[열기83기 70조 70억부자되기 여정스타트 제다리] 문정동 송파파인타운9단지아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

송파파인타운9단지아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

송파구 종사자수 400,781명

2. 교통

강남 31분/여의도 42분/시청 47분

3.학군

문현중79.7%

4. 환경

이마트 가든파이브점, 가든파이브

5. 공급

송파구 공급 없음

강남구 25년 56가구

강동구 25년 13,186가구

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세: 25평 현재 매매 12.3억, 전세 6억 (투자금 6.3억)

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 13.4억, 전세 7.8억 (투자금 4.6억)

5년 내 저점 매입시: 2019년 12월 매매 9.6억, 전세 5억 (투자금 7.8억)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 8% 낮음. 많이 저평가되지는 않은 상태로 보인다.

2) 환금성 : 환금성은 좋은 편으로 생각된다. 장지역에서 도보 평균 5분거리의 아파트이며, 강남까지 30분대로 도달 가능하다. 송파IC를 통해 서울로 진입하여 바로 들어올 수 있는 위치라 차량 이동시 서울도심의 교통체증을 겪지않고 고속도로 이용 가능하다.

3) 수익률 : 투자금 6.3억, 수익률 20%달성하기 위해서는 매매가가 13.6억이 되어야 한다. 이는 대략 전고점 수준인데, 향후  장기 보유시 수익률 달성은 가능할 것으로 예상된다. 

저점이 2019년으로 고점(2021) 이전. 22년 하락장에서는 거래가 거의 없었음. 23년 10억 거래 있음. 그 후 23, 24년 11억대 거래 있음. 10억이 이번 하락의 최저점이고 상승을 시작했다면 전고점을 넘어 이상의 매매가를 향후 몇 년 후 달성할 수 있을 것으로 예상된다.

4) 원금보존 : 

 - 전세가율이 49%로 서울의 적정 전세가율 60%보다 낮은 편. 전고점시 58%, 저점시 52%였는데, 그보다 낮음. 올림픽파크포레온 입주로 전세가 송파구까지 영향 미칠 수 있다고 하였는데, 그 영향인지 장기적으로 살펴봐야할 것 같다. 그런 영향이 있다면 향후 전세가는 다소 오를 것을 예상할 수 있다.

 - 매매가가 전고점 대비 -8%정도의 상태로 위험한 상태.

 - 서울 송파구에 위치하므로 입지독점성은 있다고 보인다. 다만 25년 강동구 입주가 많아 영향을 받을 수 있을 것이다. 

→ 매매가를 고려하였을때 안전할 정도의 가격이라고 보기 어렵다. 전세가율도 너무 낮아 투자하기에 좋지 않은데, 다만 장기적으로 전세가는 오를 여지가 있다고 보인다.

5) 리스크 대비: 

• 전세가율이 낮아 투자금이 많이 필요하다
• 강동구 공급에 영향을 받으면 전세가가 한동안 하락할 수 있다.

나의 투자 결론 :

저평가, 원금보존의 원칙 측면에서 좋은 투자대상이 아니라고 볼 수 있다.

전세가율이 낮아 투자금이 많이 들기 때문에 조금 더 적절한 전세가율의 투자 대상을 물색해 볼 필요가 있겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

이전에 거주했던 아파트이며, 다시 살고 싶은 마음이 있는 아파트를 대상으로 하였더니, 객관적으로 대상을 평가하기가 매우 어려웠다. 노력했지만, 객관적인 평가를 해내었는지 아직도 의문이 든다.

실거래량이 많지 않으니 어떻게 해석을 하고 평가를 해야할지 판단이 잘 되지 않았다. 

겨우 아파트 단지 하나에 대한 수익률보고서를 만들어내는데도 하루종일이 걸린 것 같다.

그래도 뭔가 스스로 생각하고 고민해서 만들어냈다는 사실이 매우 뿌듯하다.

이걸 열번, 스무번, 백번하면 더 나은 보고서를 만들어낼 수 있으리라는 믿음으로 계속 해 나가야겠다.