부지런히 다니시는게

너무나도 중요한 시점입니다.

새로운 룰 위에서 움직여라

2025년 6월 27일 이후, 

수도권 부동산 시장은 

매도자. 부동산사장님. 매수자의 

줄다리기 속에서  돌아가고 있습니다.

• 무주택자는 ‘꿈의 집’이 아니라 

  대출 한도와 상환 가능성에 맞는 집부터 잡아야 합니다.

   

• 1주택자는 갈아타기는

  타이밍이 곧 수익과 손실을 가르는 핵심이 됩니다.

   

• 투자자는 레버리지 축소 국면에서 

  위기 속에 기회를 스스로 만들어서 짜야 합니다.

   

이번 규제 강화는 단기적으로는 매수 심리를 눌러줄 수 있습니다.

하지만 공급 절벽이 예정된 2~3년 뒤에는,
이 ‘억제된 수요’가 다시 시장으로 몰려올 가능성도 큽니다.

결국, 지금은 준비하는 시기입니다.

시장은 기다려주지 않습니다.
변화된 규칙을 이해하고, 

그 안에서 부지런히 움직여야 
다음 사이클의 시작점에서 웃을 수 있을것이라고 

생각합니다.

그러니 월부에서 

내집마련 하려고 하시는분들

갈아타기를 하려고 하는 분들

투자를 하려고 하는 분들이

포기 하지 않고 끝까지 해내셨으면 진심으로 좋겠습니다.

다들 화이팅입니다!!!