천안 성성동 천안레이크타운2차푸르지오 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 41조 핑가]

✅아파트명

 천안레이크타운2차푸르지오 (2018년, 1,730세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 천안시 종사자수(321,670), 사업체수(74,581) : S등급

2. 교통

  천안 제2~4 일반산업단지 : 자차 10분 소요

  아산디스플레이시티 1~2 일반산업단지 : 자차 20~25분 소요

3. 학군

 천안성성중(75%), 천안오성중(75%), 천안두정중(81%) 이용 가능, 천안성성2중학교(가칭) 2025년 3월 예정

4. 환경

• 대형마트 : 이마트 천안서북점(2km 이내), 롯데마트(3km 이내), 코스트코(3.7km)
• 백화점 : 신세계백화점(5km), 갤러리아백화점(6.2km)
• 대학병원 :  순천향대학교 부속 천안병원 (5.5km), 단국대학교병원(7km)
• 천안호수공원 위치

5. 공급

  한화포레나천안노태1단지(831세대) : 24.12

  한화포레나천안노태2단지(777세대) : 24.12

  천안아이파크시티(1,126세대) : 27.12

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세: 천안레이크타운2차푸르지오 33평 현재 매매 5.1억, 전세 3.3억
• 5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 6.8억 전세 4.6억

• 5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 4.4억 전세 2.6억

  

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변에 공급이 있지만 전고점 대비 20% 이상 떨어져 있고, 직장, 교통, 환경이 양호하며 천안에서 불당동에 이어 선호하는 지역이라는 것을 고려하면 상승할 여력 있다고 생각한다.

2) 환금성 : 직장, 교통, 환경이 양호하며 초등학교를 품고 있어 환금성 있을 것이라 생각한다.

3) 수익률 : 고점 매수시 -75%, 저점 매수시 46%

4) 원금보존 : 전세가율이 64%로 지방 적정 전세가율보다 낮은 편. 전고점 대비 20% 이상 빠져 있다.

주변에 한화포레나천안노태1,2단지 입주로 전세가율이 더 떨어질 것으로 예상된다.

5) 리스크 대비: 24년 12월 ~ 27년까지 주변으로 입주 물량 많아 역전세 가능성에 대비해야 한다.

나의 투자 결론 : 초품아이며 직장, 주변 환경 조성이 잘 되어 있다. 전고점 대비 20% 이상 빠져 있어 상승 가능성이 있으나 27년도까지 주변 지역 및 성성지구 자체에 공급이 많다는 점을 고려하면 시간이 걸릴 것으로 판단되어 지켜볼 필요가 있다고 생각한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 단지 하나를 놓고 작성해보며 매물을 객관적이고 체계적으로 바라볼 수 있어 좋았습니다. 저환수원리에 따라 투자 리스크와 성과를 파악하고, 같은 가격일 때 더 가치 있는 곳에 투자할 수 있도록 보고서를 작성하고 이를 바탕으로 비교평가하며 투자 공부를 해나가야겠다고 느꼈습니다.