전하 이편한세상 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 79조 따뜻한구슬]

✅아파트명

전하 e-편한세상 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 C

울산광역시 동구 종사자수 76,269명

kosis-국내통계-주제별통계-노동-사업체노동실태현황 기준
울산전체 사업체수 37,844개 총 종사자수 447,313명
제조업 종사자수가 170,661명으로 가장 많고 보건업 및 사회복지 서비스업이 43,976명, 건설업이 31,218명으로 세번째 많다.

kosis-국내통계-기관별통계-울산광역시-동구-사업체

동구전체 사업체수 10717개 있으며 종사자수 76,269명(2021년기준)이다.  1000명이상 사업체수 8개, 500명이상 사업체수 3개가 있다.

1000명이상 사업체 수가 8개로 사업체 질은 높으나 종사자수가 10만명이 되지 않아 외부에서 인구를 끌어오기는 어렵다. 

2. 교통 A

현대중공업까지 자차로 10분

울산시청까지 자차로 30분

현대백화점까지 자차로 5분

석유화학단지까지 자차로 27분 

현대자동차 울산공장 해안문까지 자차로 8분

울산대학교병원까지 자차로 7분

업무지구 기준으로 10~20분거리에 위치해 있으나 이 중에서 석유화학단지를 포함한 동구 외 업체 근무자는 굳이 동구에 거주지를 마련하지 않을 것이므로 제외해야 한다. 

3.학군 B

현대청운중학교 90.4%(특목고 진학 13명)
화암중학교 90.3%(특목고 진학 20명)
현대중학교 83.2%(특목고 진학 13명)

명덕여자중학교 87.5%(특목고 진학 5명)

대송중학교 86.5% (특목고 진학 12명)

방어진중학교 74.8% (특목고 진학 6명)

학원가 24개가 소규모로 도보로 10분거리에 분포하고 있다.

학군때문에 이사오는 지역, 단지일까? 학업성취도 85%이고 학원수가 밀집되어 있지 않아 이사오는 지역으로 보기 어렵다.

4. 환경 B

현대백화점 울산동구점 2.7km (자차로 9분)

울산대학교병원 1.8km거리(자차로 8분)

동울산시장 0.2km거리(자차로 2분)

홈플러스 2km(자차로 8분)

버거킹 울산동구오일뱅크점 3.3km(자차로 9분)

초등학교 2개가 도보로 10분거리(미포초등학교, 명덕초등학교)

주변 아파트택지로 둘러싸여 있어 거주안정성이 높고 부산, 울산 삼산으로 빠져나가는 울산대교, 염포산 터널이 자차로 10분거리라 이동에 용이하다. 

백화점 1개, 대학병원 1개, 선호하는 상권이 있으나 대부분 1km 보다 먼 거리에 위치해있다.

현대백화점 울산동구점은 명품관이 없어 백화점의 매출 규모는 적을 것으로 예상된다. 

5. 공급 S

향후 3년내 입주물량이 없다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 24년 12월 매수를 한다면 고점인 54,800만원을 목표로 두고 순수익 11,800만원, 수익률 147.5%이다. 지방아파트는 길어야 5년정도 보유를 생각하고 있고 현재의 하락장이 5년뒤면 올라갈 것으로 예상되어 5년 기준으로 계산한다면 매년 2,360만원의 수익이 들어온다. 하지만 이전 전세가율을 보았을 때 55%(21,000만원)까지 내려간 적이 있어서 역전세를 대비하는 것이 안전하다. 

✅현장사진

동간 간격이 넓은 느낌은 아니었고 매물임장을 갔을 때 2013년식으로 내부는 깔끔하여 따로 수리가 필요하지 않았다. 몇년전 지진 영향으로 큰 욕실 타일 4개가 깨어져 있었는데 수리를 하지 않아 매수한다면 수리해야하고 200만원정도 네고가 가능하였다. 전하이편한세상은 시스템에어컨이 없는 세대가 대부분이다. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 21% 하락으로 저평가되어 있다. 

2) 환금성 :  사업체가 주변에 있고, 3년이내 입주물량이 없어 환금성은 양호할 것으로 판단된다. 신영울산지웰시티자이가 들어선지 얼마 되지 않아 현재는 학원가가 전하이편한세상 근처에 몰려있으나 자이가 총 2600여세대로 학원가 밀집지역이 바뀔수 있음. 

3) 수익률 : 24년 매수시 전고점을 목표로 하면 147% 수익률이 나온다. 투자금이 8000만원이 필요한데 현재 3000만원정도로 투자금이 부족하여 대출이 필요하고 이자를 제하면 수익률은 더 낮아진다. 10년에 100% 상승을 목표로 한다면 무난한 수익률이 나온다. 대출이 필요한 상황이라 투자금 8000만원 대비 11800만원 수익은 크게 매력이 없어 보인다. 

4) 원금보존 : 현재는 매매가가 떨어지고 전세가가 올라가서 전세가율이 80%에 육박하지만 1년 전만해도 전세가율이 55%였던 점을 감안해야 한다. 입주물량이 향후 3년이내에 없어 크게 낮아지진 않을 것으로 예상되고 종사자수가 많지 않아 직장의 경기 영향도 고려를 해야 한다. 

5) 리스크 대비: 투자가능 금액이 3000만원이라 대출이 필요하며 2년뒤 역전세가 있을 경우 이미 대출을 이용하고 있으므로 자금을 모아두어야 한다. 2년뒤 역전세 2000만원까지는 커버가 가능하다.  

나의 투자 결론 : 울산광역시 동구는 향후 3년간 입주물량이 없어 투자를 고려할만한 지역으로 꼽히고 있다. 단지들 매매가가 타지역에 비해 저평가되어 있는 경향이 있으나 외부에서 인구유입이 적고 사업체 종사자수가 7만여명으로 많지 않아 매매가가 많이 오르기 힘든 구조이다. 이번 대상 아파트는 투자금이 8000만원 필요한데 그 투자금으로 매수할 수 있는 최고의 아파트인지는 앞마당을 늘리면서 비교평가가 필요해보인다. 매매가가 떨어져 있어 안정적인 투자가 될 수 있고 단기간에 매매가가 올라준다면 수익률이 괜찮아보이나 상승시점을 알 수 없으므로 좀더 검토가 필요하다. 

✅ 작성하면서 느낀점 :  잘 아는 지역이라 금방 작성할 줄 알았는데 하나하나 따져보니 더 깊이 고려할 수 있는 계기를 만들어주었다. 제조업 직장들이 동구를 둘러싸고 있어 종사자수가 많다고 생각했는데 실제로 통계를 보니 7만여명으로 30만명 기준에 훨씬 못미쳐 인구를 끌어올 정도의 사업체규모가 아닌 것을 알 수 있었다. 또한 환경 분석에서 강의에서 배울 때는 반경 1km내 백화점, 대형마트 수를 기준으로 평가를 하였는데 이번에 수익률 분석을 한 아파트는 꽤 거리가 있는 것으로 나타나 환경입지가 생각한만큼 좋지 않다는 것을 알게 되었다. 한 지역을 이렇게 파헤쳐보니 객관적으로 훤히 보인다는 느낌을 받아 앞으로 앞마당 정보분석을 어떻게 해야할지 대략적으로 알 수 있었다. 정리된 정보로 저환수원리를 작성 시 의외로 바로 답이 나오지 않았고, 하나의 수익률보고서를 작성하는데에 상당한 시간이 소요됨을 알게 되었다. 강의로 들었을 땐 여러 부동산앱을 통해 금방 정보를 찾을수 있을거 같았는데 실제로 해보니 어느 앱에 어떤 정보가 있는지 익숙하지 않아 시간이 걸렸다. 수익률보고서 과제를 처음 작성하면서 쉽지 않았지만 여러번 작성해서 익숙해지도록 연습해봐야겠다.