봉천동 관악 동부센트레빌 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 41조 토토15]

✅아파트명

관악 동부 센트레빌

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

단지  앞에 초등학교가 있고,뒷편으로 구암중학교가있다.성취도평가는  82점으로 그닥높지않다.

4. 환경

대형 마트들이 2키로 이내에 많고,10분 거리에 종합병원들과 백화점이 있다.

아파트 위치가 언덕이긴하나 대로변을 따라 지하철역이 2호선은 도보 17분거리이다.

5. 공급

25년 1500세대가 조금 넘으나  평균 이하이고 그이후 28년까지 공급예정이없다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

서울대역에서 아파트까지 오르막이라 힘든 부분도 있다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 아직 10% 이상 상승 여력이 남아있다.

2) 환금성 :  매매와 전세 거래도 꾸준한듯하다.

3) 수익률 : 주변 비숫한 아파트들에 비해 아직 저평가된상태다.

4) 원금보존 :  투자금이 2억대로 상대적으로 적다.주변이 모아타운 지정과 재건축 지정으로 환경정비가 될예정이고 서부선이 서울대입구역을 통과할 예정인 호재도 있어서 급락을 할 것 같지않다.

5) 리스크 대비: 전세율이 높아서 투자금은 낮지만 전세 재계약시 5%로 유지하는게 좋을듯하다.

나의 투자 결론 : 학군이 취약한 지역이지만 교통면에서는 S급이고 서부선까지 개통되면 향후 더 교통의 요지가 될듯하다. 주변 시세보다 저평가되어 있고 당분간 공급물량도 없고

투자할만하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음에는 수익률 수업을 듣기전에 

수지 상현동의 더샵수지포레 5년차 30평대의 신축으로 업로드를 했었는데

비슷한 가격대의 상향 급지들과 비교해보라는 수업을 듣고 비슷한 금액으로 투자가능한 상급지를 찾아보았다.

결정적으로 교통이 관악이 훨씬 좋고 수지가 3년이내 공급 물량이 평균치를 윗돌아서 이쪽으로 수정했다.

하지만 같은 평형대가 아니여서 둘을 비교한다기보다는 비슷한 투자금인곳이라 이쪽을 선택했는데 맞는 선택인지는 아직 자신이 없다.